18.01亿元！全国规模最大会展CMBS发行丨资本市场

作者丨苏建红 编辑 | 吴林

来源 | 地产资管网

近日，北京首单会展中心CMBS产品“国金-北控雁栖湖会展中心资产支持专项计划”在深交所成功发行！项目规模18.01亿元，期限14年（3+3+3+3+2年），发行利率为3.45%。项目获批为盘活国有企业资产、提高经营性资产证券化率探索了新路径。

项目标的资产：

北京雁栖湖国际会展中心

北京雁栖湖国际会展中心在最初整个场馆建设期间秉承“低碳环保、科技创新”的理念，由北京北控置业集团有限公司投资建设，由北辰会展集团派出团队运营管理。

会展中心位于雁栖湖生态发展示范区内，建筑面积79000㎡，实现了会议、展览、餐饮、酒店、综合配套服务为一体。值得一提的是，作为北京雁栖湖国际会展中心内部的配套酒店，开创国内会展中心内部自配酒店的先河。

会展中心建设方北京北控置业有限责任公司（简称“北控置业”）是北京控股集团全资子公司，成立于2010年6月8日，业务涵盖地产开发、旅游酒店会展、养老医疗健康、物流租赁。而此次项目的原始权益人北京雁栖岛投资发展有限公司为北控集团100%控股孙公司。此次项目的成功发行，为北控集团拓展业务渠道的同时也积累了项目经验，不断提升执业质量和服务能力。

CMBS要点介绍

从融资成本和规模看，CMBS抵押率通常高于银行经营性物业贷的抵押率，可以帮助企业获得更多的融资；此外，CMBS产品的预计融资规模为物业评估值的60%-70%，较传统的经营性物业贷规模更大，且由于可采用物业的最新估值，可有效扩大融资规模。另外，若采取公募形式发行，则CMBS与银行经营性物业贷相比或存在一定的利差空间。

CMBS与经营性物业贷的比较

来源：REITs行业研究

CMBS相比于REITs产品而言，商业物业只需办理抵押、无需办理产权过户或者是项目公司股权的过户，这对于绝大多数想继续持有物业获得地产增值的持续红利、不想真实出售的商业物业持有者而言，是最佳的选择。

CMBS与REITs的比较

来源：REITs行业研究

CMBS由于在结构设计时，只需要商业物业抵押、物业租金收入质押、项目公司股权质押，因此不涉及新增增值税和企业所得税等税负，而权益性REITs由于前期需转让商业物业资产或者项目公司股权，需要缴纳企业所得税或者土地增值税以及契税，在当前我国双重征税的法律环境下，商业物业所有者一般不会选择真实出售物业发行REITs产品进行融资。

从交易结构看，目前市场上CMBS共有两种。一种是“单一资金信托计划+专项计划”的双SPV结构，如“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”；另一种是“财产权信托+专项计划”的双SPV结构，如“浙商-温州国际会展中心信托受益权资产支持专项计划”。

由于受到监管的影响，目前信托通道额度稀少，通道费率飙升，从而导致资金信托的成本大幅上升，财产权信托越来越成为CMBS的主流。比如，近两年发行的会展中心CMBS均为“财产权信托+专项计划”的双SPV结构。

会展中心CMBS前景广阔

与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力、以及资产负债表表外融资等。

2021年上半年CMBS发行统计

来源：读懂ABS

这也是近两年CMBS产品发行增长的原因。会展行业势头渐起。

2021年6月29日，由浙商资管担任计划管理人的“浙商-温州国际会展中心信托受益权资产支持专项计划”于上海证券交易所成功发行，优先级发行规模5.8亿元。

项目的原始权益人为温州市现代服务业发展集团有限公司。标的物业为温州国际会展中心，期限18年，优先A档3.8亿元，AAA评级，优先B档2亿元，AA+评级。交易结构看，项目通过搭建“专项计划+财产型信托”的双SPV模式，从而对接资产端与资金端。

此次专项计划的成功发行，有效地拓宽温州现代集团的融资渠道，为公司业务发展提供稳定的中长期资金支持，有助于提高公司盈利能力和核心竞争力，促进温州会展业的健康发展。

早在2019年12月31日，由南京东南国资投资集团作为原始权益人和增信主体、东兴证券作为管理人的“东兴企融-南京河西会展中心一期资产支持专项计划”已成功获批。这是全国首单会展行业CMBS产品。该项目采用商业物业抵押贷款支持证券模式（简称“CMBS”），是南京市属国企首单CMBS。

项目获批规模2.5亿元，期限18年，以南京市河西新城区国有资产经营控股(集团)有限责任公司持有的南京国际博览中心二期1&2号馆为目标资产，通过搭建财产权信托，再通过信托受益权转让设立专项计划，提前把优质的固定资产未来18年的收益转化为可流通资产。

结语

近年从紧的货币政策将使地产企业、会展企业的融资难度进一步加大。因此，未来行业资金来源将经历结构性调整，而CMBS无疑成为了企业关注的焦点。

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