土地市场转冷，谁在市场周期中依旧从容？

本期看点

看点一：第二批集中供地土拍规则聚焦于控溢价、住房品质与房企资质，低价调控力度再度上行；

看点二：第二批集中供地挂牌时间有所延后，但规模相比第一次集中供地增长近8个百分点；

看点三：九城二次集中供地成交量价齐跌，土地溢价水平总体低于10%，土地市场遇冷；

看点四：九城二次集中供地TOP50房企成交额占比达76.74%,与首轮二十二城集中供地集中度持平；

看点五：九城二次集中供地成交国企、央企持续霸榜，本土房企暂露头角但大部分为地方国资委控股，品牌民营房企“躺平”。

背景

2021年实施的“两集中供地”政策作为地产行业热点话题格外引人关注。目前第二批集中供地还在进行当中，但实施“两集中供地”政策的22个重点城市中多个城市未在计划时间内实施第二批次的集中供地，延期出让、终止挂牌、未发布土地出让公告与地块流拍等现象频繁出现。相对于第一批集中供地的火热，第二批集中供地进行的相对困难。

一、土拍新规则

经过第一批集中供地的施行，第二批集中供地中，多个城市拟定土拍新规则。降低溢价率、竞自持与竞品质、限制房企马甲成为第二批“两集中供地”土拍新规则共识；部分城市因城施策，试施行了现房销售与引入随机值等新政。

降低溢价率：与第一批集中供地相比，第二批集中供地在控制溢价率方面更加严格，通过调低溢价率，控制购地整体价格水平，实现“稳地价，稳房价”的目的。多城住宅用地溢价率上限调整为15%。其中，北京规定整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%；深圳地块溢价率上限由45%降至15%；杭州第二批重新挂牌将溢价率从20%调整到15%；天津地块溢价由不高于50%下调至不高于15%。此外，成都整体溢价率设置在9%-11%之间；无锡溢价率限制区间在3-22%之间。

竞自持与竞品质：部分城市取消了竞配建、无偿代建等规则，将竞配建的竞拍方式更改为竞自持租赁面积或竞高品质商品住宅的形式，更加侧重建筑品质的保障。深圳从竞配建无偿移交公共租赁住房改为竞全年期自持租赁住房；青岛从竞自持转为竞高品质商品住宅；成都还施行了竞人才房规则。

限制房企马甲：部分城市将禁马甲设置到土拍规则当中，防止房企通过增加马家公司数量来增加土地竞拍成功率。青岛明确规定如出现多个马甲公司参与竞拍，将取消拿地资格并扣除5%保证金；南京设置了竞买人报名地块数量，控制参与拍地房企数量。

除了共通规则之外，现房销售与引入随机值也成为部分城市土拍调控新政策。北京实施“竞现房销售”试点，当竞价达到合理上限价格后，转入“竞现房销售”面积，当可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，转入竞高品质建设方案。上海引入随机值，计算土地价格。当竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同，将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值，出价最接近这个平均值的房企就能竞拍到地块，为土地竞拍添加了运气的成分。

二、土地挂牌情况

·第二批集中供地挂牌时间有所推迟

第二批集中供地原计划在7月份集中挂牌，但多个城市调整土拍规则，致使第二批集中供地大致整体延后一个月，在8月份集中挂牌。目前，除宁波与郑州外，其余20个重点城市均正式发布挂牌公告。

·第二批集中供地供应规模呈上行趋势

目前已统计15城第二批集中供地推出规划建筑面积达到9876.86万平方米，较第一批集中供地增长7.87%。但各城市集中供地供应规模呈分化状态，沈阳、成都、长春等城市加大供地，广州、天津、苏州等城市供地规模则有所下滑。

图：第一次集中供地与第二次集中供地对比

三、九城集中供地成交情况

·九城总成交额较第一次下降17.35%，成都吸金最多占成交额的21.25%，天津排名第二却较第一次下降33.87%

8月份开始，各城市陆续开展第二次集中供地，截止目前，成都、天津、青岛、苏州、无锡、济南、沈阳、合肥、福州等九大城市完成第二批集中供地。九城土地成交金额合计达2099.8亿元，较第一次下降17.35%。

其中吸金能力最强的为成都达446.23亿元，占九城成交额的21.25%，且较第一次增长25.74%；其次为天津成交额为329.67亿元，但较第一次下降33.87%，主要系成交面积下降23.4%的同时平均楼面价下降13.6%，成交额占比为15.7%；排名第三的城市为青岛，成交额为279.11亿元，成交额占比为13.29%，较第一次大幅增长106.6%，主要系规划面积大幅增长所致。

值得关注的是，本次土拍热度一改第一次“高热”的现象，土地市场明显降温，集中供地“稳地价”的目标逐渐显现。不仅大部城市均出现了流拍且多城市出现了因报名人数不符合规定无法进入下一环节而终止出让的现象。

其中终止出让宗数土地最多的为沈阳达24宗，终止出让10宗以上的城市还有天津、成都、青岛等3城，分别终止出让19、17和11宗。流拍土地宗数最多的城市则为成都为6宗。

此外，本轮完成集中供地的九城中，土拍溢价率超过10%仅福州一城，而期土地平均溢价率也较第一次下降了3.54个百分点为14.68%，相比第一次集中供地大部分城市溢价率超10%、本轮集中供地土地溢价水平明显下降。

·九城六城楼面均价下降，济南、青岛利润空间充足，成都、无锡则地货比超50%

在第二次集中供地中，从成交楼面均价看，九大城市中六城楼面均价有所下降，利润空间扩大；但也有三城出现上涨，分别为成都、青岛和苏州。

九大城市房地价差最大的为济南为10119元/㎡，地货比仅为0.25，利润空间充足；青岛市的房地价差也较大，为9296元/㎡，地货比为0.33，青岛在楼面均价提高后仍具备较大的利润空间；地货比低于50%的城市还有沈阳、苏州、天津、合肥和福州，仅成都和无锡两大城市地货比超50%。可见，在完成第二批集中供地的九大城市中大部分城市存在一定利润空间。

·九大城市的参拍房企约206家，其中TOP50房企拿地金额为1611.45亿元，占九城总成交额比重为76.74%，与第一轮22城集中供地的集中度基本持平

拿地TOP50房企的城市布局上，青岛为房企布局最为积极的城市，济南、成都、天津也备受青睐。这些城市中除成都外利润空间相对充足，以往争相布局热点城市的现象或将改面，房企在保持热点城市市场份额的同时，利润空间成为房企布局策略中首要考虑的因素，那么房企重仓青岛、济南、天津等城市也就不难解释了，毕竟在现有大环境下，“活下去”才是最大的挑战。

·国企、央企霸榜局面持续、本土房企崭露头角，上市品牌民营房企“躺平”

从房企拿地金额排名看，在完成第二次集中供地的九大城市中，国企、央企霸榜局面持续，拿地TOP10房企中国企、央企背景的房企达8家，在市场周期中从容穿越。拿地金额最高的房企为中国铁建达169亿元，紧随其后的为中海地产为150.8亿元，第三为龙湖集团为89.44亿元。

同时排名靠前的房企也是布局城市较多的房企，其中龙湖集团进入城市最多达7城，其次为绿城中国为5城。房企们在持续深耕大本营同时对长三角、京津冀、环渤海城市更为热衷，如龙湖集团重仓成都的同时重点布局苏州、无锡、天津等城市。青岛作为最受青睐的城市，布局的房企有中国金茂、华润置地、绿城中国等品牌房企。

值得关注的是，本次参拍房企另一重要特征为本土房企崭露头角，除知名国企、央企外，参拍的房企基本为本土房企，但大部分为地方国资委参股、控股，上市品牌民营房企大部分处于“躺平”状态，未参与第二次集中供地，竞争对手骤减使土拍市场彻底转冷。

表：21年九城第二次集中供地企业城市布局

金额单位：亿元

结 语

由于融资端收紧、销售端下行，叠加土拍规则旨在建立长效机制短期趋严，九大城市第二次集中供地竞拍企业更多为国企、央企以及少部分品质民营房企，土地市场成交量价齐跌的同时溢价水平总体下降，土地市场遇冷。作为之前市场活跃主体民营品牌房企“知难而退”，土拍市场竞争程度降到近年来低点。

导致这些品牌民营房企“知难而退”的主要原因有：一是受销售端下行、融资端受限，两大资金渠道流入的资金减少，导致房企账上资金不够充裕；二是土拍规则进一步调整，现房销售等规则进一步考验房企资金实力，且现房销售与房企现有资金管理策略不匹配，房企需要时间调整，同时一定程度上压缩了利润空间，房企缺乏参与土拍动力；三是部分房企则对之前高价获得的土地需要时间消化。

总的来说，房地产市场在全方位调控下进入阵痛期不可避免，房企要做的更多或为适应各种新规则，建立新的运营机制并调整资金管理策略，在未来的一两年内追求规模的增长将不再是房企们的首要目标，房企们应更注重发展质量，从钱上来讲，则是应更加注重“现金流”管控，这样才能在行业洗牌中胜出，成为高质量发展的房企。