SOHO 中国清仓失败

时隔一年，SOHO 中国和黑石的私有化谈判再告失败。

文 | 龚方毅

编辑 | 高洪浩

美国当地时间 9 月 11 日，女子职业网坛诞生了首位以资格赛选手身份登顶大满贯赛事的球员，有一半华裔血统的英国 18 岁小将 Emma Raducanu。

在这场备受关注的新星对阵中，转播镜头意外拍到了在贵宾席观看赛事的潘石屹、张欣夫妇。潘石屹双手抱胸，坐在他左手边的张欣眼戴墨镜。二人跟身旁的观众一样看起来正专注于赛事，表情严肃。尽管导播的本意是拍坐在他们身后两排的前美网男单冠军罗迪克。

决赛的前一天，潘石屹、张欣控制的 SOHO 中国发布公告，黑石集团（Blackstone）放弃了以约 30 亿美元收购 SOHO 中国的计划。直接原因是双方无法在事先约定的周期里通过中国市场监管总局的反垄断审查。

这桩交易可追溯至去年年初的一则市场传言，多家海外媒体报道称 SOHO 筹划资产出售而黑石集团则有意接手。当时 SOHO 中国业绩承压，包括北京、上海在内重要城市的写字楼租金水平下降、空置率持续提高。2018 年和 2019 年 SOHO 中国的净利润分别同比下滑 59% 和 30.8%。

后新冠肺炎疫情爆发，全球经济遭遇毁灭性打击，在前途不明的情况下，黑石集团出于保持稳定现金流的考虑在去年夏天搁置了收购 SOHO 中国的谈判。但今年 6 月 16 日，双方重回谈判桌。

黑石集团当时提出以大约 237 亿港元（约合 30.5 亿美元）收购 SOHO 中国的绝大部分股权。潘石屹（现 SOHO 中国董事长）、张欣（现 SOHO 中国 CEO）保留 9% 的股权，但需要从董事会辞职。该报价比 2020 年的少了约 10 亿美元。

交易成功的前置条件是通过中国市场监管总局的反垄断审查。通常申报企业的合并市占率低于一定的标准，可适用耗时少的简易程序。根据竞天公诚律师事务所的研究，2020 年反垄断局共公示简易案件 375 件，约占全部无条件批准案件的 84.27%。这些申报的审查时限平均用时（自公示日至审结日）为 12.81 天。

不过黑石和 SOHO 中国的交易没那么好的 “运气”，8 月 6 日市场监管总局对其立案审查，意味着审结期限将被大幅拉长。一个多月后，与中国关系密切的黑石集团宣布放弃交易。

交易原本对几方面都有利。黑石集团作为全球最大 PE 之一，现金流充沛、且有着更为宽松的融资环境，同时海外丰富的衍生品市场使他们可以对资产组合实行更为成熟的管理。

2007 年黑石对希尔顿 260 亿美元的收购七年赚了 140 亿美元。这次他们对 SOHO 中国的报价（每股 5 港元）虽较后者股价有大约三成溢价，但较净资产（8.37 港元）折价超四成。

但这次时机不对。

潘石屹是为数不多经历了中国地产所有周期并能战胜多种险情的企业家。他曾在 1990 年代中后期的海南地产泡沫中积聚大量财富并成功逃顶。当同辈、后辈继续掘金万亿住宅市场时候，他从 2005 年起转战商业地产市场，SOHO 中国从北京开始，收购旧商写项目，将其彻底重新设计、改造后散卖。

2012 年，当年的 “撒钱” 效应减退，但北京和上海受到的影响较少，写字楼租金水平保持温和上涨的趋势。再加上写字楼项目的销售限制，SOHO 中国再次转型、以收租金为主业。商业模式的改变极大考验了管理层的运营能力。SOHO 中国后期不可避免地遇到了较大的流动性压力。

大约从 2014 年开始，SOHO 中国多次出售内地资产。比如上海的 SOHO 静安、SOHO 海伦卖给了金融街，位于虹桥的凌空 SOHO 分批卖给了携程，再后来干脆把若干个项目总计 2583 个停车位卖给了广州慧泊停车场。

如果这次的交易成功，SOHO 中国约等于出清了内地的所有资产，像数年前一位声名显赫的亚洲企业家那样。但现实没有 “如果”。