楼市，正在进入政府定价时代！|栋察楼市早报（9.13）

热点资讯 楼市，正在进入政府定价时代！

沈阳新闻 一枢纽四中心 沈打造“1小时通勤圈” 毕业生在沈抚示范区购房 最高可获6万补贴 注意！沈阳这些地方要停燃气

国内新闻 住建部征求意见：城区常住人口超300万城市不得新建500米以上超高层建筑 金科股份前8月销售额同比微涨5.5%至1311亿

　　栋察
楼市

　　楼市，正在进入政府定价时代！

　　楼市，正在进入“政府定价”模式。

　　土地，有最高溢价率限制；新房，有备案价管制。

　　二手房指导价，也正在成为一二线城市的标配。

　　01

　　近日，广州出台二手房指导价机制。

要求不得发布价格虚高的二手住房房源，相关机构应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

　　根据第一批指导价，天河、海珠、黄埔等热门楼盘指导价相比挂牌价普遍低了30%以上，有楼盘甚至低了50%左右。

　　广州是这一轮楼市上行的重点城市之一，二手房同比涨幅已经超过深圳，一度位居全国第一。

　　在此之前，广州房贷利率已经连续5次上行，同时增值税2改5政策已经落地。这番出台二手房指导价，可以说在意料之中。

　　自深圳率先出台二手房指导价之后，全国至少已有深圳、上海、广州、成都、西安、无锡、东莞、宁波、绍兴、三亚等10个城市出台了相关政策。

　　这些城市的二手房指导价，相比市场挂牌价普遍低了20%-30%，个别热门楼市甚至存在腰斩情形，楼市虚高挂牌的泡沫被初步挤了出来。

　　就目前来看，四大一线城市，沪广深已经出台指导价政策；二线城市里，成都、西安、宁波、东莞等首当其冲；三四线城市，三亚、绍兴是代表。

　　不难看出，凡是楼市热门城市，二手房指导价虽迟必到，大概率会是这一轮楼市调控的新标配。

　　二手房指导价，下一个是谁？

　　02

　　二手房指导价，到底有没有用？

　　先说结论，二手房指导价，最大的威力不在于限价，而在于通过限价进行限贷，变相提高首付。

　　二手房指导价，如果只是在挂牌价上挤水分，实际效果的确相当有限。但这一次二手房指导价有了一个超级“武器”的配合：房贷发放参考指导价。

　　目前，深圳、成都等地均已明确，二手住房成交参考价将作为贷款发放重要参考。

　　一套挂牌1000万的二手房，如果指导价只有700万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款将从700万大幅减少到490万，这意味着实际首付将从300万提高到510万。

　　信贷向来是楼市的七寸。

　　二手房指导价，曲线完成了限贷式的调控，威力不难想象。

　　退一步讲，二手房指导价至少能遏制市场炒作情绪，缓解恐慌心理。

　　二手房指导价出台之前，许多城市都存在抱团涨价、虚高挂牌、ABC炒房等乱象，成为市场情绪的催化剂。

　　当新房限价成为常态之后，遏制二手房乱涨价，就成了当务之急。

　　随行就市的二手房，为何会容易被炒作？

　　原因不难理解。二手房价由边际价格决定，即由最新成交的那套房子价格决定。一个小区，去年成交一套均价5万，今年成交一套均价10万，虽然两年只成交了2套，但却给人以房价涨幅翻倍的误导。

　　正是因为二手房的这一特性，抱团涨价、中介炒房等才会甚嚣尘上。一些炒房团通过操纵挂牌房源和成交房源，达到空手套白狼的效果，从中套利。

　　所以，二手房指导价，可谓正本清源，有助于缓解市场焦虑情绪，遏制炒作热情，从而让楼市回归常态。

　　03

　　二手房指导价，短期影响或许不显著，但只要持续一年两年，效果将会极其显著。

　　作为率先出台二手房指导价的城市，深圳二手房早已从狂热陷入冰封，房价也早已松动，不复当初一路上涨不回头的凶猛态势。

　　数据显示，深圳二手房成交量持续下行，目前每月仅有2000多套，与去年高峰时期的1.4万套以上，腰斩了8成，成交量更是创下近8年除春节月份以来的新低。

　　在楼市调控组合拳的影响之下，深圳二手房价出现明显松动，国家统计局房价指数显示，深圳二手房价连续3个月下跌。

　　值得一提的是，深圳学区房价格出现明显松动。有千万级学区房二次拍卖，成交价相比3个月前同一片区一学区房每平方米高达17万元相比，大跌41%。

　　虽然深圳整体二手房跌幅极其有限，但可以确定的一点是，深圳楼市情绪已经逆转，随着楼市横盘持续，二手房价仍有回调空间。

　　这就是刚性调控的威力。

　　2021年，决策层的雷厉风行，对教育、医疗、互联网平台的快刀斩乱麻，让人看到了政策的威力。

　　房地产何去何从，我们拭目以待。（来源：国民经略）

　　沈阳
新闻

　　房产·政策·贷款·城建·交通·民生

　　【热点】一枢纽四中心 打造“1小时通勤圈”

　　日前，沈阳出台“十四五”城乡建设发展规划，“十四五”时期，沈阳将围绕推动新时代全面振兴全方位振兴取得新突破、努力建设国家中心城市的总目标，建设好沈阳现代化都市圈，全面构建城市精细化管理体系，把沈阳打造成为国际化、现代化、生态化的大都市。

　　“一枢纽四中心”

　　沈阳打造“1小时通勤圈”

　　在引领沈阳现代化都市圈建设方面，《规划》提出构筑都市圈空间协同一体化格局。以沈阳为中心，鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、阜新和沈抚改革创新示范区为支撑，打造“1小时通勤圈”。

　　在打造“一枢纽四中心”方面，《规划》提出围绕国家综合交通枢纽、国家先进制造业中心、东北地区科创中心、区域性金融中心、区域性文化创意中心空间方案。

　　在做优县域发展空间方面，《规划》提出提升县城集聚能力，提升辽中、康平、法库与新民中心地区城市功能与服务品质；推动中心镇高质量发展，围绕建设“现代小城市、县域副中心”的定位，打造茨榆坨、前当堡、兴隆台街道等3个层级17个中心镇。

　　桃仙机场融入高铁网

　　打造东北信息传输枢纽城市

　　在建设国家现代综合枢纽方面，《规划》提出提质扩容桃仙国际机场枢纽能级，开展T4航站楼方案研究，预留高速铁路、城际铁路、城市轨道快线与普线，推动桃仙机场融入国家高铁网、沈阳都市圈城际网与沈阳全域轨道网。结合沈阳地铁2号线引入机场，适时启动T3航站楼东侧综合交通换乘中心建设和T2航站楼改造。完善沈阳国际物流港，结合中欧班列集结中心建设，发挥沈阳铁路综合货场站和沈国际公路综合物流港优势；全面规划临空经济区多式联运中心，增加全货机航班，发展高铁快运与航空快运。构建国家信息枢纽，推进5G基础设施建设，新建3.6万余座基站，建成移动网、固网“双千兆城市”，成为东北地区信息传输量最大的枢纽城市。

　　建设“轨道上的沈阳”

　　地铁通车里程达到257公里

　　在支撑打造轨道上的城市方面，《规划》提出利用苏抚铁路开行沈抚城际铁路，实现“国铁公交化”运营，谋划沈新、沈辽与沈康市域（郊）铁路。研究“商务快线+文旅快线”组成的快线网络，谋划建设中低运量轨道交通。完成第三期轨道交通建设规划，推进地铁3号线、4号线、6号线、2号线南延线、1号线东延线建成通车，到2025年，通车里程力争达到257公里。启动第四期地铁建设规划编制及报批工作，持续加密轨道普线，新增轨道快线。

　　在完善绿色宜行城市交通方面，实施“两环十横十纵”有机更新，增加行人过街设施，完善休闲座椅等“城市家具”，提升城市道路功能。综合整治城市背街小巷，多措并举缓解停车难。

　　打造“15分钟生活圈”

　　全面消除内涝积水点

　　打造15分钟生活圈，以1000米步行范围为基准形成街区空间，完善基层文化站、图书馆、科普、养老、卫生等便民设施和文体广场、口袋公园等活动设施。推进老旧小区、棚户区、城中村改造，2025年前，完成全市1723个老旧小区改造工程。

　　结合新建公园、广场、城市绿地、学校、体育场馆等设施，加强标准避难场所建设，力争人均避难面积达到国家标准1.5平方米。

　　加快推进海绵城市设施建设，显著提升排水防涝能力，实现老城区雨停后能够及时排干积水，低洼地区防洪排涝能力大幅提升，历史上严重影响生产生活秩序的易涝积水点全面消除，新城区不再出现“城市看海”现象。

　　续建四山连爬绿道

　　适时启动辽河景观带、北沙河景观带

　　《规划》考虑在东北、西北、西南、东南四条由外延伸到城市内部的生态绿楔中布局郊野公园，围绕南北环城运河、蒲河等水系沿线，提升和完善城市公园体系，打通浑北主城慢道断点、新建浑南水系慢道、贯通浑河两岸慢道、续建四山连爬绿道，形成南北环城水系慢道和棋盘山“四山连爬”登山慢道，储备辽河景观带、蒲河景观带、浑河景观带、北沙河景观带等骨架绿道，以及二级山水慢道与三级人文慢道建设项目，并适时启动。

　　擦亮“盛京皇城”文化名片

　　打造城市书房、书屋

　　在实施“文化+”战略，开展历史文化资源保护与利用方面，《规划》提出推进盛京皇城“一轴三组团”、盛京皇城博物馆群建设，持续完成《沈阳市历史文化名城保护行动实施方案》确定的各类项目。

　　推动以“九·一八”历史博物馆为标识的“红色”地标群、以中国工业博物馆、沈飞航空博览园为标识的“文博”场馆群、以沈阳皇城为标识的“盛京文化”展示群、以沈阳美术馆为标识的“艺术”展馆群、以盛京大剧院为标识的“品牌”演艺群、以奉天工场为标识的“老旧厂房更新”创意群等“标志性”文化地标群建设。加快城市书房和城市书屋建设，实现每个区、县（市）建设1-2个城市书房，每个街道建立1-2个城市书屋。推动乡村文化振兴方面，提出弘扬乡村历史文化、开发生态文化旅游资源、完善乡村公共文化服务体系。

　　建设“一网统管”数字城市

　　新建筑执行“绿色”标准

　　在全面建设数字城市方面，《规划》提出加快推进“一网统管”建设工作、信息模型（CIM）平台建设。加快推进城市信息模型（CIM）平台建设推广智慧路灯、智慧站牌等新型承载网络、新型智能设施和集成载体。打造智慧出行平台“车城网”，率先在大东、浑南、铁西开展自动网联汽车试点。

　　提高绿色建筑发展水平，到2025年，城镇新建建筑全部按照绿色建筑基本级及以上标准规划建设，城镇新建建筑全面执行75%节能标准，基本完成对2000年底前建成的有改造价值的城镇老旧小区的节能改造。（来源：辽沈晚报）

　　【补贴】毕业生在沈抚示范区购房 最高可获6万元补贴

　　满足相应条件的博士、硕士、本科毕业生，在沈抚示范区购房最高可获得6万元补贴。

　　日前，沈抚示范区举行产业人才国际社区建设发展论坛。沈抚示范区就业和人才服务中心相关负责人对青年人才和技能型人才购房补贴、高层次人才安家补贴等一系列的人才政策进行了介绍和解读。

　　本次论坛以“筑巢引凤 产业升级”为主题，与会企业围绕示范区产业发展、人才政策、产业人才国际社区的规划和建设等方面进行了深入交流。

　　同时，记者从论坛现场了解到，为加快推进人才队伍建设，促进示范区高质量发展，加速打造人才创新创业新高地，沈抚示范区出台了青年人才和技能型人才购房补贴、高层次人才安家补贴等一系列的人才政策。

　　在青年人才和技能型人才购房补贴方面，青年人才即35周岁以下全日制本科生和硕士研究生,40周岁以下全日制博士研究生。毕业年限、首次购房时间均不得超过5年(按申请时间计算)；技能型人才即高级技师。首次购房时间不得超过5年(按申请时间计算)。

　　这两类人员须满足2019年4月12日后，首次来示范区就业创业，且在示范区内无自有住房，并承诺在示范区就业创业5年以上等条件。

　　其中，青年人才补贴标准：博士毕业生6万元，硕士毕业生4万元，本科毕业生2万元。

　　技能型人才补贴标准：5万元。补贴资金分2年发放，需缴纳个人所得税，由用人单位履行代扣代缴义务。对符合示范区六大主导产业发展需要的国内外知名高校硕士毕业生、本科生，可提高补助标准，分别按博士生、硕士生标准兑现。

　　沈抚开投集团相关负责人介绍，沈抚示范区一直在积极构建多层次、多形式、多功能的人才安居工程体系。为此，沈抚示范区打造了沈抚示范区产业人才国际社区，也是示范区推进城产融合、落实人才政策的务实举措，作为沈抚示范区完善产业人才服务的重要配套项目，也为示范区打造人才集聚高地奠定了坚实基础。（来源：辽沈晚报）

　　【关注】沈阳这些地方要停燃气！

　　9月13日晚10时次日早晨7时，文萃路183甲-1，185甲-1至185-10，丰乐一街55、55-1、61、61-1，文萃路201-1至201-8，丰乐二街46、46-1、46-2、48、48-1，文萃路128，丰乐一街89-1至89-3停气。

　　9月15日晚9时至次日早晨5时，微山湖街以东，大明湖街以西，沈辽西路以南，仙女河北路以北。大明湖街以东，燕塞湖街以西，花海路以南，沈辽路以北。燕塞湖街以东，大通湖街以西，星海路以南，沈辽路以北。昆明湖街以东，黔灵湖街以西，星海路以南，沈辽路以北。洪湖二街以西，鹏程花园以东，沈辽路北200米以南，沈辽路南200米以北。松花湖街以东，大明湖街以西，花海路以南，沈辽路以北。昆明湖街以东，民族南街以西，民主路以南，南二马路以北停气。

　　请以上地区居民提前做好准备，务必关闭好燃气阀门，防止恢复供气或可能提前恢复供气时发生泄漏，如有疑问请拨打燃气客服电话96177询问, 若遇雨天，停气时间顺延。（来源：辽沈晚报）

　　国内

　　新闻

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　　【政策】住建部征求意见：城区常住人口超300万城市不得新建500米以上超高层建筑

　　据住房和城乡建设部官网消息，9月10日，住房和城乡建设部公布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），向社会公开征求意见。《征求意见稿》提出，各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

　　《征求意见稿》还提出，各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。城区常住人口300万以下城市确需新建150米以上超高层建筑的，应报省级住房和城乡建设部门审查，并报住房和城乡建设部备案。城区常住人口300万以上城市确需新建250米以上超高层建筑的，省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查，并报住房和城乡建设部备案复核。

　　《征求意见稿》指出，我国超高层建筑的建设使用，在集约利用土地资源、推动建筑工程技术进步、促进城市经济社会发展等方面发挥了积极作用。但近年来，一些城市攀比建设超高层建筑，盲目追求高度第一、形式奇特，脱离实际需求，抬高成本投入，加剧能源消耗，加大安全管理难度。

　　《征求意见稿》要求，各地要结合城市空间格局、功能布局，统筹谋划高层和超高层建筑建设，相对集中布局。严格控制生态敏感、自然景观等重点地段的高层建筑建设，不在山边水边建设超高层建筑,不在城市通风廊道上新建超高层建筑群。不在对历史文化街区、历史地段、世界文化遗产及重要文物保护单位有影响的地方新建高层建筑，不在老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段，新建超高层建筑。

　　各地要充分评估论证超高层建筑建设的风险问题和负面影响。特别是超高层建筑集中的地区，要加强超高层建筑建设项目的交通影响评价，避免加剧交通拥堵。加强超高层建筑建设项目的环境影响评价，防止加剧城市热岛效应，避免形成光污染、高楼峡谷风。

　　各地应严格落实政府投资有关规定，一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以下城市国有企事业单位投资建设150米以上超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑。

　　实行超高层建筑决策责任终身制。城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号），作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

　　对于既有超高层建筑，《征求意见稿》要求强化安全管理，提出全面排查安全隐患、系统推进隐患整治、提升安全保障能力、完善运行管理机制四项举措。

　　《征求意见稿》还要求，各地要抓紧完善超高层建筑规划建设管理的协作机制，严格落实相关标准和管控要求，探索实施超高层建筑安全险。建立专家库，定期对既有超高层建筑使用和管理情况开展专项排查，将有关情况及时报告住房和城乡建设部。（来源：人民网）

　　【房企】金科股份前8月销售额同比微涨5.5%至1311亿 销售面积1271万平

　　9月10日，金科地产集团股份有限公司发布2021年8月份销售情况公告。

　　观点地产新媒体查阅公告获悉，2021年8月，金科股份及所投资的公司实现销售金额约124亿元，房地产销售面积约125万平方米。

　　2021年1-8月，金科股份及所投资的公司实现销售金额约1,311亿元，房地产销售面积约1,271万平方米。

　　据此前报道，去年1-8月，金科股份及所投资的公司实现销售金额约1239亿元，房地产销售面积约1201万平方米。以此计算，2021年前8月金科股份销售额同比录得5.49%的涨幅。（来源：观点地产网）

　　编辑|大伟

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