刚刚过去的周末，朋友圈房源动辄降价几十万，二手房真降了？

“珠江新城156平2150万一口价 仅限今天”

“龙口西两房61平400万，秒杀！历史纪录成交价465万”

“龙口中80平三房，不要668万，现只要588万588万588万！”

“华景新城三房，比市场价便宜100万，之前同户型成交699万，现在598万，598万，598万！”

“天河公园西门138房大三房，降价200万”

动辄降价几十万，几百万，广州二手房真降价了？自96个楼盘“二手指导价”公布后，来自各种渠道的信息充斥市场，真真假假。不仅买家卖家雾里看花，就连一些从业多年的中介，都直言“不好说”。

记者走访天河、黄埔热门板块，发现整体价格有回落，业主心态出现松动，普遍会通过调价几万来试探市场，总体降幅几十万不等。也有个别降价一百万、几百万的“笋盘”，但付款条件高，需一次性付款。

珠江新城有盘直降400万

上周末，位于珠江新城的凯旋新世界一期，挂出一套156平三房，“2150万一口价，仅限今天”。折算下来，单价约13.7万。

因分期开发，该盘价格因几期、楼龄、朝向价格跨度较大。但是指导价出台前，网上挂牌单价在15万-17万不等。一期同户型，此前成交了一套，总价2500多万，折算单价近16万。不过，有中介表示，这套降价近400万的房源，只能一次性付款，挂出来没多久，就已成交了。

这是一套中介眼中货真价实的“笋”盘。尽管低于9月前的市场挂牌价，但是依然高于88311元/㎡的指导价。如果说，挂牌价显示“按政府指导价出售”，那就要考虑是不是“钓鱼盘”了。

9月3日，保利心语花园挂出一套房源，而且是该小区唯一在售房源。约104平方米三房，网上挂牌价1015万，96907元/㎡。价格一出，买家应声而动，现场挤满了看房的人。但是没想到要“竞价买房”。中介表示，有人出价到1520万，也就是单价已去到近15万，基本接近9月前的市场挂牌价。不过，该套房源目前已不安排看房了。

“买到即赚到”，一些中介面对“笋”盘说。在他们看来，目前的政策已经是很严厉了，后续也不会有更严厉的了。“除非整个行情大幅度下降，再过2个月政策消化完，笋盘消化完，等明年三四月份进入二手旺季，再想淘到货就不好说了。”

华景急售的房源，价格回落至年初

有网友热议，“天河公园、华景新城也是随便降，普遍降一两百万。”

这是真的吗？

位于东方新世界门口的一家门店，所有的房源宣传单都在原来价格的地方，贴上了“按政府指导价”的字条。但是当记者询问价格，中介人员却表示，这些房源都只是为了展示。

在此次公示的96个楼盘中，天河公园板块大盘几乎全被“网罗”。比如东方新世界指导价76922元/㎡，东逸花园指导价73678元/㎡，华港花园指导价61752元/㎡。

“指导价太低了，业主肯定不会按这个价格卖房。比如新世界一般业主挂牌价在十二万，华港花园八九万，东逸花园十万出头。如果一次性付款，或者业主急售，可谈空间有优势，但是不会太大”，一位中介人员介绍。比如华港花园四期88方挂牌800万，还有一期92方三房挂牌785万，都只是降了十几二十万。

尽管天河公园板块价格相对坚挺，但成交却是在萎缩，买家观望情绪很重。一位中介人员介绍，近两个月由中介促成的成交大概只有三四套，加上业主自行成交的，估计就在六七套。“这么多门店，覆盖七八个小区才这么点成交”，“指导价出台，主要对买家首付款影响很大，但目前只有两个银行跟进，其他银行随时也可能变。”

在华景新城板块，记者走访中了解到，一套109方三房，原价980万降到850万；一套89方三房挂牌价825万，因业主急售降到760万。

“下半年来看，都是降一点才有成交。倒不能说直接降到指导价，急售的降价几十万是有的”，一位中介介绍说，“大部分业主心态比较稳定，只有急售的，价格回落至年初水平”。

不过，相较于去年“笋”盘一挂出来，可能半小时就成交的火爆场面，现在即便有，也会“僵持”一下。只有非常笋，此前看了很久没出手的客户或许才会心动。但其中，也有被高额的首付挡在门外的。据中介介绍，这些“笋”盘，正因为急卖所以对首付七成，或者一次性付款的客户比较友好。

此外，记者走访车陂板块，整体市场也保持平稳，挂牌价下降几十万不等。

降幅十几万不等，科学城一二手倒挂

另外，科学城板块也是近年来的大热区域。以区府为核心，周边布局的新福港鼎峰、科城山庄、保利罗兰也在指导价的清单之上。相较于天河，因为地处新区，这几个盘卖不成还有其他盘可以卖，不至于没生意可做。

去年底，因人才购房政策放松，包括一些炒房客都涌进来导致片区房价大涨。比如新福港从去年初4万多涨至高峰期6.5万左右，还有保利罗兰、科城山庄目前挂牌价都在5.5万左右。

走访中记者了解到，新政下该片区的二手成交出现回落，谈价空间也明显放大。比如新福港鼎峰一套94方三房，售价498万，降了十几万；保利罗兰一套90方左右的三房，售价500万，也是每次几万的陆续调价，在试探市场反应。

“除非急卖的，比市场报价低十几万，动辄降价大几十万的目前还没有看到”。中介介绍说。不过相较于中心区，科学城有个特殊情况，二手普遍不满5年，导致税费压力比较重。再加之指导价出台，买二手的购房成本会比较高。

科学城一二手倒挂情况比较明显。比如科城山庄一手限价4万多，但是二手都5万多了，开发商没法卖就暂时不卖；同样情况的还有保利罗兰，限价下四期一时半会儿不会开售。目前在售的黄埔中央城，一些特惠房不到4万，远比二手有吸引度。

“我们感觉人才购房政策收紧，再加上一系列新政，科学城的价格确实不疯涨了，起码上半年涨的价格又落回去了。”

观望情绪加重，房源溢价空间在3%以上

实际上，就广州全市来看，房贷收紧下，二手成交自2021年5月后已呈逐步缩减态势。中原地产数据显示，2021年8月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为8535宗，环比7月同期（8912宗）环比下降4.2%，同比大减44.1%。不少客户担心现时入市会造成“高位站岗”，观望情绪加重。

价格方面，在二手市场降温、成交周期延长、带看量减少等因素影响下，目前业主逐渐出现下调报价的情况。据合富大数据统计，7月以后部分代表性二手盘的价格环比下降了3%—6%。

中介看市：成交缩量，价格维稳

广州中原研究发展部认为，参考成都、东莞分批推进的方式，预计广州第二、第三批指导价落地的可能性较高。“指导价”出炉后，实际是变相提升了“购房者的首付门槛”，导致不少刚需、改善客户需求受限。因此，未来一段时间广州二手楼市可能会进入下行通道。预计9月份大市成交（自助网签+中介网签）在7500宗左右的相对低位水平，但价格仍将保持维稳状态。

合富大数据研究院认为，短期内会加剧买卖双方僵持胶着的态势，阶段性成交缩量不可避免。后续看，在城市产业持续升级/增长，人群生活改善，收入持续增加的趋势下，二手购房需求仍然刚性，市场成交量仍存在进一步释放空间。

尤其中心区域，包括标杆豪宅凯旋新世界、中海璟晖华庭等政府指导价均不足9万元/㎡，大致回到2019年左右的水平。若考虑该类区域“土地与一手供应”及“产业与人群”等情况，合富预计该类项目的价格变化幅度仍然较为有限。

南都记者 王艳玲