这是严肃君的第 477 篇推送
今年的北京新房市场,如果说朝阳是“看似选择很多”,那海淀是“真的没得选”。
海淀和朝阳是北京16个行政区中,常住人口唯二超过300万的,但今年新增宅地建面规模,海淀只有朝阳的1/5。
巨大供需差距下,情绪很不一样。
8月集中上新月,包括朝阳在内的19个项目陆续亮相,最快的已经拿到了预售证,朝阳人民已经进入实际备选的亢奋状态。
上周严肃君还组了一波精品小团,去朝阳几个热门地块和项目实地看了看。
而海淀人民,要么是战术性躺平,只在严肃君的N个500人置业群,每日发出灵魂一问,“树村有没有小户型?天恒·学院里是不是内定完了?”要么就是积极出走昌平。
因为今年在海淀,1000万也买不到新房。
01
1000万,买不起树村
今年谈论海淀楼市,一定避不开的是---树村。
曾经的南北地块,半年时间内经历了下架、延期、规则修改、性质改变、竞高标准种种。
高标准建设方案公示后,目前能确定的是,主力户型面积段约为183/220/275平,顶层有32套130平/153平房源,按照实际支出8.96万/平计算,最低总价1200万起,主力户型起步1600万+。
至于各种版本的户型图,严肃君建议,还不如参考下香山壹号院。
隔壁的圆明天颂表示10月就要取证,看看二环天坛府刚刚批下来的12.2万均价,再想想学府壹号院11.2万的销售指导价,地板和天花板,没多少想象空间。
但没有了8折官方折扣,圆明天颂的总价,提了一档。
户型也比学府壹号院整体偏大一码,最终确定为190/235/290平,总价至少也要2000万起。
一下差出400万,目标客群也就自然分层。
圆明天颂190平米户型图
圆明天颂235平米户型图
圆明天颂290平米边厅户型图
圆明天颂290平米中厅户型图
至于户型设计,到了这个体量,及格分提的很高,可以直接进入加分项的细节比拼,甚至是客户喜好的押题能力。
另外,提醒大家注意两点。
一是销售层面,树村极有可能是北京商品房中,首个“被动”摇号的项目。参考上海摇号积分制,金华摇号5成优先无房家庭做法,后厂村刚卖了股票的无房码农,可以提前先攒攒人品。
二是政府持有的20%产权,未来变现存在政策风险。有吃瓜群众提议可以采用“阴阳合同”,吃掉政府产权的差价,但严肃君总觉得有些钱,可能不是那么好挣。
至于学区,由于近期北京政策变动大,暂且按下不提,但有一些消息,还是可以加fangyouxiaoyi3,私下说的~
总之,博弈,都在水面之下;树大,有时候未必是好事。
02
还是1000万,买不到学院里
还有一些所谓博弈,其实是独角戏。
就在上周,严肃君的四道口买房群里,有群友上传了三张学院里工地施工图,大家又就是否已经内定,会不会摇号,会不会转现房销售聊了几句,便再无下文。
接近封顶
天恒·学院里2017年10月11日拿地,2019年4月底曝出效果图及网传的户型分布图后,限均价85373元/平,户型为80、81、88、89平两居,114平、126平三居,总价680万起。
此后再未有售楼处、销售电话、宣传广告等任何官方信息。四道口建群至今,群友们已经达成多年夫妻般的默契,没有新鲜事儿,连话都懒得说。
但还在群里,似乎就还有买到的希望。
2019年7月份,严肃君在《魔幻现实主义的海淀楼市》中写过---
这个销售单价接近9万的北三环限竞房天恒·学院里,对外可售房源最多只有135套,项目专属群内有416人。这意味着,假如严肃君有幸拿到全部房源,搞一个群友团购的话,也是3人抢1套的局面。
现在,这个群已经满员,并发展出二群,总人数达到724人,变成5人抢1套。
好消息是,今年5月中旬,领导留言板上,就天恒·学院里是否公开销售问题,官方明确回复,天恒学院里目前不具备销售条件,未来也将公开销售!
只能说,希望我们看得见的二环,也能看得见学院里。
03
海淀,海淀
一边是钱不够,一边是买不到,海淀能拿出1000万的有钱人们,注定不能快乐了吗?
倒也没那么绝对。
严肃君统计了2020年以来海淀新盘批售状况,发现除了共有产权房,以及西山锦绣府,强佑新城这样的尾盘项目外,海淀一年半的时间,只入市了1个别墅项目西山龙胤,以及4个纯新住宅项目,分别是---
颐和金茂府、香山壹号院、京投发展·岚山、海淀幸福里。
*数据截至2021.8.23,以住建委网签为准
网易房产数据中心统计,前面三个项目已去化超8成,考虑到网签滞后性,可以说事实上已实现清盘。香山壹号院甚至早在今年4月份就发出了清盘通知。
只有海淀幸福里,还有3栋楼处于未取证状态,预计8月底或者9月初加推,据称还有少量109户型,总价930-950左右。
值得一提的是,海淀幸福里已经取证4次,住建委上这4批次房源的成交均价,从76632.98元/平,一路到了现在的84068.58元/平。
如果说过去半年,以亦庄为代表的全北京范围内,实现了500万总价房源的快速去化;那么海淀这一过程已经在去年甚至前年完成,今年以来迅速去化的是千万级改善房源。
这种快人一步,严肃君也不知道该不该高兴。
互动时刻:
今年你打算在海淀买房吗?欢迎在评论区留言讨论~
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