热议：“回迁房也要拆”？聊聊科学城暹岗新村的旧城改造

科学城旧改：暹岗新村被纳入改造

这两天，黄埔区又冒出一个全新的旧改项目，那就是科学城集团签约的暹岗新村旧城改造项目。一开始看到新闻时，小编还以为暹岗旧改有国企介入了，定睛一看才发现是暹岗新村，并非大壮操刀的暹岗旧村项目。

（图源/科学城城市更新集团）

按照公开的行政区划信息，暹岗新村是归属于暹岗社区的住宅小区，对于其被纳入旧改的消息，很多街坊的反应是：”才建好没多少年的回迁房，怎么也要旧改拆迁？“颇有扼腕叹息的意味。

众所周知，在萝岗片区凡是叫“某某新村”的小区，大多都属于早期征地、拆迁后建设的安置小区。除了暹岗新村，其他的还有岭头新村、石桥新村、萝坎新村、玉树新村、黄陂新村、刘村新村等等。

（暹岗新村，摄/黄埔生活汇）

由于规划设计理念相对传统，这类安置小区基本都是外貌风格相近的低矮小楼，大多只有六七层，而且内部配套也落后于时代。

综合来看，这类安置小区在某种程度上类似于老黄埔的老旧小区。实际上，近些年随着黄埔旧改大潮的卷起，已经有个别街坊猜测着这类安置小区是否会拆迁，比如网上就有人在问石桥新村的情况。

（图源/百度搜索）

不过，本次暹岗新村的改造消息来得甚是突然，毕竟此前官方都没有关于安置小区旧改的明确消息，有的只是通过“微改造”升级内部配套。比如暹岗新村在今年年初刚建好的入户燃气管道，刘村新村目前也在做此类改造，并且还有第二期安置房在建。

（刘村新村，摄/黄埔生活汇）

这么一看，暹岗新村之前做的改造工作岂不是都白搭了？反正都要拆迁了。小编建议暂时先别下定论，因为目前科学城集团只是作为前期服务单位介入，具体的实施方案还未敲定。

可能在大众的普遍印象里，旧改就是拆迁，其实这两者并不能完全划上等号。需要清楚的是，旧改指的是城市更新里的三旧改造，包括旧村、旧城和旧厂房，这三者存在很明显的区别。本次暹岗新村的改造，正是被定为旧城改造。

黄埔旧城改造项目：一定会拆吗？

城市化建设日新月异，老城区发展遭遇瓶颈，旧城改造工作愈发受到国家重视。将镜头拉近到广州，新世纪以来也在不断探索旧城改造新模式，比如2015年出现的“微改造”，近年又提出“中改造”的概念，即全面改造和微改造相结合，适用于老三区、老黄埔和白云、天河的部分区域。

旧城改造不同于旧村改造的地方，在于实施方案组合的多样性。旧村基本都是全面改造，像黄埔的很多旧村项目的拆迁都是将村屋清零；而旧城改造主要是针对老旧小区楼房的再开发，标准既有拆光重建，也有上文所说的“微改造”、“中改造”。

（黄埔老旧小区微改造效果图）

所以笼统来看，黄埔区内那些未改造的小区也算是旧城改造的一种项目，只不过改造程度相对较低。总的来说，旧城改造强调的是修复和改善，具体项目是按照什么标准来，还得看该项目的实际需求，比如楼龄、内部配套等。

目前，黄埔明确称为旧城改造的项目并不多，且几乎都在老黄埔板块，比如港湾一二村、文船小区、鱼珠旧城、鱼木小区、青年社区、石化大院等等。

在2020年公开的《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》中，黄埔区的港湾一二村、石化大院、鱼珠旧城三个项目就被列入旧城改造范围，且均属于混合改造，即上文提到的“中改造”。

（节选自广州三年285个旧街区改造项目名单）

但是，从实际进度和相关进度来看，这些项目的信息都相当复杂，有的比旧村还令人迷惑，进度很是缓慢，以致于部分街坊生疑：“这项目是不是不拆了？”本号时常收到街坊来信咨询相关项目进度。

比如港湾一二村虽然开始建展厅，但实施方案却还在编制、报审；还有石化大院，自从2018年底确定由科学城集团改造、2019年4月进行第一轮意愿咨询后，便再无新消息传出了。

黄埔的旧城改造整体进度属实不快，估计官方也要考量和研究。具体项目的最终实施方案未获批之前，都还是谜，多猜也无益。

广州旧改变局：旧城改造国企成主导

本次暹岗新村被纳入旧城改造，科学城集团担任的角色只是前期服务单位，如果后续还有正式招商，是否会引入第三方市场企业呢？比如同社区的大壮，毕竟在地产圈里“近水楼台先得月”的情况也不是没发生过，比如前段时间洋城村项目招商，就由其旁边金梦小区的开发商万科拿下。

（金梦小区边的洋城村，摄/黄埔生活汇）

这里不妨先看看广州的旧改政策——近期，广州开始鼓励市属、区属功能性国企主导城市更新，目的在于有效调控改造节奏，防止过度地产化；并做大做强功能性国企，支持重大基础设施建设。在这种大背景下，旧改市场后续所留给市场企业的空间有多大，目前还不好说。

如果单论旧城改造的话，其实从2012年起，广州的旧城改造就变成由政府主导，市场企业很难染指。2020年6月，官方更是发布《广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引》，明确了片区综合改造策划主体，即由具备地产开发、旧改操盘或工程建设项目管理经验的市或区属国企负责。

（图源/政府官网）

所以说，科学城集团能签约暹岗新村改造项目也就见怪不怪了，曾主导线坑村改造、参与黄埔城市建设、区属国企，科学城集团完全符合资格。事实上，上文提到的那些老黄埔的旧城改造项目，基本也是由国企在改造。

另外，很多市场企业其实无意介入旧城改造项目，主要是成本和利润问题。多数旧城改造项目地段并不差，且周边配套已相对成熟，导致改造成本高昂；再加上严苛的土地建设和规划标准，无形间降低了开发商的积极性。

（双地铁、区府边的暹岗新村，图源/百度地图）

旧城改造多少带有一定的政府公益性，很多项目建成的多为安置房或人才住房、保障性住房，商业性较弱，跟上文所说的防止过度地产化也是不谋而合。如此一来，很多逐利的开发商自然感兴趣不大了。

当然，即便开发商想多拿旧改项目，也得先掂量一下自身实力。就说大壮集团，众所周知属于典型的小开发商，暹岗旧村是其转战地产圈后第一个大项目。大壮仿佛是在推着石头上山，这不得边推边喘气，后续还会有足够多的资金和精力再拿旧改项目吗？

（暹岗旧改现状，摄/黄埔生活汇）

虽然暹岗旧村的拆建整体还算顺利，但大壮在暹岗周边的其他配套项目却是蜗行牛步，具体可见《航拍大壮“四大广场”：画饼多年，国企主导方能涅槃？》。即便大壮有心参与其他旧改项目，估计短期内也难有大动作。

总而言之，暹岗新村究竟会如何改造？是否由科学城集团一路负责到底？目前都还得打个问号。作为普通小市民的我们，暂时还是先静观其变吧，各位街坊觉得呢？