房屋出售后二次出售的行为如何定性？

【案情】 徐某与 谭某签订房屋买卖合同，约定将其一套商品房以46万元的价格转让给谭某。 合同签订后，谭某将36万元的购房款支付给徐某，徐某将购房发票和钥匙交给谭某，双方并约定待办理过户手续后支付剩余房款。

几日后，徐某因偿还赌债所迫，又将该商品房以42万元的价格出售给不知情的任某，并与任某一同到房地产行政服务中心办理了房产过户手续。 谭某发现后向公安机关报案，徐某被抓获归案，但所得房款已被徐某用于归还赌债和挥霍。

【分歧】 对于本案中徐某的行为如何定性，存在以下两种不同的意见：

第一种意见认为，徐某一房两卖，系违反合同约定的民事纠纷，不构成犯罪。

第二种意见认为，徐某一房两卖，具有非法占有他人财产的目的，构成合同诈骗罪。

【评析】 笔 者同意第二种意见，理由如下：

第一，本案中徐某是否构成合同诈骗罪，主要看徐某是否具有非法占有他人财产的目的，这也是区分一般合同纠纷与合同诈骗罪的关键。合同纠纷是指合同双方当事人在履行合同过程中为行驶权利和履行义务所发生的争议，而合同诈骗罪的行为人则只是想单方享受合同所规定的权利而没有履行合同的意愿。非法占有对方当事人的财物，是合同诈骗罪行为人的目的，其实施欺骗行为就是在这一目的下支配的。而合同当事人一般是在平等互利、协商一致、等价有偿的前提下签订合同，并希望通过合同的履行，实现签订合同的目的，获取合法利益，所以合同纠纷的当事人不具有非法骗取他人财产的目的。

本案中，徐某将房屋卖给谭某但尚未办理过户登记手续，又将房屋卖给不知情的任某，并与任某办理了过户登记手续。徐某在与谭某签订房屋买卖合同后，向谭某、任某隐瞒事实真相，进行一房二卖，将房屋以更低的价格卖给任某，而本应承担违约责任要予以返还的购房款，却已被徐某偿还赌债和挥霍，故徐某挥霍他人交付的购房款，致使无法返还的行为，是一种以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗的犯罪行为。

第二，关于合同诈骗罪非法占有目的的形成时间问题，是否必须要在合同签订之时或之前产生呢？笔者认为，不能将非法占有的目的形成时间，限定在签订合同之时或之前。根据刑法第二百二十四条的规定，合同诈骗罪是以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人的财物的行为。可知，合同诈骗罪不仅可以发生在签订合同的过程中，也可以发生在履行合同的过程中。行为人在签订合同时虽然没有非法占有的目的，但在签订合同之后，由于某种原因致使合同无法履行，进而产生诈骗意图非法占有他人财产，这样的情形在现实中很多，所以，不应当将产生非法占有的目的限定在合同签订之时或之前。

本案中，徐某在与谭某签订房屋买卖合同并取得大部分购房款后，产生非法占有的故意，隐瞒真相，通过欺骗的手段，又将房屋卖给了任某，而所得的购房款已被挥霍，致使谭某的债权无法实现，徐某就是在签订合同之后产生非法占有目的的。

第三，还有个问题，徐某诈骗的对象是谁。根据本案的案情，我们可以结合民法上的善意取得制度进行分析。善意取得制度是指无权处分人将动产或不动产处分给他人，善意受让人依法取得该动产或不动产所有权或其他物权。本案中，徐某隐瞒房屋已经出售给谭某的事实，将房屋卖给不知情的任某，并办理房屋过户登记手续，任某作为善意第三人依法取得房屋的所有权。可见，任某支付价款取得房屋所有权的合同目的得以实现，而谭某支付价款却无法实现取得房屋所有权的目的，谭某支付的价款却被徐某非法占有。因此，徐某诈骗的对象是谭某支付的购房款。

综上，徐某在签订房屋买卖合同后，产生非法占有的目的，进行一房二卖，将谭某的购房款占为己有，其行为构成合同诈骗罪。

（作者单位：江西金溪县法院）

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