新加坡租赁政策汇总与分析

新加坡高昂的物价在全球名列前茅，但新加坡的房屋大部分人买得起、住得起，这得益于新加坡独有的房产二元结构：组屋和私宅。

1995年的时候，新加坡的自有住房率就超过90%了，人均住宅面积25平方米，其中有约80%左右的公民都住在政府提供的组屋内。

新加坡住宅市场分类，来源：《新加坡房地产市场的变革与创新》

我们的共有产权房和保障性租赁住房就类似于新加坡的组屋，符合条件的人可以申请居住，享受配套政策，但是买卖出售都需要有严格的法律限制。下面就从组屋的买卖及租赁相关法律规定，对新加坡的租赁政策做一些简单的汇总和分析。

政府组屋是由新加坡建屋发展局统一设计、建造并配售给新加坡中低收入居民的公共住房，购房者拥有 99 年使用权,但产权属于政府。组屋的房型有一房式到多房式、大型公寓式组屋和专为老年人设计的小型公寓式组屋等多种。

资料来源：国信证券研究报告

组屋设 施齐全，如儿童娱乐场所和运动场等公用设施，普遍设有厨房间餐厅、卫生间和垃圾管道； 公共绿化； 住宅区内有各类社会服务机构； 楼底架空层供居民聚会游乐之用。

01组屋购买

组屋只能由新加坡公民和永久居民购买,外国人不可以购买,组屋价格非常便宜,新加坡公民首付3-5万新币（约合人民币15-20万），就可以在新加坡拥有一套精装修拎包入住的房子。

根据新加坡政府购买政策规定，购买新组屋的家庭月薪必须低于新币12000元（约6万人民币），对于购买二手租屋则没有月薪的限制。居民可用公积金来支付10%的首付款，余款可以用公积金慢慢供，政府还会补贴每一个家庭3万新币，加上银行贷款利率仅为2.5%，所以一般的工薪阶层仅用公积金就能还得上贷款。

在组屋购买上，还有一项“华人孝道福利”，即如果年轻人购买与父母家邻近的组屋，还能享受政府的优惠；假如购买的是二手的组屋，政府还会发放几万新元不等的补助。

组屋购买政策相关规定：

1.一个家庭只能拥有一套组屋，如果要购买新房，旧组屋必须退出来，不能多占；

2.屋主在一定年限内不得整房出租，屋主必须居住在此套租屋内，而只出租其他房间，就是可以允许业主自己合租单间。

3.一定年限内销售组屋，将需要支付高昂的政府税费，和我国的满5类似。

4.组屋不允许用于任何商业行为，任何违反规定的行为将受到严厉处罚，比如注册公司办公等等。对新移民，购买组屋对身份也有一定的要求。一起购房的两人必须是直系亲属，夫妻，父母和子女，兄弟姐妹，都可以搭档组合来申请。

5.新加坡对组屋购买有严格限制，买了不自住的，将面临高额罚款甚至坐牢。6.申请组屋以家庭为单位，单身者需达到一定年龄才能申请。这个政策一方面鼓励了国民结婚，一方面也可以防止大量的单身人群消耗政府房屋资源。

私人公寓购买:

如果没有新加坡公民身份,一般选择购买的住房就只能是私宅。

私宅是由开发商建造的商品房，外国人可以购买地契一般分99年、999年和永久产权的。 由于新加坡政府出售住宅用地地契为99年，因此市面上商品住宅项目主要以99年地契为主。99 年地契较永久地契或 999 年地契相比要便宜 20%~30%。

另外，新加坡政府还有针对老年人的乐龄公寓计划。 不少老年人的经济状况不好，政府鼓励他们出售其现有的组屋而另外购置一间专门设计的、较小巧且较便宜的公寓，这样老年人就可获得一笔经济上的收入，用以应付其他日常支出。

02房屋租赁

出租租期:

马来西亚籍以外的外国人在租房时,租约最长两年,而马来西亚籍人士及本地公民租住的最长期限是三年。

最短期限：

组屋最短租为半年，私宅最低租期限三个月，其他短租类型均属于违法行为。

中介费用:

新加坡绝大多数的房子都是由房产中介代理的。租客是和中介联系而非房东。中介费一般而言是半个月(租期一年)，或一个月(租期两年)的租金。新加坡政府规定中介只能代表房东或是租客其中一方，只能从该方收取中介费，也就是单边收费。

转租行为:

组屋的“二房东转租”是违法行为。新加坡建屋局规定组屋租客不可以私下转租房间给其他人，不可以对邻里造成困扰，不可以蓄意损害组屋，否则都将面聊处罚。

允许合租，但是单套房子入住人数根据户型,不能超过6人且对人群又限制。

押金及签约：

新加坡租房，押金也是一个月的房租价，退房的时候押金也会一起退。同时也要和房东，现场检查房内的物品的新旧状态，明确责任，以及出现损坏后需要承担的金额。合租水电煤等费用则需要和房东在签约时就定好分配原则,并且签署书面合同。

租金：

新加坡的租金也是根据地理位置来的，市中心最贵的公寓大约几万新币，如果经济条件一般，建议选择偏僻一点的地方（新加坡城市本来也不是特别大），租金大约400新币左右就够了。

作为政府为新加坡公民推出的保障性住房，多数新加坡人都住在组屋之中，同样组屋租金也是在各类房子里最便宜的。

组屋和私人公寓租金价格对比：

为了帮助低收入家庭解决居住问题， 新加坡政府会在组屋租金上提供 补贴。

根据政策规定， 月收入少于1500元新币（约合 7000元人民币 ）的家庭，可以申请租赁一房式或者二房式的组屋，政府以市场租价的10%来收取租金； 如果家庭月收入不超过800新币，一套一房式组屋每月的租价仅有26至33新币左右（约合125-150元人民币 ）。

租赁政策相关限制：

1.只有组屋主才有权出租自己的房屋，房客私自转租是违法的。

2.房间里的居住人数有严格的限制，如果租住人数超过了标准，屋主是要负责任的，租客虽然不负法律责任，但是也同样要被赶走。

3.不管是租组屋或者是私宅，租客都需要交印花税。签合同的时候，一定要留意自己是否有交印花税。没有支付印花税的租约，不受法律保护。印花税的金额一般是整个租期总租金的0.4%。

4.组屋的屋主想要对外出租必须要获得建屋局批准才可以出租，批准后房东需要向建屋局提供所有房客的身份证明（护照、工作证/学生证、照片等）。

5.新加坡政府对每栋组屋里的种族比例也有一定的要求：为了保持种族和谐，每一座组屋大楼里能租给外国人的房屋比例为11%。而一个组屋社区的比例则为8%，这就是所谓的非公民租房配额。一旦社区居住的外国人达到这一限额，将只能租给本地人或马来西亚籍人士，也就是说马来西亚人在租房方面享受着本地人的待遇。

新加坡整体租房市场之所以比较平稳和正规，很大一部分原因就在于其严格的法律制约。当我们的保障性租赁住房也有了更规范的法律保障， 居者有其屋、 房住不炒、租售同权等政策的落实也会更顺利。

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