本篇我们不聊具体的版块，我们聊聊上海动迁房这个物业类型。
聊聊动迁房的数量，分布，产品类型；聊聊动迁房与商品房相比的优缺点；聊聊动迁房能不能买。
01.
上海动迁房
根据统计，上海住宅性质的房子一共有1.2万个小区，除了大家熟知的商品房外，很多人也知道老公房在其中占比很高。
毕竟，1998年房改之前的很长一段历史都是建造的这种类型的房子。
而且很多人租住或置业此类物业类型。
旧式里弄和新式里弄（石库门）是更早于老公房存在的产品，今天的上海相当一部分已经拆迁，但是像虹口，黄浦，静安仍有相当比例。
今年，黄浦又动迁了大批此类物业类型。
这类产品，很多新上海人都不熟悉，租房都很少住这样的房屋类型。
上海弄堂
除了上面几种，动迁房和经济适用房也是一个重要的物业类型。一般经济适用房和动迁房都是一个片区或小区出现的，后面都用动迁房代替。
动迁房占比整个住宅比例有多少呢？经过查询，还真不少，接近1/10。
上海约有1000多个小区属于动迁房。
这个体量意味着，这个物业类型会是相当比例新上海人在安家置业时的选项之一。
上海动迁房分布图
从分布图上也能看出，动迁房分布上海各个区域。
从板块来讲，上海动迁房分布板块如下：
浦江镇的浦江世博家园，景江苑，景舒苑，浦江馨都等，整个浦江镇动迁房 确实占据大片江山。
浦江主要动迁房区域
住在当地的人基本都知道，部分小区域的未标注。
浦东的周康新村版块，也属大型动迁房区域。
这个其实与大家的实际感受，基本一致。毕竟，租房住在动迁房的人，不在少数。
动迁房，一般而言，2000年以后的居多。
有过几次动迁高峰，世博动迁是一次高峰，那一批基本都是06年交付。
虹桥机场及高铁建设有一波。
2017年的棚户区改造，有一大波。
当然，还有这两年的黄浦，虹口北外滩拆迁升级。
不过今时今日，动迁可选的区位确实比之前要差很多，比如松江南站，嘉定北，奉贤，或者金山崇明。
那么，动迁房的成交情况如何呢？
答案是肯定的，动迁房的成交占比非常之高。
2019年1-7月成交的14W套房源中约有3.5W套动迁房，占比约为1/4。
凭借不足1/10的占比，成交量却能够占比1/4。
足见，动迁房的成交活跃程度，他不是一个被众多新购房者抛弃的一个物业类型。
恰恰相反，属于比较受欢迎的物业类型。
不科学呀，这和大家的直观感受不同。
很多人是很不愿意购买动迁房的，怎么会成交占比如此之高呢？
那要从动迁房的特点说起。
02.动迁房与商品房
但从产品力角度讲，同年代的商品房几乎是对同年代动迁房的全方位碾压。
对的，小区绿化，房屋户型，小区环境，房屋的外立面，停车场环境，物业管理，几乎都是商品房更优。
这个大家可以自己看看，一定记住同年代对比。
有些2010年以后的动迁房，他可能也很新，乍眼一看外立面，他与商品房并无太大区别。
但如果你仔细端详，你就会发现端倪，总感觉哪里不太对。
绿化有，但你会觉得不精细；停车场有，但与商品房比，你也会觉得商品房的停车位更加美观精致。
小区楼栋的大门楼道电梯，你也会觉得这与商品房是有着差距的。
动迁房电梯
商品房电梯
动迁房楼栋前
商品房楼栋前
动迁房外立面
商品房外立面
单单这个外立面，见仁见智，两者打平。
我其实更喜欢动迁房这个外立面。
商品房绿化
动迁房绿化
从产品力角度，动迁房的确不是商品房的对手。
但为什么动迁房成交如此活跃呢？
无他，就因为动迁房的房价相对便宜，产品比老公房要好，税费方面也有优势。
首先，因为动迁房的分布以中环外为主。
房型又以两房为主，本次上海牛市以前，总价刚好契合300w以内这个最走量客户群。
所以，有着最广大的受众客户群。
其次，由于动迁房的产品力比不上同年代的商品房。所以价格往往比同年代的商品房便宜。
在300万这个价格段，产品可以放放，价格便宜才是王道，是真香。
在上海，有居住价值的房子本身他就是稀缺的。
动迁房他也是稀缺的，客户要先解决有和没有的问题，然后才能解决优和次的问题。
不上车，谁能保证自己的收入跟得上房价上涨的速度。
再者，动迁房虽然产品力不如同年代商品房。
但是，与早几年的商品，与老公房对比，它的产品力是有着明显优势的。
税费角度，一手动迁房，在二手交易中是没有增值税的，只有契税和个税。
一套中环外310万的房子，按照新政，如果不满五年需缴纳全额增值税16万+。
这个对于刚需上车的客户还是很有吸引力的。
买房时候，毕竟六个钱包用尽以后，真的是再拿一万都困难。
16万，更是难上加难。
上海动迁房，愣是凭借以上优势，成为了房产交易类型中一个比较活跃的产品类型。
那么，动迁房能买吗？
答案是肯定的，当然可以买。
在上海限购限贷政策如此严厉的今天，买房在自己能力范围内买相对好的区位内优质小区的大面积住宅，肯定是比较正确的一个选择。
但是，对于预算不足，400万以内总价预算的客户，能够上车动迁房其实是个不错的选择。
实际上，相当部分动迁房的这次牛市表现，其涨幅完全不输大盘。
不信，你查查泗泾的新凯家园，徐泾北城，浦江镇的动迁房2020年年初卖多少钱，现在又是什么价格。
查完以后，我想你会有答案。
全文完
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