1000万，买不到海淀新房

这是严肃君的第 477 篇推送

今年的北京新房市场，如果说朝阳是“看似选择很多”，那海淀是“真的没得选”。

海淀和朝阳是北京16个行政区中，常住人口唯二超过300万的，但今年新增宅地建面规模，海淀只有朝阳的1/5。

巨大供需差距下，情绪很不一样。

8月集中上新月，包括朝阳在内的19个项目陆续亮相，最快的已经拿到了预售证，朝阳人民已经进入实际备选的亢奋状态。

上周严肃君还组了一波精品小团，去朝阳几个热门地块和项目实地看了看。

而海淀人民，要么是战术性躺平，只在严肃君的N个500人置业群，每日发出灵魂一问，“树村有没有小户型？天恒·学院里是不是内定完了？”要么就是积极出走昌平。

因为今年在海淀，1000万也买不到新房。

01

1000万，买不起树村

今年谈论海淀楼市，一定避不开的是---树村。

曾经的南北地块，半年时间内经历了下架、延期、规则修改、性质改变、竞高标准种种。

高标准建设方案公示后，目前能确定的是，主力户型面积段约为183/220/275平，顶层有32套130平/153平房源，按照实际支出8.96万/平计算，最低总价1200万起，主力户型起步1600万+。

至于各种版本的户型图，严肃君建议，还不如参考下香山壹号院。

隔壁的圆明天颂表示10月就要取证，看看二环天坛府刚刚批下来的12.2万均价，再想想学府壹号院11.2万的销售指导价，地板和天花板，没多少想象空间。

但没有了8折官方折扣，圆明天颂的总价，提了一档。

户型也比学府壹号院整体偏大一码，最终确定为190/235/290平，总价至少也要2000万起。

一下差出400万，目标客群也就自然分层。

圆明天颂190平米户型图

圆明天颂235平米户型图

圆明天颂290平米边厅户型图

圆明天颂290平米中厅户型图

至于户型设计，到了这个体量，及格分提的很高，可以直接进入加分项的细节比拼，甚至是客户喜好的押题能力。

另外，提醒大家注意两点。

一是销售层面，树村极有可能是北京商品房中，首个“被动”摇号的项目。参考上海摇号积分制，金华摇号5成优先无房家庭做法，后厂村刚卖了股票的无房码农，可以提前先攒攒人品。

二是政府持有的20%产权，未来变现存在政策风险。有吃瓜群众提议可以采用“阴阳合同”，吃掉政府产权的差价，但严肃君总觉得有些钱，可能不是那么好挣。

至于学区，由于近期北京政策变动大，暂且按下不提，但有一些消息，还是可以加fangyouxiaoyi3，私下说的~

总之，博弈，都在水面之下；树大，有时候未必是好事。

02

还是1000万，买不到学院里

还有一些所谓博弈，其实是独角戏。

就在上周，严肃君的四道口买房群里，有群友上传了三张学院里工地施工图，大家又就是否已经内定，会不会摇号，会不会转现房销售聊了几句，便再无下文。

接近封顶

天恒·学院里2017年10月11日拿地，2019年4月底曝出效果图及网传的户型分布图后，限均价85373元/平，户型为80、81、88、89平两居，114平、126平三居，总价680万起。

此后再未有售楼处、销售电话、宣传广告等任何官方信息。四道口建群至今，群友们已经达成多年夫妻般的默契，没有新鲜事儿，连话都懒得说。

但还在群里，似乎就还有买到的希望。

2019年7月份，严肃君在《魔幻现实主义的海淀楼市》中写过---

这个销售单价接近9万的北三环限竞房天恒·学院里，对外可售房源最多只有135套，项目专属群内有416人。这意味着，假如严肃君有幸拿到全部房源，搞一个群友团购的话，也是3人抢1套的局面。
现在，这个群已经满员，并发展出二群，总人数达到724人，变成5人抢1套。

好消息是，今年5月中旬，领导留言板上，就天恒·学院里是否公开销售问题，官方明确回复，天恒学院里目前不具备销售条件，未来也将公开销售！

只能说，希望我们看得见的二环，也能看得见学院里。

03

海淀，海淀

一边是钱不够，一边是买不到，海淀能拿出1000万的有钱人们，注定不能快乐了吗？

倒也没那么绝对。

严肃君统计了2020年以来海淀新盘批售状况，发现除了共有产权房，以及西山锦绣府，强佑新城这样的尾盘项目外，海淀一年半的时间，只入市了1个别墅项目西山龙胤，以及4个纯新住宅项目，分别是---

颐和金茂府、香山壹号院、京投发展·岚山、海淀幸福里。

*数据截至2021.8.23，以住建委网签为准

网易房产数据中心统计，前面三个项目已去化超8成，考虑到网签滞后性，可以说事实上已实现清盘。香山壹号院甚至早在今年4月份就发出了清盘通知。

只有海淀幸福里，还有3栋楼处于未取证状态，预计8月底或者9月初加推，据称还有少量109户型，总价930-950左右。

值得一提的是，海淀幸福里已经取证4次，住建委上这4批次房源的成交均价，从76632.98元/平，一路到了现在的84068.58元/平。

如果说过去半年，以亦庄为代表的全北京范围内，实现了500万总价房源的快速去化；那么海淀这一过程已经在去年甚至前年完成，今年以来迅速去化的是千万级改善房源。

这种快人一步，严肃君也不知道该不该高兴。

互动时刻：

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