东坝“扩区崛起”，东西城“平移腾退”，北京打造国际交往中心

2021年9月16日，北京市正式推出《北京“十四五”时期加强国际交往中心功能建设规划》，这个规划的出台，意味着北京已经锁定中国第一个“全球中心城市”的地位。

北京未来五年的目标，是成为中国的新门面，世界的新中心。

北京城市建设的未来对标，已经不是“全国中心城市”，而是“全球中心城市”！

北京打造“国际交往中心”的大格局是“一核，两轴，多板块”：

“一核”指的就是“东西城首都核心功能区”，将会成为北京国际交往中心功能的首要承载地，是开展国事外交活动的核心区。

“两轴”指的是“长安街”和“中轴路”。

其中长安街是“举办国际重大体育赛事”和“国际文化交流”的集中地。中轴路则是重点向世界展示“中华文化精髓”。

“多板块”主要包括东西南北等多个板块。

东部板块主要包括“东坝使馆区”和“北京城市副中心”，将会成为国际学校、国际产业、国际机构、国际人才聚集的地区。

北部板块主要包括“怀柔科学城”和“首都机场顺义片区”，将会成为国际会议、国际文化、国际贸易的地区。

西部板块主要包括“三山五园”，将会成为国际人才创新创业和传统文化保护的地区。

南部板块主要包括“大兴国际机场板块”，主要承载一些“国际会展、国际会议”的基本功能。

“一核，两轴，多板块”的国际交往中心建设格局中，最重要最核心的就是两个地方：一个是东坝使馆区，另外一个就是东西城首都功能核心区。

一个是“国际人才聚集区”，一个则是“国际外交承载地”。

9月16日，北京市同时还推出了《东坝地区规划建设方案》，把东坝地区的范围从原来的22.9平方公里直接扩到了35.5平方公里，东坝迎来了“大扩区”的快速发展时期。

东坝的35.5平方公里范围包括12平方公里的金盏国际合作服务区。

东坝地区被北京市定位成为“国际集聚区”，是国际组织与交往活动集聚区、服务贸易与跨境消费引领区、文化交流与形象传播窗口区、国际服务与智慧生活体验区的“四合一”版本。

这是什么意思呢？

简单来说，就是相当于北京给在京工作的，或者是即将来京居住的“国际人才和外国人”划定了一个33.5平方公里的“涉外”集中生活区。

这将是北京在国贸CBD、望京之后的第三个“涉外”集中居住区。

这个33.5平方公里的“东坝国际聚集区”，未来建设的内容相当丰富：

第一，新增一个12平方公里的“国际森林公园”和70公顷的“东坝中央公园”，面积已经远远超过了纽约曼哈顿的中央公园。

第二，建设“第四使馆区”，未来可容纳20余座大使馆。

第三，建设“第二个三里屯”，“城市航站楼”、“进口商品免税商业区”和“国际文化艺术中心”。

第四，建设“国际组织聚集区”，引入大量的国际学校、国际医院，打造国际人才公寓，享受“144小时过境免签”政策。

我们认为“东坝国际聚居区”的未来对标，应该就是“国际一流的商务中心区”，打造第二个“国贸CBD”，会成为未来北京“老外”最多，国际化氛围最浓厚、国际学校最密集的首都涉外区。

我们甚至可以把其称之为“中央国际居住区”。

本次北京在《加强国际交往中心功能建设规划》中，同时还提出：

要依托东西城的中轴线等历史文化遗迹，特色胡同街巷、传统四合院等历史文化街区，打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活动场地。

也就是说未来北京老城中轴线的“四合院”也将会成为中国举办“重要外事活动”或接见“重要外宾”的场合。

利用历史文化街区的传统四合院来打造外交外事活动场地，不仅可以提升周边的配套环境，同时可以拉升周边的房价水平。

而且不是要打造一个两个，而是要打造“更多的”，把中轴线打造成为中国外交外事活动的一个聚集区。

也就是说，未来东西城中轴线上的传统四合院在实施“申请式退租”后，部分退租出来的四合院将会被改造成为中国的“外交外事活动场合”。

北京东西城，将迎来“世界级”的城市更新。

2021年6月22日，北京西城区与建信住房签署《菜市口西片老城保护和城市更新项目房屋租赁院落合作协议书》，通过快速推动实现“促整院”租赁的方式，实现有机持续更新。

所谓“促整院”主要针对“四合院”中未能参加申请式腾退、申请式改善但又有改善居住条件意愿的住户。

以保留原来房屋租赁权，即“人走权留”为前提，采取一定期限内向该住户提供免费平移房源方式，促成“四合院”原住户的“自愿”平移腾退。

而且“免费平移房源”也是东西城的四合院院落新房源，而不需要平移到城市的外围，满足了原住户依然居住在东西城的愿望。

尤其重要的是，西城区本次试点的“平移腾退”提供的新房源不仅还在原来的胡同内，而且面积还有所扩大，同时还解决了“厨”“卫”“浴”等入户的基本现代生活需求问题。

甚至建信住房公司还承担了平移房源租金，减轻了平移居民的经济负担。

这种全新的“促整院”的平移腾退方式，实现了北京东西城四合院的完整性和功能的转换，能够被改造成为中国的“外交外事活动场合”。

这是东西城直管公房平房在“申请式退租和申请式改善”后，又一次重大的政策试点，估计很快就会在东西城推行实施。

综上所述，国际交往中心功能是北京首都四大功能的核心板块，是北京城市建设的关键一环，我们判断北京将加速建设。

而其中最大的赢家主要是两个地区：东坝使馆区和东西城首都核心功能区，这两个地区将会迎来快速发展建设，实现城市建设和更新。

尤其是东坝使馆区，可能在未来的5-10年，将会成为北京规模最大，聚集性最强的“涉外”国际居住区，房价提升会很快。