上海楼市：上海无房家庭买房，还需精挑细选！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，我是属于在上海没有房子也没有购房记录的，我有个朋友是5年内已经买过房子前段时间又把房子卖掉的上海无房家庭，像我们这种情况买房能否给点建议？

沪叔：你好，上海积分购房政策出台后，购房者主要分为三种。第一种就是上海无房且5年无购房的购房者，这类人购买新房较为容易，但是可能会受到预算的限制，建议购买预算范围中热门的楼盘，而这一类人也会更注重楼房的整体品质，希望有较好的生活环境，对于预算充足的家庭来讲，高端改善选择空间充足，而预算不足的家庭，则应该提高首付门槛，所以这类人不必将就买房；对于上海无房单身，非上海无房家庭和5年内已购的上海无房家庭来说，预算对于买房显得至关重要；而对于其他人群来说，可以考虑不用摇号的新盘和二手房。上海积分摇号选筹，详见内部分享。

提问：沪叔，您好，2021年上海有哪些地铁规划呢？新规划的地铁沿线有哪些项目可以关注呢？

沪叔：你好， 首先是13号线西延伸，在规划中13号线将在诸光路和17号线交汇、在徐泾东和2号线交汇，这对闵行华漕板块是利好。

接下来是嘉闵线，嘉闵线虽然不是地铁，但是有它的加持，嘉定也将从众多的郊区板块中脱颖而出，拥有2条轨交。然后是18号线北延伸段，此线路的开通将利好的是浦东的中外环御桥-周浦区域。

最后是23号线，这条线路的规划将利好的有闵行的紫竹园区和吴泾老城区，徐汇的徐汇滨江和徐家汇区域。具体地铁楼盘，详见内部分享。

提问：沪叔你好，我手里资金有限，首套房，目前考虑在上海买老破小，想问老师老破小有购买的价值吗？

沪叔：你好，不太建议买。从以下六个方面来分析一下老破小的价值：

第一是片区价值，看这个楼盘有没有价值，首先看该片区有没有发展潜力和发展价值，一般来说，好一点的片区里只要不是很差的楼盘都会有一定投资价值；

第二是楼盘折价情况，不管这个房产有多便宜，总归有市场估价，如果碰到低于市场估价的楼盘，是一定可以买的，如果产品价格和市场价持平，那就还可以再观望一下；

第三看城市，不同的城市对老破小的认同度也不一样，像深圳这类新兴城市就会比较排斥， 第四是不建议初次投资者购买，一是因为没有经验买不到正确产品，二是因为容错空间小，第一套买错将对未来的房产投资产生很大的影响，初次投资者如果资金不够，尽量去买次新房；

第五是楼龄问题，楼临其实不是一个很重要的问题，只要市场可以接受，那么涨幅相对于新房和次新房来说也不会相差太大；第六是能级越高的城市越受欢迎，在能级越高的城市房价就越高，相对之下，老破小这样比较便宜的房子就是很多消费者的选择，如果有地段和学区的加持，那更加受欢迎。

提问：沪叔，你好，上海本地人，已婚家庭，名下有一套房子，现在还有购房资格打算买一套房子投资，有没有推荐的板块啊？上海房价这么高，可以先去强一点的二线城市买房，到时候再置换上海的房子吗？

沪叔：你好，上海二套房投资的话建议看看大虹桥辐射区的房子，像泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方的房子都还不错，浦江镇、顾村的房子也有一定的潜力。一般来说，在上海的购房压力都比较大，不少人会考虑先在强二线城市买房再置换上海。理论上来讲，这样操作是可行的。不过，还要考虑一些现实的因素。二线城市的价格波动会更大，非常强调买入时机，比较适合高手去淘金。相比较而言，一线城市的房价更加稳定，投资者可以加杠杆，一提高负债率的方式来提高净投入的汇报。还有一个重要问题是，二线城市的总价比较低，因此收益回报都比较小。