房企中报季｜减少进入新城市、未来推动2-3个公司IPO 旭辉的“谨慎与乐观”

8月26日，旭辉控股举办2021年中期业绩发布会。从财报数据来看，营收大增近六成、销售增速排名行业前列，与期内毛利率微降、“三道红线”维持黄档，构成了旭辉控股最新业绩报告单的“AB面”。结合行业发展大势以及现阶段的业绩表现，“谨慎”与“乐观”成为旭辉本场中期发布会的主基调。

比如，在“少进新城、不拿贵地”的谨慎土地投资态度之外，旭辉对于发展多元化业务的表态则显得更为乐观。在商业方面，旭辉喊出商业公司“未来要成为中国商业的领军者之一”；而对于其他多元化业务，旭辉方面称，接下来将按照“成熟一个孵化一个”的原则，推动2-3个公司IPO。

毛利率下滑4.9%

预期2022年底反弹

2021年上半年，旭辉控股实现收入365亿元，同比增58%；期内毛利75.25亿元，同比增27.52%；核心净利润33.46亿元，同比增4.8%；归属股东净利润36.02亿元，同比增6.94%。在销售方面，期内旭辉实现合约销售额1362亿，同比大涨69%，销售增速位列TOP20房企第二位，并实现了超过90%的签约回款率和71%的新开盘去化率。

不过，在上述增长的收入及盈利指标之外，旭辉在2021年中期的毛利率及核心净利润率却有所下滑。据中报数据，2021年上半年，旭辉控股整体毛利率指标为20.7%，较2020年同期的25.6%下滑4.9个百分点，同时也低于2020年全年25.1%的水平；核心净利润率则由2020年同期的13.9%降至9.2%。

和日前龙湖管理层对于公司毛利率下滑的解释以及对行业的判断一致，旭辉方面也将2021年中期毛利率的走低归结为热点城市的限价政策。

旭辉控股CEO林峰于业绩会上表示，从业内目前已经公布半年报的公司来看，住宅销售的毛利率普遍都在下降。导致旭辉2021年中期毛利率的下滑最核心原因，就是2017、2018年拿的项目，碰到了限价和市场下行的问题。

“毛利率下降是行业的大趋势，特别是政府限地价、限售价，未来行业的毛利率可能还会进一步下降。行业比较优秀的企业可能毛利率在20％左右，差一点的企业可能在15％左右，而整体净利率能做到8％－10％的企业，未来可能处于行业的优秀水平。” 林峰表示，旭辉希望能够持续做到超过行业平均数的水平，也希望在未来行业触底反弹时，能够成为率先提升毛利率和净利率的企业。

在旭辉控股董事局主席林中看来，尽管房地产已不再是暴利行业，但行业本质决定了“利润率到达低点时，又会逐步回升”，他预期到2022年底，行业的毛利率与净利率或将触底回升。

“我认为，到明年年底，房地产行业的毛利率基本可以见底，因为那个时候2017年、2018年时所投资的房地产项目将基本消耗完。此后，伴随着2019年之后房企一些高质量项目的投资，进入结转并产生收益，到那个时候，行业的利润水平或有回升的机会。” 林中说道。

减少进入新城市

提高单城和单项目产能

2021年中期，旭辉土地储备已覆盖全国不同区域的85个城市，超过90%位于经济持续恢复的一、二线及强三线城市。截至2021年6月末，土地储备总建筑面积为5840万平方米，应占土地储备建筑面积为3230万平方米。

据旭辉管理层介绍，2021年上半年，旭辉新增货值1279亿元，企业战略性新进入8个城市，具体包括华东地区的盐城、六安、宣城，华北地区的聊城、德州、日照，华南地区的莆田以及中西部地区的株洲。在新增土储方面方面，一二线占比达82%；总土储城市，一二线占比85%。

值得关注的是，此前喊出“不拿贵地”的旭辉，在2021年中期业绩会上对于拿地的表态，也转变成了“减少进入新城市”，表示要“深耕聚焦，提高单城和单项目产能，提高组织效能”。

“第一次集中供地地价偏高的情况下，我们坚持冷静看市场，强烈控制住旭辉各地想买地的念头，坚决不拿贵的地，谨慎去做投资，因为一个投资最终会影响我们的周转效率，其次是我们的定位。”对于拿地布局的新态度，林峰表示旭辉接下来将在投资方面严格遵守纪律。

就旭辉“不进新城”的土地投资新策略，同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，从布局来看，旭辉已经完成了全国主要城市的布局，如果在此基础上继续进入城市的话，意味着在城市能级的下沉。从目前来看这些城市市场并不稳定，而且房企在新进入城市都会面临很多的风险，且成本高，保持当前布局深耕是较为稳妥的策略。

“另外，当前调控环境也不利于企业大举扩张，因此旭辉减少进入新城市，可看作规避风险的动作。” 肖云祥补充说道。

“旭辉在市场好的时候谨慎，在市场不好的时候积极乐观。受疫情影响，去年同期基数较低，2021年上半年房企销售增幅同比去年增大，预计下半年销售增幅会回落，市场进入平稳态势。” 业绩会上，林中在预测后市时表示，旭辉坚持看好中国城市化，看多房地产行业。在他看来，从2021年全年来看，销售会保持正增长，下半年一二线城市的市场可能会比较平稳，三四线城市市场会表现比较弱。

“旭辉将把土储周期保持在2年左右，加快滚动开发。”林中称，为应对下半年市场下滑，旭辉将增强全员营销，提高销售去化、减少库存，保持高回款率，确保兑现年度销售目标。

据悉，旭辉2021年的销售目标为2650亿元，同比增长15%。截至今年前七月，旭辉实现合同销售金额1570.3亿元，已完成年度目标约59%。

“从我们推货的节奏来看，能够以销定产，能够把推出来货值的去化率一直维持在高水平线上；同时下半年也准备了充足的货。对完成全年销售目标，我们还是很有信心的。”据林峰介绍，2021年上半年，旭辉新开盘项目去化率达71%；下半年可售货值2600亿，全新项目53个，其中货值超过25亿的大盘超过10个。

三道红线居黄档

目标年底“转绿”

从企业最新披露的中期业绩来看，尽管旭辉在“三道红线”几大指标的数据上均实现了不同程度的降低，但因剔除预售帐款后的负债率仍超出监管要求，继续踩中一道红线，被划归为“黄档企业”。

具体来看，在“三道红线”指标方面，截止今年6月末，旭辉控股净负债率由2020年末的64%降至60.4%；现金短债比为2.7倍，与2020年末持平；剔除预收款的资产负债率降至72.1%，但仍略高于监管要求的“小于70%”。

在债务及融资方面，截至2021年中期，旭辉加权融资成本为5.1%，平均债务账期拉长至4.6年，一年内到期的债务占比为17.7%。

基于2021年中期“三道红线”居于黄档的表现，业绩会上，旭辉管理层提出了更高的要求：努力在2021年底实现“三道红线”指标“全绿”；此外，力争在年内有机会降到5%以内的综合融资成本。

谈及接下来如何实现“ 三道红线”新目标，旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉将在资产端持续提升经营效率，发挥公司三级管控体系优势，提高投入产出效率，并加快土地周转；在预收端，则将提高去化及回款，要保持回款率在90%左右。

“拿地强度我们严格控制在40%以内，包括今年上半年我们经营现金流为正，目前是处于一个黄档，但是从目前的铺排来看，我们有信心在年末进入到绿档。” 据杨欣透露，为了以更厚的安全垫应对行业的不确定性，截至目前，旭辉已完成下半年主要到期债务的再融资。

强调聚焦地产主业

未来推动2-3家公司IPO

值得一提的是，“可持续发展”成为旭辉2021年中期业绩会的高频词。该公司管理层表态，旭辉绝不会放下房地产开发这一主业，发展策略也从之前的“做大做强”转为“做强做厚”；在地产主业和其他多元化业务的发展关系上，旭辉方面表示，一定是立足于聚焦主业，然后在此基础上孵化房地产相关业务助力开发，以实现相辅相成。

据林中介绍，旭辉目前坚持 “同心圆”发展战略，即围绕地产主业形成的能力和资源，促进旭辉商业、永升服务、旭辉教育、旭辉建管、旭辉瓴寓、城市更新、地产科技等多元化业务板块协同发展，以此实现企业的可持续发展。

“目前，旭辉的物业板块——旭辉永升服务已经上市，未来，旭辉会继续推进‘地产+’业务发展，包括长租公寓、商业、教育、健康等多领域，可能会有七八个板块业务，思路是‘成熟一个孵化一个’，先推动2-3家实现IPO。”林中在业绩会上如是展望接下来的发展目标。

集团内部起步较晚的商业板块，首先被旭辉寄予了厚望。按照该公司管理层的规划，商业公司未来要“成为中国未来商业的领军者之一”。

林中称，旭辉商业板块的发展路径有两条：第一条，是要打造旭辉商业精品IP，用品牌来引领；第二条，则是借助双轮驱动，通过住宅与商业的双轮驱动来快速实现规模化。

北京商报记者从了解到，2021年中期，旭辉商业板块的租金收入为3.9亿元，同比增长78.7%，主要来自北京五棵松体育馆、西安旭辉中心等综合体的租金贡献。

在肖云祥看来，旭辉计划打造具有品牌和规模性的商业，有利于公司通过商业勾地；此外，在商业业务具有品牌和规模后，也可独立分拆上市，此类资产也受资本市场青睐。

“从地产企业发展角度来讲，住宅、商业联动发展，房企的理想预期是‘地产带动商业，商业促进地产’。但是也须看到，现阶段商业地产领域竞争已然加剧。” 地产分析师严跃进指出，像旭辉商业这样的“后起之秀”，应努力在品牌打造上形成自己的竞争优势。

北京商报记者 卢扬 荣蕾