开发商逾期交房、办证违约怎么办？高院发布国内首个审判指引

近日，江西省高级人民法院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》。据悉，这是国内首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方性司法指引性规范。

“开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件法律适用争议较多，特别是商品房交付条件的认定、逾期违约金的认定和调整、免责情形和诉讼时效的计算等问题，不仅当事人争议大，不同法院之间，认定标准和裁判尺度不统一也较普遍。”江西省高院有关负责人介绍，在现行法律框架内提出既符合裁判规律、又能合理平衡开发商与业主之间利益的指导意见势在必行。

去年，江西省高院将此作为重点调研课题，对1500余份全省法院二审、再审判决书进行了详细实证分析，在此基础上，根据法律司法解释有关规定和我省经济社会发展情况，提出了审判指引内容。

亮点一：明确合格商品房的交付条件

根据《指引》规定，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，不允许通过合同随意调低房屋交付条件。开发商向业主交付的合格商品房必须取得建设工程竣工验收备案登记，符合现行合同范本。

亮点二：明确购房人有权拒绝收房的情形

《指引》明确，购房人在收房时，除了看房，还要看“一表两书”，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若开发商未能出示“一表两书”，购房人有权拒绝接收房屋。同时，若购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，也可以拒绝接收并要求开发商维修。

亮点三：统一逾期交房、办证违约金调整范围

实践中，商品房买卖合同约定的逾期交房、办证违约金计算方法五花八门，一些开发商利用格式文本设计明显不利于购房人的条款。进入诉讼后，开发商提出约定的违约金过高、业主提出约定的违约金过低。

为解决这一问题，《指引》提出，逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三，逾期办证违约金的合理范围是日万分之零点五至万分之一点五。超出该范围的，将结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，酌情调整到上述范围内。

此外，为了弥补在合同订立过程中处于弱势地位的购房人的利益，《指引》明确提出开发商利用格式合同在合同中约定极低的固定金额违约金，属格式条款，应认定无效，违约金按照司法解释规定的没有约定违约金情形处理。

亮点四：明确开发商可以免责的具体情形

《指引》列举了可以免除开发商全部或部分违约责任的情形，包括灾害性天气、突发性公共卫生事件、执行行政命令等。但当出现免责情形时，开发商应及时通知购房人，否则购房人要求开发商承担未及时通知而造成扩大损失的，法院将予以支持。

亮点五：明确诉讼时效计算方式

由于逾期交房、办证违约金按日计算，在司法实践中对于诉讼时效如何起算有较大争议。《指引》明确，购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起3年内提起诉讼，如超期起诉，开发商以此抗辩，购房人将可能因超过诉讼时效败诉。