全国首幅R4用地建成，张江纳仕国际社区有效推动张江职住平衡

由全国第一幅R4用地打造的张江纳仕国际社区一期于8月试运营，该项目是张江科学城建设的重要功能保障性项目，也是满足张江科学城人才居住需求的重要举措。

张江素有“中国硅谷”之称，构筑了“生命健康+数字信息”的产业格局，目前已汇聚了2.4万余家企业、近1700家高新技术企业的科创高地，41万+科创人才。“十四五”规划指出，未来五年，张江将引进海外高层次创新创业人才占全市比重的30%，是高精尖人才的聚集地。

定位未来城市副中心的张江科学城，在产业高速发展的过程中，不断吸引人才进驻，人才在就业的同时，如何保证“安居”、推动职住平衡是张江片区当下重要的考量。

Depth Analysis

张江片区租赁市场供求分析

产品定位|供需关系

1. 缺少品质大户型产品，供求产品匹配度较低

(张江片区集中式公寓分布情况)

▲数据来源：CAIC集团战研中心整理

供应结构方面，张江片区集中式公寓供应以白领公寓为主，供应占比达到70%，多家公寓品牌在片区内均有门店布局，而租金在6000元/月以上的中高端品质公寓则供应最少，仅占5.1%。供应产品方面，片区内主力产品为16-30㎡一室户，租金3500-5700元/月，与全市白领公寓基本在同一水平，片区内家庭型集中式公寓产品的供应基本为空白。

▲数据来源：CAIC集团战研中心整理

而从需求端来看，张江片区产业能级较高，聚集了众多的高新技术产业人群，现有办公人口超45万人，其中不乏大量的家庭型及品质型租赁需求。从线上租赁人群结构图可以看到，张江片区月租金承受力8000元以上的客群占比在12.8%左右，而经克而瑞统计，在过去的一年里，全市内环以外成交租金在8000元/月以上的私人房源仅占8.5%，可见张江片区租赁客群对品质的需求度要远高于全市的平均水平。

需求产品方面，从线上租赁人群结构来看，张江片区有孩之家的租赁人群比例在19.6%左右，存在近五分之一的家庭型租赁需求，而目前集中公寓市场的供应情况则远不能满足这一需求。

2.片区租赁需求量超8000组，整体处于供不应求状态

注：数据范围为张江板块，周康板块，花木，北蔡板块

数据时间：2020.07-2021.07

▲数据来源：CAIC集团战研中心整理

以较高的空置率（月均25%）计算集中式公寓月均供应量，得到片区内三类房源的总供应量仅1889套，而线上活跃租赁人口超8万人，在经过10%的线上转化之后，仍有超8千组的租赁需求存在，片区内的供求情况处于供远小于求的状态。

作为张江科学城建设的重要功能保障性项目，张江纳仕国际社区一期为片区供应了近1300套的高品质产品，主要面向年轻白领、高阶白领等，产品从两房到四房均有供应，能够有效地缓解张江片区的供求不平衡，推进片区职住平衡。

张江纳仕国际社区为全国第一幅R4用地建成的租赁住宅，项目分三期建设，总占地面积约20万平方米，将提供建筑面积约53万平方米、近4000套租赁住房。此次开业的为张江纳仕国际社区一期，项目总建筑面积约19万平方米，近1300套房源，其中993套房源为张江和旭辉瓴寓合作打造，由旭辉瓴寓负责运营管理。

01

物业选址

★★☆

项目距离轨交较远，周边多高架围绕，自驾出行较为便捷，公共交通方面较为欠缺，租户出行将主要依靠自驾或企业班车。

分析师观点

图1：张江纳仕国际社区一期区位示意图

▲数据来源：CAIC集团战研中心整理

02

产品设计

大面积落地窗，室内阳光充足，每种房型均配有封闭式厨房和阳台，可通燃气，水电为民用标准，类住宅设计让租房更有居家感，室内收纳空间较多。

分析师观点

壹 | 户型设计

大面积落地窗和阳台，居家感与空间感好

▲注：面积为建筑面积，租金为不含软装租金，浦东新区注册企业及员工可享9折优惠

与普通长租公寓的30㎡小户型不同，本项目户型面积均为79㎡及以上的大户型，一房两厅、两房两厅的户型设计基本与传统住宅一致，功能空间更加丰富的同时，也增强了居住的私密性。

此外户户配置阳台也是传统改造型公寓难以做到的，大阳台的设计增加了室内与户外的联通感，采光与通风效果更好，同时也是良好的衣物晾晒空间。两房与三房房型均为两卫设计，对于合租客户来说更加便利和私密，户型优势较大。

▲张江纳仕国际社区样板间实景图

贰 | 装修配置

L型封闭式厨房，电器配置较齐全

• 项目装修为装配式装修，安装快，甲醛少,后期维修方便, 缩短施工周期

• 多采用成品家具，收纳空间较多，比起同品质公寓居家感好

• 厨房和室内装修颜色搭配的较好，厨房使用防滑砖，防水，使用感好

• 冰箱、洗衣机、油烟机、热水器，电视等电器配备较齐全

▲张江纳仕国际社区样板间实景图

叁 | 社区配套

自建社区商业配套，为租户提供便捷的生活体验

• 封闭式社区，设门岗，白领楼栋均为回字形，中庭绿地可供休憩，中庭采光较好

• 17栋楼的二层均以连廊相连，可便捷地通达社区商业街，二楼设计跑道
  

• 公区厨房配置较少，基本需求均在房间内满足，其他需求如健身、购物等以商业街来满足

▲张江纳仕国际社区样板间实景图

03

运营服务

★★★☆

运营服务优，人员配置较多，项目服务品质较高 , 物业服务响应速度快。

分析师观点

04

营业外收入

营业外收入相比其他项目较多，商业区商铺出租，地下停车位收费，保洁服务费，物业费，搬家等租金外收入

分析师观点

注：多经点位指公寓内外多种适合经营的点位出租，如广告位、零售柜、充电宝等； 异业合作指品牌活动、资源置换等

综合评价

张江纳仕国际社区作为全国首幅R4用地建成的租赁住宅，在产品打造上贴合张江片区人才租住需求，给到多种整租和合租户型选择，实现“住有所居”；运营服务由旭辉瓴寓负责，项目引入智能机器人管家，配合瓴寓经验丰富的运营人员，做到“居有所安”。另一方面，该项目为国企和房企运营品牌合作打造的R4租赁住宅，也为后续的R4用地建设运营提供了较好的参考。

租

赁

服

务

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