房产作抵押借款，债务人落入“全权”委托大坑，法院：改判合同无效

▶不法担保公司在合同中预设陷阱，一旦债务人不能按期还款，便可以凭借一纸“全权”委托书，代表债务人把抵押房产过户给他人。

▶检察机关通过调查核实，找到关键证据后提出抗诉。最终，法院认定担保公司利用公证委托书出售借款人房产的合同无效。

▶在审理个案的过程中，法院与检察院就同类案件的审查逐渐达成共识。对多起同类案件，法院主动启动再审程序，予以改判。

不久前，经检察机关抗诉，山东省高级法院启动再审程序，对张晓玲与李向前等确认合同无效纠纷一案作出改判。法院采纳了检察机关的抗诉意见，认为涉案房地产买卖合同以合法形式掩盖非法目的，侵害了债务人张晓玲的权益，最终撤销原二审判决，改判合同无效。

这场纠纷历时八年，张晓玲终于追回了自己的房子。

担保公司预设陷阱

债务人落入“全权”委托大坑

2014年7月的一天，张晓玲发现自家的房门被人偷偷换了锁芯。找开锁公司修好后，没过几天，锁芯又被换了。她去房管局查询后发现，自己的房子已经过户到一个从未听说过的人名下。

之后，张晓玲接到担保公司打来的电话：“如果想要回房子，就得在三个月内拿钱来赎，否则就低价卖给下家，勿谓言之不预。”张晓玲气得几乎晕厥：“不经过我同意，你们凭什么卖我的房子？”

担保公司的来电，让张晓玲回想起2012年9月24日下午发生的事——因为急需用钱，她来到了当时颇有名气的光达投资公司。张晓玲之前看广告了解过，光达公司不直接从事贷款业务，但可以介绍出借人并提供担保。“资源多、下款快、手续便捷”是光达公司的宣传点。经客户经理协调，该公司很快就帮张晓玲联系到一名出借人。三方签订书面合同约定，张晓玲以一套房产作抵押借款50万元，月息二分，期限三个月。

应光达公司要求，张晓玲签了一份授权委托书，约定：张晓玲因工作繁忙，特别授权光达公司员工周丽娟办理抵押登记、签署抵押合同、办理公证、签署买卖合同、房屋过户、缴纳税费、开办银行账户及贷款等6大类15项业务。委托期限直到上述事宜办理完毕为止。签订时间处为空白。

“这都是例行手续，只要按时还上钱就不会出问题。”光达公司工作人员告诉张晓玲。张晓玲没多想，就在委托书上签了字。她将房产证原件交给光达公司后，第二天就收到了借款。令她意想不到的是，这份委托书却在以后给她造成了极大困扰。

几个月后，因为资金紧张，张晓玲还款出现了逾期。她一边申请延期，一边继续还款。从银行交易明细来看，此时，她已累计向光达公司转款54万余元。

2014年1月24日，光达公司将张晓玲签名的委托书在公证处办理了公证。之后，周丽娟以张晓玲代理人的身份与李向前签订了房地产买卖合同，约定以50万元的价格将房产卖给李向前，并申请过户登记。周丽娟是光达公司负责人胡建军的前妻，李向前是公司投资人王景水的表弟。几天后，房屋被过户到李向前名下。

张晓玲得知这些情况后非常气愤，认为光达公司无权处分自己的房产，遂起诉到法院，请求法院确认该房地产买卖合同无效。该案经过法院一审、二审和再审，结果大相径庭。▶不法担保公司在合同中预设陷阱，一旦债务人不能按期还款，便可以凭借一纸“全权”委托书，代表债务人把抵押房产过户给他人。

▶检察机关通过调查核实，找到关键证据后提出抗诉。最终，法院认定担保公司利用公证委托书出售借款人房产的合同无效。

▶在审理个案的过程中，法院与检察院就同类案件的审查逐渐达成共识。对多起同类案件，法院主动启动再审程序，予以改判。

不久前，经检察机关抗诉，山东省高级法院启动再审程序，对张晓玲与李向前等确认合同无效纠纷一案作出改判。法院采纳了检察机关的抗诉意见，认为涉案房地产买卖合同以合法形式掩盖非法目的，侵害了债务人张晓玲的权益，最终撤销原二审判决，改判合同无效。

这场纠纷历时八年，张晓玲终于追回了自己的房子。

担保公司预设陷阱

债务人落入“全权”委托大坑

2014年7月的一天，张晓玲发现自家的房门被人偷偷换了锁芯。找开锁公司修好后，没过几天，锁芯又被换了。她去房管局查询后发现，自己的房子已经过户到一个从未听说过的人名下。

之后，张晓玲接到担保公司打来的电话：“如果想要回房子，就得在三个月内拿钱来赎，否则就低价卖给下家，勿谓言之不预。”张晓玲气得几乎晕厥：“不经过我同意，你们凭什么卖我的房子？”

担保公司的来电，让张晓玲回想起2012年9月24日下午发生的事——因为急需用钱，她来到了当时颇有名气的光达投资公司。张晓玲之前看广告了解过，光达公司不直接从事贷款业务，但可以介绍出借人并提供担保。“资源多、下款快、手续便捷”是光达公司的宣传点。经客户经理协调，该公司很快就帮张晓玲联系到一名出借人。三方签订书面合同约定，张晓玲以一套房产作抵押借款50万元，月息二分，期限三个月。

应光达公司要求，张晓玲签了一份授权委托书，约定：张晓玲因工作繁忙，特别授权光达公司员工周丽娟办理抵押登记、签署抵押合同、办理公证、签署买卖合同、房屋过户、缴纳税费、开办银行账户及贷款等6大类15项业务。委托期限直到上述事宜办理完毕为止。签订时间处为空白。

“这都是例行手续，只要按时还上钱就不会出问题。”光达公司工作人员告诉张晓玲。张晓玲没多想，就在委托书上签了字。她将房产证原件交给光达公司后，第二天就收到了借款。令她意想不到的是，这份委托书却在以后给她造成了极大困扰。

几个月后，因为资金紧张，张晓玲还款出现了逾期。她一边申请延期，一边继续还款。从银行交易明细来看，此时，她已累计向光达公司转款54万余元。

2014年1月24日，光达公司将张晓玲签名的委托书在公证处办理了公证。之后，周丽娟以张晓玲代理人的身份与李向前签订了房地产买卖合同，约定以50万元的价格将房产卖给李向前，并申请过户登记。周丽娟是光达公司负责人胡建军的前妻，李向前是公司投资人王景水的表弟。几天后，房屋被过户到李向前名下。

张晓玲得知这些情况后非常气愤，认为光达公司无权处分自己的房产，遂起诉到法院，请求法院确认该房地产买卖合同无效。该案经过法院一审、二审和再审，结果大相径庭。▶不法担保公司在合同中预设陷阱，一旦债务人不能按期还款，便可以凭借一纸“全权”委托书，代表债务人把抵押房产过户给他人。

▶检察机关通过调查核实，找到关键证据后提出抗诉。最终，法院认定担保公司利用公证委托书出售借款人房产的合同无效。

▶在审理个案的过程中，法院与检察院就同类案件的审查逐渐达成共识。对多起同类案件，法院主动启动再审程序，予以改判。

不久前，经检察机关抗诉，山东省高级法院启动再审程序，对张晓玲与李向前等确认合同无效纠纷一案作出改判。法院采纳了检察机关的抗诉意见，认为涉案房地产买卖合同以合法形式掩盖非法目的，侵害了债务人张晓玲的权益，最终撤销原二审判决，改判合同无效。

这场纠纷历时八年，张晓玲终于追回了自己的房子。

担保公司预设陷阱

债务人落入“全权”委托大坑

2014年7月的一天，张晓玲发现自家的房门被人偷偷换了锁芯。找开锁公司修好后，没过几天，锁芯又被换了。她去房管局查询后发现，自己的房子已经过户到一个从未听说过的人名下。

之后，张晓玲接到担保公司打来的电话：“如果想要回房子，就得在三个月内拿钱来赎，否则就低价卖给下家，勿谓言之不预。”张晓玲气得几乎晕厥：“不经过我同意，你们凭什么卖我的房子？”

担保公司的来电，让张晓玲回想起2012年9月24日下午发生的事——因为急需用钱，她来到了当时颇有名气的光达投资公司。张晓玲之前看广告了解过，光达公司不直接从事贷款业务，但可以介绍出借人并提供担保。“资源多、下款快、手续便捷”是光达公司的宣传点。经客户经理协调，该公司很快就帮张晓玲联系到一名出借人。三方签订书面合同约定，张晓玲以一套房产作抵押借款50万元，月息二分，期限三个月。

应光达公司要求，张晓玲签了一份授权委托书，约定：张晓玲因工作繁忙，特别授权光达公司员工周丽娟办理抵押登记、签署抵押合同、办理公证、签署买卖合同、房屋过户、缴纳税费、开办银行账户及贷款等6大类15项业务。委托期限直到上述事宜办理完毕为止。签订时间处为空白。

“这都是例行手续，只要按时还上钱就不会出问题。”光达公司工作人员告诉张晓玲。张晓玲没多想，就在委托书上签了字。她将房产证原件交给光达公司后，第二天就收到了借款。令她意想不到的是，这份委托书却在以后给她造成了极大困扰。

几个月后，因为资金紧张，张晓玲还款出现了逾期。她一边申请延期，一边继续还款。从银行交易明细来看，此时，她已累计向光达公司转款54万余元。

2014年1月24日，光达公司将张晓玲签名的委托书在公证处办理了公证。之后，周丽娟以张晓玲代理人的身份与李向前签订了房地产买卖合同，约定以50万元的价格将房产卖给李向前，并申请过户登记。周丽娟是光达公司负责人胡建军的前妻，李向前是公司投资人王景水的表弟。几天后，房屋被过户到李向前名下。

张晓玲得知这些情况后非常气愤，认为光达公司无权处分自己的房产，遂起诉到法院，请求法院确认该房地产买卖合同无效。该案经过法院一审、二审和再审，结果大相径庭。

部分涉案房地产买卖合同

一审法院认为，周丽娟与李向前之间的真实意思表示并非商品房买卖，其隐藏行为为借款让与担保。房地产买卖合同既违背了张晓玲授权委托合同书所授权的本意，也损害了张晓玲的合法权益，应认定为无效。

生效的二审判决则认为，既然周丽娟持有张晓玲的授权委托书，且委托书已经过公证，那就说明周丽娟有权代表张晓玲签订房地产买卖合同，该合同产生法律效力。法院由此判决认定合同有效，驳回了张晓玲的诉讼请求。张晓玲于是向山东省滨州市检察院申请监督。

检察官深入调查核实

案件诸多疑点浮出水面

滨州市检察院民事检察部门召开案件讨论会

受理该案后，滨州市检察院民事检察官发现，涉案的房地产买卖合同从表面看似乎完美无缺。但是随着调查核实的不断深入，办案检察官发现了诸多疑点。

首先是公证的过程不规范。按照房管部门当时的规定，过户登记需要买卖双方本人亲自到场，委托他人办理的需要办理委托公证。按照公证部门的规定，公证应该以拍照、录像的方式固定证据。而此案中，并未有办理公证时张晓玲到场的证据，公证书也未向张晓玲送达。可以说，这份公证存在明显的程序瑕疵。而光达公司的周丽娟正是持有这一存在公证瑕疵的委托书，代表张晓玲到房管部门办理了房屋产权转让登记。更加蹊跷的是，2015年2月4日，公证处作出决定，自行撤销了该公证书。这是否表明光达公司当初有意在钻法律空子、逃避监管呢？

其次是房地产买卖合同不真实。检察官查明，李向前系光达公司投资人王景水的表弟，按照王景水的指示接收房屋，相关资金都是王景水支付的。李向前作为涉案房屋的买受人，从未要求交付房屋，也没现场看房，甚至都不知道那个房子的具体位置，违背常理。而买卖合同中只概括性地约定了买房，却对付款时间和交房时间只字不提。关于付款的方式，前后表述也不一致。检察官进一步调查发现，李向前以同样的方式购买了十几套房产，且价格明显低于市场价，房款支付凭证也无法与房产本身一一对应。

另外，光达公司负责人胡建军因犯非法吸收公众存款罪，已被判处有期徒刑。在其笔录中，胡建军承认了一手策划利用委托书处分多名借款人房产的情况，包括本案房产在内的十余套房屋都以该方式过户至李向前名下。这些房地产买卖合同，实际上都是在胡建军和王景水的幕后指使下完成的。胡建军还称，为了“保障”债务人的权益，债务人作为原房主享有“优先购买权”。如果债务人在三个月期限内能还清借款本息，就可以将房屋重新过户给债务人，否则就将房屋低价转让出去。

滨州市检察院民事检察部门负责人王惠芳介绍说：“不法担保公司在合同中预先设置陷阱，一旦房产落入他人名下，借款人往往只能被迫接受支付高额违约金或者房产被低价转让的后果，合法权益将严重受损。就张晓玲申请监督案而言，要想通过法律手段帮其追回房产，就要充分利用检察机关的调查核实权，获取关键证据。”

为此，检察官调取了与此案相关联的刑事案件中的部分证据材料，核对了相关账户的交易明细，核实了该案公证书制作和撤销的经过，对光达公司所涉的类似案件也进行了梳理，对相关当事人和证人的笔录都进行了认真审查，抽丝剥茧般地还原了该案的真实情况。

检察机关抗诉成功

法院主动再审改判

多起同类案件

据办案检察官介绍，担保公司作为专门机构，在专业知识、经验积累和人员组织上都具有显著优势。担保公司正是利用这种行业优势，以及借款人“病急乱投医”的心理，让借款人在他们预先打印好的授权委托书上签字。借款人通常都来不及或者不知道仔细审核委托书各项条款，便匆匆签字确认，直到房子被卖掉才追悔莫及。

“问题就出在这份授权委托书上。”办案检察官介绍说，本案中的授权委托书是非常典型的“全权”委托，同时包含了代为卖房、代为过户、代办公证、代办贷款等多项内容，可谓“一次授权、多次适用”。只要凭借这份“包打天下”的授权委托书，担保公司员工就可以代表借款人，在住建局、公证处、银行，甚至物业公司等多个不同类型的部门单位，顺利办理相应的业务。看上去，这种“一条龙”服务很省事、很便捷，实际上却给借款人的合法权益造成了严重侵害。

“我们常说，真的假不了，假的真不了，谎言总有被戳穿的一天。”王惠芳认为，“这种委托书虽然设计得很巧妙，但是用多了就会露出马脚。这个案子就存在许多硬伤，那些硬伤就成为我们查案的线索。”

办案人员在前期调查的基础上，认为李向前与周丽娟签订的房地产买卖合同并非双方真实意思表示，卖方并不是真的想卖房，买方也并不是真心想买房，合同的价格不能反映房产价值。该合同系在外人的操纵下，以合法的合同形式掩盖了非法取得债务人房屋所有权的真实目的，损害了债务人的利益。光达公司负责人和相关工作人员的笔录内容能够相互印证，形成证据链条，足以证明他们相互串通的情况。因此，应认定该房地产买卖合同不发生法律效力。

鉴于光达公司还有多起类似案件需要办理，该类案件在一定时期内存在普遍性，张晓玲申请监督案的结果可能会对其他案件的办理产生影响，进而影响担保和公证行业的行为，滨州市检察院决定依法向山东省检察院提请抗诉。山东省检察院经审查后，依法向山东省高级法院提出抗诉。最终，山东省高级法院采纳了检察机关的抗诉意见，撤销了原二审判决，改判涉案房地产买卖合同无效。

在审理此案的过程中，法院与检察院就同类案件的审查意见也逐渐统一，即担保公司利用此类授权委托书（委托内容过于全面、公证程序存在瑕疵）出售借款人房产的合同无效。于是，对于多起同类案件，法院主动启动再审程序后，予以改判。

针对办案过程中发现的担保公司滥用委托事项规避监管、侵害当事人合法权益的乱象，检察机关与公证机关、房地产管理部门等通过召开联席会、进行案情通报等方式，加强信息共享，对新发现的问题及时研判，督促相关部门健全机制、加强审查、规范办事程序。

滨州市司法局副局长韩朝晖表示：“全市公证机构将认真贯彻落实《司法部关于公证执业“五不准”的通知》要求，认真核实申请人真实身份、坚持‘重大事项一次一委托’的原则，不得受理涉及不动产处分的全项委托公证，同时加强对合同的实质性审查。相信光达公司这类案件所揭露出的委托、公证乱象，以后不会再出现了。”

（文中当事人姓名及公司名称均系化名）

【来源：最高人民检察院官方微信公众号】

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