保利地产盈利能力弱化 融资规模翻倍补血｜冷眼看中报

8月23日，保利地产(600048.SH)发布的2021年半年报显示，截至2021年6月30日，公司实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%；实现净利润146.88亿元，同比增长10.25%；归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%。

保利地产是南方产业智库上市房企60健康指数重点监测房企。销售方面，公告称，保利地产上半年实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%；实现签约面积1671.29万平方米，同比增长12.00%，规模指标再上新台阶，稳居行业前五、央企第一之位。

在盈利能力方面，各项核心指标全线下滑。截至2021年6月30 日，保利地产的毛利率为 32.45%，同比下降 3.24 个百分点；净利率为 16.34%，同比下降 1.74个百分点；加权平均净资产收益率为5.56%，较上年同期的6.23%下降 0.67 个百分点。

实际上，从2019年开始，接连三年的半年度数据中，保利地产的毛利率、净利率与加权平均净资产收益率均在持续下滑。毛利率从2019年中期的39.75%下降至今年中期的32.45%；净利率从2019年中期的18.23%下降到今年中期的16.34%；加权平均净资产收益率也从2019年中期的7.91%下降至今年中期的5.56%。

保利地产利润空间的收窄，与其营业成本的大幅增长有直接关系。截至2021年6月30日，保利地产的营业成本为607.33亿元，较上年同期的473.79亿元增长28.19%，超过营业总收入的增长幅度。其中，销售费用24.73亿元，同比增长31.27%；管理费用23.29亿元，同比增长25.65%；财务费用13.13亿元，同比下降38.65%；研发费用4.26亿元，同比增长3028.08%。

有分析称，随着“限房价”、“竞地价”、“竞品质”等房企监管政策的推广，房企的利润空间将继续受到挤压。值得注意的是，保利地产高地价项目正在陆续结转，未来保利的毛利率及净利率表现将压力更大。

在土地储备方面，保利地产上半年拓展项目 84 个，新增容积率面积 1651 万平方米，拓展面积与销售面积基本持平；拓展金额 963 亿元，其中一二线城市金额占69%，同比下降 14 个百分点。保利地产拓展楼面地价为 5833 元/平方米，高于2021 年上半年全国土地市场平均土地成交单价 5423 元/平方米。

截至报告期末，保利地产总资产1.383万亿元，与上年同期的1.095万亿元相比增加了26.30%；总负债1.078万亿元，与上年同期的0.8505万亿元相比增加了26.75%；资产负债率77.99% ，同比上升了0.33个百分点。今年上半年，经营活动产生的现金流量净额为-248.1亿元，现金流量比率为-0.031 ，而去年同期是-0.041。不过，由于融资规模增加，上半年保利地产筹资活动产生的现金流量净额为429.6亿元，同比增长了106.4%。

因此，上半年该公司货币资金达1554亿元，同比去年同期的1257亿元大幅增加了297亿元。截至今年6月末，其有息负债规模为3341亿元。其中，短期借款42.17亿元，一年内到期的非流动负债558.5亿元，长期借款2384亿元，应付债券356.2亿元，永续债201.8亿元。由此可算出，扣除预收账款的资产负债率为66.24%，非受限现金短债比为1.93倍。扣除现金后的净负债率为58.72%（剔除永续债后为62.9%），与去年末的 56.55%相比增长了2.17个百分点；平均负债成本约4.70%，相比去年末下降7个基点。截至报告期末，保利地产的各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

据了解，为防范财务风险，上半年保利地产加大资金回笼力度。报告期内，保利地产实现回笼金额2556亿元，回笼率为89.6%。同时发行公司债 75 亿元、中期票据 50 亿元，平均融资成本为 3.62%。

权益占比方面，归母净资产1904亿元，占总权益的62.57%，少数股东权益1139亿元，占比37.43%。损益占比方面，归母净利润103.0亿元，占比70.12%，少数股东损益43.89亿元，占比29.87%。其中，少数股东损益占比同比去年同期略有上升。

南方产业智库点评

各项成长能力指标稳步提升，但盈利能力指标全线下滑，呈现“收多挣少”的现象。上半年经营产生的现金流量为-248.1亿元，依靠倍增的融资规模补血，实现“三道红线”保持绿档。

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【出品】南方产业智库

【分析】柴亚娟 冯善书

【作者】 柴亚娟

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端