珊瑚数据军华海鹏：深圳城中村住房租赁市场人群洞察

有人说，深圳市场宛如美女，如何打开这个市场令人着迷；有人说，深圳市场是一个神奇的市场，令人心存敬畏，租售比明显低于其他一线城市，但不乏优秀的租房企业；有人说，深圳租房需求不如北京旺盛，深耕深圳市场需要谨慎大胆；也有人说，深圳市场需要重新被定义，城中村的存在是区别于全国租房市场最具有独特性的品类。

城中村就是深圳的象征性符号，不管是原住民、还是外地来深的奋斗者，多数都曾居住过密如丛林的城中村，将自己来到大城市的希望寄托于此。

在维C公寓传媒主办的第四届租无忧“寓言·未来”住房租赁产业高峰论坛上，珊瑚数据联合创始人、COO军华海鹏发表了题为《深圳城中村住房租赁市场人群洞察》的演讲。

以下内容是根据演讲实录整理得来：

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城中村租房人群画像

诚如军华海鹏所言，“要想在深圳深耕住房租赁市场，城中村是绕不开的话题，更是租房的主战场”。

所有住房租赁行业的从业者都需要知道：城中村里住着怎样的一群人？城中村租客愿意花多少钱租房？他们更想住在什么样的房子中？城中村的长租公寓应该如何打造？

2020年深圳GDP达到2.77万亿元，位居全国第三。2020年，深圳实际管理人口约2100万人，全市住房约1068万套，其中城中村占深圳住房面积的54%左右，近70%的人口居住在城中村。

这群人的画像到底是什么样的？

作为中国住房租赁先锋智库，秉持城市以人为本的理念，为各级政府、国企、开发商及运营商提供政府咨询、数据应用、用户研究、租赁运营。珊瑚数据实地调研了深圳8个行政区、17个街道、20个城中村，面对面访谈了3074个城中村居住人群的样本（其中包含95%的租客，5%的原住民），总结出了一套深圳城中村租房“房”格尔系数和“住”斯洛需求模型。

大家固有的印象中，住在城中村的人群大多数是年轻人。实际调研的结果显示，29.9%的租客是90后，31岁-40岁之间的80后租客占比最高，达到36.2%，50岁以上的人群占比17.2%。

而性别方面，男性租客的比例是47.7%，女性租客的比例是52.3%，比例相对均衡。

另外，住在城中村的租客68.7%是高中及以下学历，31.3%是专科及专科以上学历，这其中本科生占比只有6.1%。

从事的工作中37%个体自由职业，29%蓝领， 16%是企业白领。

军华海鹏表示，如果在城中村里做高端白领公寓的产品，大家可以好好思考一下自己的市场份额将会有多大。

网络上曾有机构调查过深圳租客平均每9个月会换一次房，但实际上，无论怎样换房，他们对城中村依然长情，六成多的租客都在城中村有3年以上的居住史。

租客选择在城中村居住的原因，80.8%是因为通勤时间短，方便上下班；46.5%是因为租金便宜；43.5%是因为有独处空间。

珊瑚数据调研报告显示，86.7%的人群选择了整租房，跟自己的男朋友、女朋友或者家人整租，而不选择合租，这是一个很明显的趋势。

而说到户型，一房一厅是租客最爱，麻雀虽小五脏俱全。33.6%的人选择了一房一厅，而单房只有19.3%的占比。

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深圳城中村“房”格尔系数

城中村居住的人群收入水平是什么样？

33.2%的人群收入在5000元以下，50.7%的人群收入在5001-10000元之间，达到10000元以上收入的人群占比16.1%。

那大家愿意花多少钱来租房？

珊瑚数据调研显示，40.6%的人群愿意花801-1600元租房。

国际上常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平状况。一个家庭的收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，反之家庭越富足这个比例就越小。

珊瑚数据独家开创了深圳城中村“房”格尔系数（月租金 / 月可支配收入），深圳城中村“房”格尔系数到底是怎么样的？

军华海鹏在演讲中表示，租客月可支配收入越多，其对居住环境的要求就越高，可用于改善居住环境的支出就相对越多，反之则越低。

珊瑚数据研究团队通过数据库抓取全深圳市的租金水平，发现深圳城中村的房格尔系数的均线是21%，也就是说大家会花月收入的21%来租房。

结论很显然，“房”格尔系数低于20%——租客易成交，高于30%——租客易犹豫，高于40%——租客易换房。

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“住”斯洛需求模型

知道城中村租客人群的画像，知道他们愿意花多少钱来租房之后，那在城中村打造公寓项目需要投入多少资金才更合适？

在心理学中有一个相对普适的概念叫马斯洛需求层次理论，他将人类的共性需求概括为5层，分别为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现的需求。

将马斯洛需求层次理论垂直应用于住房租赁行业，则可清晰且快速帮助运营者解决客群画像+产品定位的问题，珊瑚数据创新提供了一套“住”斯洛需求模型。

不同租客群体有不同“住”斯洛需求模型

在对租客人群的调研中，城中村住房室内改善呼声最高的是什么呢？

排在第一位的是房间的通风及空气质量，特别是经历疫情之后，大家对这个需求更高。

排在第二的是噪音防护，因为深圳每天不停地修路，叫醒你的不是闹钟，而是“当当当”的施工声音。

排在第三的是移动网络信号，不只是有网，而是要快要稳；小哥哥不能没有王者荣耀，小姐姐不能没有抖音直播，小白领需要在线会议。紧接着是室内装修、采光、空间私密性等需求。

军华海鹏指出，根据马斯洛需求来看，做产品的时候要看你的用户需要解决什么需求。从生理需求来看，房子要有热水，有空调，要安静，网络稳定；从安全需求来看，消防、安保、电梯安全，这些都是必须满足的；从爱与归属的需求来看，比如独立厨房是否需要，这个没有标准答案，关键还是给什么样的客户群体看打造什么样的产品。

住房租赁产业目前正处于野蛮生长到专业化运营的拐点期，这跟早期的房地产交易市场发展路径很相似。而房地产交易市场经过三十年的发展，趋于成熟，走向专业化、标准化、精细化。但住房租赁市场的进化速度要远远快于原来的房产交易市场，在互联网与大数据的加持下，或许三五年就完成了原来房地产交易市场十年或二十年的发展速度。

珊瑚数据希望住房租赁行业者可以早日从“我感觉是这样”，”看人家是那样”的野蛮生长和同质化内卷竞争中走出，为广大租客群体提供丰富更匹配的产品的同时，也能少踩坑、多赚钱、充满社会责任感与行业自豪感。

珊瑚数据——中国住房租赁先锋智库，深圳市智享数字科技有限公司旗下核心数据应用平台。平台构建并运营城市人居数库、城中村数据库、租赁市场数据库，秉持“城市以人为本“理念，为各级政府、国企、开发商及运营商提供政府咨询、数据应用、用户研究、租赁运营服务，致力打造国内领先的住房租赁行业数据中台。

免责声明：本文仅代表演讲嘉宾个人观点，已经征得嘉宾同意刊登，不代表维C公寓传媒立场。