砸70亿改造！总建面61.75万平！招商宝华村拆补方案出炉

继南海永胜＆聚龙南村、禅城果房＆鲤鱼沙村后，佛山第5份旧村拆迁补偿方案出炉了！

这次是由央企招商蛇口操刀的桂城宝华村，项目占地面积约309亩，涉490户村民，户籍人口约1495人，按计划将投资70亿实施整村拆迁改造。

目前，招商蛇口的工作人员已经开展入户宣讲，计划将于9月5日举行方案表决大会。

01、宝华村拆迁补偿安置方案重点概述

（1）净用地面积244亩 总建面61.75万㎡

宝华村改造范围309亩，可建设净用地面积约244亩，居住用地整体规划容积率≤3.0，商业用地容积率≤5.0和≤5.5。

实施拆迁改造后，总计容建面约617510㎡，其中住宅计容建面约324367㎡，商业建面约293143㎡。

村集体将获得312830㎡的可分配物业：

①居住用地计容建面164324㎡；

②商服用地计容建面148506㎡。

（2）改造类型、实施模式以及供地方式

本项目为旧村居改造，采用整体拆除重建的方式，选取市场主体实施，采用协议出让的供地方式。

根据《宝华第一阶段测量成果报告》的汇总结果，改造范围内实测现状总建筑基底面积约40833.37㎡，总建筑面积约90677.14㎡，其中宅基地建筑面积约87993.79㎡，宅基地建筑物679栋。

（3）改造后集体年收益≥4152万

合作开发企业将在01-11b地块为宝华村代建村集体商业物业，计容建面≥10.38万㎡，建成后由招商蛇口返租20年。

改造前，宝华村年收益约2500万元；改造后，集体年收益将不少于4152万元，每三年递增10%。

（4）拆迁补偿标准明细表

重点来了，跟保利聚龙南的拆迁补偿方案一样，招商蛇口也给宝华村开出了3万/㎡的货币补偿，但同样也是有条件限制的：

选择货币补偿的，被拆迁人必须同意按货币补偿同等的30000元/㎡单价，按照应得拆迁补偿安置面积向合作开发企业购买国有性质的住宅物业。

回迁房二选一：证载面积1:1或土地面积1:3；

货币补偿标准：30000元/平；

有证建筑拆除补偿：最高1500元/平；

无证建筑拆除补偿：最高1000元/平；

租金补偿：20元/平/月；

搬 家 费：50元/㎡；

考虑到千灯湖的优质地段，绝大多数的村民都会选择回迁房，而不是货币补偿，因此影响并不大。

为顺利推进方案表决，除上述补偿标准外，本项目还设有限时奖励，标准跟永胜、聚龙南一致：（按测量成果确定的建筑面积计算）

• 限时签约奖励：300元/㎡；
• 完成搬迁奖励：200元/㎡；
• 整体签约奖励：300元/㎡。

功夫君注：在货币补偿标准提高到3万/㎡的同时，宝华村增购面积的代价却没有同步提高，这是本方案最大的亮点。

那是由于聚龙南的复建住宅不多，可增购面积无法满足所有村民，才将增购价格提高至3万/㎡，宝华村的复建住宅是充足的。

（5）可选择增购≤15㎡的回迁房

若被拆迁人选择的回迁房面积大于确权面积，差额部分可向村集体进行增购，不得超过15㎡。

其中：增购面积≤5㎡的，按7000元/㎡计算；

5㎡≤增购面积≤8㎡的，按10000元/㎡计算；

8㎡≤增购面积≤15㎡的，按同期市场价格计算；

（6）村民多久可以住上回迁房？

项目分三期建设，遵循“先安置、后拆迁”的原则。回迁房与商品房可同步建设，但复建安置物业须在融资物业之前竣工验收。

项目分三期开发，总供地安置面积79848.59㎡。

第一期开发02-20地块，即首期回迁安置住宅，供地面积34355.95㎡，招商蛇口于供地后36个月内完成竣工验收；01-11b地块的集体商业物业也同时开建，计容建筑面积大于等于10.38万㎡。

第二期开发02-24b、02-28b地块，即第二期回迁安置住宅，供地面积36550.37㎡。

第三期开发04-11b地块，即宝华村回购的商业商务安置物业，供地面积8942.27㎡。

（7）每100㎡配备一个地下车位

车位的分配与永胜、聚龙南完全一致，即按每100平配建不少于1个地下产权车位，回购的车位由宝华经济社统筹分配。

02、

从2018年开始，功夫君就全程报道了桂城夏北社区的5个旧村居改造项目。

夏北地处千灯湖旁，属于广东金融高新技术服务区C区，巨大的土地价值为改造奠定了基础。

政府期望通过提升城市产业聚集和培育优质产业，最终目的是获取长期税收；

村民不但要保障个人和集体经济的存量利益，还期望能参与增量分配；

开发商看重的是地块的区位价值，融资开发的商品房必须能赚钱回本。

截至目前，永胜村、聚龙南村、宝华村都相继推出了拆迁补偿安置方案，预计年底聚龙北、洲表村也将推出方案，超1800亩的连片改造即将实现。