又一家地产物业跨界做汽修，能证明资源比运营更重要吗？

在地产红利窗口逐渐关闭之际，背靠地产发展的物业公司开始走上“跨界”转型之路。

天眼查显示，8月11日，云南俊发物业新增云南俊彩汽车维修有限公司，经营范围包括机动车修理和维护、汽车装饰用品销售、汽车零配件批发等。

其中，俊发物业由俊发七彩服务有限公司（以下简称俊发七彩）100%持股，再由俊发七彩服务（香港）控股有限公司间接100%持股，而俊发七彩则是俊发集团旗下的物业公司。

据了解，俊发集团被称作地产界的“云南一哥”，在云南本土市场占有率连续多年稳居第一。综合上述信息来看，就是云南一家龙头房地产旗下的物业公司跨界后市场做汽车维修服务。

事实上，以碧桂园、佳兆业美好等为代表的地产集团拆分物业公司，依托地产开发带来的资源优势，从传统物业服务向跨界转型升级，实现增值服务收入显著增长。

一位房产销售表示，“现在年轻人买房子，会将能够提供优质服务物业的小区作为首选。”也就是说，物业公司已经不再局限管理社区里的房子，而是通过拓展物业服务的边界，更好服务于业主，带动业务多维度发展。

汽车维修作为“衣食住行”四大基本刚需中的一部分，被物业纳入生活服务板块不足为奇。但汽修行业的独特属性，屡屡让跨界进入的新秀们折戟。物业公司做汽修服务能有什么独特优势吗？俊发七彩能否复制当初四川精典的成功故事？

01、为什么做汽修？

“云南一哥”俊发集团近期最大的新闻，是正拟拆分旗下俊发七彩物业公司冲刺港交所上市。

官网显示，俊发七彩成立于1999年，自2011年起连续七年云南市场占有率第一，目前已进驻昆明、大理、成都、贵阳、无锡、西双版纳等城市，在管总建筑面积超4000万平方米。

但俊发七彩也存在明显短板：

第一，俊发七彩规模并不大。据《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》显示，俊发七彩的在管面积刚刚达到TOP50的4010万平米门槛值。

第二，覆盖省份过于集中。作为应当具有全国化属性的俊发七彩，目前仅在云南、四川和贵州三省有业务，其中92.9%的收益均来自于云南。

第三，业务高度依赖母公司。据招股书显示，2018年至2020年，俊发七彩向俊发集团及关联公司所开发的物业，提供物业管理服务营收均超过90%。

随着地产商去地产化、物业公司去物业化，转型城市服务商是趋势使然。官网也显示，俊发集团正在逐步转型为集物业服务、资产管理、生活服务为一体的“城市综合服务商”。

从商业角度看，作为除房产外的最大消费之一 ，汽修服务有理由成为其中的一环，同时为客户带来便捷。

据云南本地连锁门店老板透露，俊发集团并非汽修行业新手，早在上世纪90年代就看中后市场巨大潜力，与当地大型汽修厂合作经营汽修门店，主修奔驰和宝马，后于2002年关停。同年投资新开了一家本田4S店，截至2015年，又开出两家奔驰4S店。

该老板认为，俊发集团关停独立售后门店投资4S店，一方面是4S店利润比较高，另一方面合作门店难管理。现在俊发集团又重拾独立售后业务，是因为手握太多优良资产，用来做汽修再合适不过。

有需求、有经验、有自持门面，俊发七彩的这一步棋可谓水到渠成。

“物业与业主有天然的服务关系，交全年物业费送洗车保养，就能够精准锁定客群；优质零租金的门面进一步降低经营成本。这种先天优势足以打败一半以上的独立售后门店。”一位行业人士对此持乐观态度。

02、具有哪些优势？

汽修门店一直做的都是周边3-5公里生意。开汽修店在一定程度上与餐饮门店类似，地理位置、人流量、停车便利性等都是重要考虑因素。物业公司自己做汽修，可以占据“地利”优势。

再说客流，物业也能发挥十分重要的优势，这从大多数门店与物业合作做线下推广就可以看出。

如武汉车益修连锁与物业公司合作“9.9元洗车、168元换油”团购活动，转换率达到20-30%；南昌诚通汽修连锁通过线上抖音、微信渠道和线下小区物业、加油站做联动，拓客效果显著，社区门店平均月产值为30-50万；考拉爱车借助每一栋楼的电梯和门禁做广告宣传和品牌露出；再对车辆进出道闸口的精准投放广告，捕捉目标客户。

如果物业自己做汽修门店，需要重点思考的就是，如何以门店为基础资源，升级服务到“家”的能力，将其牢牢锁定。

根据建设部《城市居住区规划设计规范》的标准，建造一个居民小区最少要3000户或10000人口。也就是说，物业立足于小区、服务好业主们，门店就能够获得生存下来的基本条件。

有老板表示，汽修门店考虑的经营要素还包括维修资质、消防、环保、小区入住率、周边汽车保有量、以及同行门店数量等等。显而易见，物业公司在这些方面都比独立售后门店更有优势。

之前，也有不少地产物业愿意拿出门店或停车库资源入股，找有实力、懂车后运营的门店投资合伙。但可能会像之前的俊发七彩一样，门店管理、利益分配出现异议时容易散伙。而物业自己做汽修门店，一旦摸索出门道，就具备“人和”的条件了。

03、运营比资源更重要

拥有地利人和等优势情况下，此前也有不少地产物业相继试水后市场，但并不如人意。

2014年，南京金鹰（参数丨图片）地产在自有商城地下车库做汽服门店，偏重洗美业务，未见水花；

2017年，碧桂园物业与车享家达成合作，双方要在社区和停车场等服务场景，推进社区养车服务落地，进展不如预期；

2019年已完成5轮融资的惠养车，与多家知名地产物业集团达成合作，以车库养车模式做“夜间养车”，但项目停滞、多家分公司被注销。

究其原因，物业和汽车后市场两个行业存在太大差异。前者受宏观调控政策影响颇深，商业模式注重对“物”的打理；而后者主要服务于“人与车”，重点针对维修技术和客户运营方向。

有行业人士提出两个疑问：

一是基于汽修行业的传统性和复杂性，地产物业如何协同两者经营的不同之处？

二是随着线上营销如火如荼，成长起来的新一代年轻车主拒绝被绑定，是否会抵销物业原有的地利人和优势？

事实上，地产与汽车后市场结合最好的，当属脱胎于成都本土房企置信集团的精典汽车，后者同时拥有4S体系和独立售后维修连锁，目前在四川拥有50多家直营门店、100多家加盟店，并将业务延伸到独立钣喷中心、保险代理公司、保险公估公司、二手车服务中心、汽车零售中心等多业态综合服务商

建立起深入社区的连锁体系后，精典汽车总经理唐智勇接受AC汽车采访时表示，未来其价值不仅限于汽车，还可以延伸到客户生活的方方面面。事实上，精典汽车的美容业务已经扩展到客户住房里，开展居家空气环境治理、窗膜节能等业务。

无论是物业服务还是汽车服务，客户体验起到决定性作用。“这个行业不是什么高大上的行业，归根结底是个劳动密集服务型行业，不管怎么引流，最终还是要落地服务。围绕客户体验，团队、管理、运营，这才是最内核的东西。”在唐智勇看来，团队和运营能力比资源更重要。

物业公司有转型探索更多元利润来源的冲动与压力，一旦业务延伸至汽车后市场，如果还想以资本的快节奏来推进，可能并不适合慢节奏的汽车后市场。