青岛刚需正在“持币待购”

“近期，看多买少是各个项目的大趋势，尤其新区、郊区的项目，目前承压状态明显。”记者在灵山湾一处项目现场采访时，该项目营销负责人黄女士表示，“可能有调控影响，不少客户除了关心房子，也更关心楼市的走向。”

据统计，2021年前7个月，全国房地产市场累计调控次数超过了320次，国家各部门直接下发的调控政策就有46次。全国楼市调控的措施密集出台，给楼市带来了转向信号，也使得更多的刚需，放缓了着急上车的步伐。

政策密集推进

7月下旬以来，关于进一步加强房地产开发项目全流程监管的若干措施，严禁无证认购、认筹等变相售房行为，严禁以学区房等名义炒作房价，加强房屋交付合同履约和质量监管，防范延期交房问题发生等调控政策密集出台，无论是力度，还是调控的频率，均超出预期。

其中，7月底，八部门联合发通知：依法重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。从8月初至今，深圳、北京、杭州、成都、金华、广州、东莞纷纷加码调控政策，限购、限贷、增值税二改五、打击假离婚买房，应有尽有，政策发布也频率陡然加速。

8月初，自然资源部下发规定要求“单宗住宅用地溢价率不得超过15%，土地财政给房企让利，通过摇号、一次性出价、竞竞高品质建筑等多种方式，持续稳定地价，进而稳住房价。”随后，8月9日深圳、杭州、天津、无锡、福州、长春等11个城市，土地出让先后延期。8月11日，青岛土拍也宣布延期。8月17日，苏州、济南分别发布最新土拍公告，延长第二轮集中供地的出让公告时间，并对相关土地竞拍规则进行了调整。8月19日，沈阳市第二批集中供地延期至9月6日，并取消无偿代建要求。

值得注意的是，2021年以来，高层陆续出台三条红线、银行贷款集中度考核、22城集中供地、保障房规划等多项政策，从房企融资、银行贷款、土地供给、保障房建设等多方面强化规范房地产市场。住建部也再三明确：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。一系列大小政策之后，楼市呈现的降温之势。

企业业绩受限

“6月份形势还是不错的，但是到了7月、8月各项目的的业绩堪称惨淡。”记者从青岛主要开发商处了解到，由于下半年开局惨淡，部分开发企业的全年业绩指标已经难以完成。

“有这么多企业难以完成业绩指标，是比较罕见的。这在近年市场中，还没有遇到过。”一家从事房地产户外广告业务的许先生在采访中告诉记者，由于开发企业业绩不佳，其公司的户外业务受影响很大。

记者在采访中发现，受限于业绩指标，目前已经有部分项目启动的降价攻势。其中，胶州、即墨、西海岸胶南片的项目在降价姿态上较为主动。“有的项目从带精装1.6万/平方米降价到9500元/平方米左右。有的项目启动了送车位、储藏室的活动。目前看，虽然主力开发商尚无大动作，但是像花样年等企业已经实在在的推动降价了。”从事房产销售的韩先生告诉记者，预计到今年金9银10这个阶段，降价或者买赠可能会成为市场的主流。他说：“目前看，很多项目的业绩惨淡，尤其是距离主城偏远的项目。为完成指标，实现快速周转，目前包括代理企业在内，都在酝酿未来两个月的销售攻势。”

刚需持币待购

“我们比较关注楼市的发展方向。”在城阳区白云山片的一处项目现场，前来看房的市民宋先生对记者说：“因为孩子已经到了婚嫁年龄，所以我们计划出手。但是听说我们要买房子，身边的同事、朋友都劝我们再看看。他们也普遍认为楼市的逻辑已经转向‘房住不炒’，而且存量市场较为庞大，房价有松动的可能。”

“其实，有点拿捏不准，我们现在有需求，也看了不少了。就是担心买到手就跌。毕竟我们都是工薪层。”市民杨先生计划在城阳北置业，自去年以来，他一直在关注该地片项目：“现在看看，和去年底相比，我们其实有点错过机会了。”杨先生提到，去年底看，房子可挑选余地大，而且去年底，不少项目冲量，给出的价格与近期相比还是比较划算的。今年，一是还没看到自己心仪的房子，二是前几个月房价一直有点“坚挺”。他说，“近期看，有些项目已经降价了，我准备等到年底再看看形势。”

“从政策面来看，我们将进入一个短期阵痛和长期发展的阶段。”中房智库专家龙江表示，“房地产长期看人口。从目前来看，我国人口或在30-50年周期面临一个较为低谷的周期。但是随着三孩等政策的推进，长期人口基数仍是有保障。另外，我国的农业机械化程度正在提升、城镇化建设、城市产业导入，这些都将从人口数量和质量上给城市带来需求。但这也给我们的房地产开发和城市建设提出了一个新的要求。那就是，要合理控制规模，保持开发质量。才能在不过剩的前提下，实现可持续发展。”