北京楼市：这些限竞房能买吗？内行人说出实情

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：新人首问，房姐您好！我和爱人都没有北京户口，今年刚满5年北京购房资格，首房首贷，有一套商办房在父母名下。看了很久，考虑未来孩子出生在北京上学，父母又希望买新房，所以主要关注亦庄。 目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型，以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型，想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！

回答：亦庄扎堆一批限竞房，招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑，学校有建华实验亦庄学校 金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中 雅居乐京华雅郡 周边配套，绿化环境一般 光秃秃的都是楼，价格偏贵 学校有人大附中 性价比上推荐 臻珑府>金隅学府\/京华雅郡

提问：你好！我和我老公都是北京人，40多岁，有一个小男孩。 在白纸坊桥西（西二环边上）有一个90平米两居，然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居，给孩子准备的，同时为了投资，也为了保值。 但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨，其他区域大概率都在跌，我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢？卖了自己投资是否会跑赢通胀？不卖，是否房价还继续会跌？ 麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢！

回答：东西海最先回暖，大多是学区支撑，但内部也同样分化，西城多校划片的原因，像 金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。 除了东西海，其实北京整体市场是在回暖 ，内部同样分化 同比去年 像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大盘整体处于下跌，主要是前期价格虚高，本身没有基本面支撑，熊市期间跌幅就会更狠。天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块，同比3年前跌幅在9个点左右，我认为近一步下跌空间不大，建议持有，跟随大盘应该没问题。

提问：您对北苑 媒体村 天畅园怎么看

回答：你好，确实天X园太多了： 天畅园：是最差的，里面基本都是公司，不人车分流，塔楼、户型奇葩。 天居园：其实没那么差，还算封闭管理，里面还算干净整洁，有地下车库，但被天畅园也拖累了。有一些公司。缺点是户型比较烂，2居暴大，一般人都是买一居自己改。好像有的楼没燃气。 天乐园：这个就是板楼，贵了不少。三居户型挺好。缺点是90平左右户型基本都是大开间，而且有点临街。 天翠园：这个比天乐园靠里，比较安静，其实我觉得这个小区还可以，不知道为何好像没天乐园贵。可能是因为户型比较大吧，2居都110起了。但2居、3居户型都比较正常。也有说法是天翠园质量不好漏过雨所以便宜。 天月：天翠园差不多。就是户型更规整一些，2居120,3居150起。离奥森更近价格更贵一点。而且小区更清静一些。 天溪园：这个高档，但是好像基本都是叠拼，面积很大。 不过据说媒体村的物业总体来说都一般。媒体村的房子，涨幅只能用悲剧这两个字来形容。

提问：房姐你好，首次请教。1、目前有一套立水桥商住挂出一个月状态在租，有没必要解除租约继续卖；2、目前工作在海淀四季青西四环，stsd子弹180，看了石景山的西现代城和雍景双卢，这两个小区怎么样，只考虑保值和自住；3、对于总款380以内的丰台和朝阳有没推荐；4、个人对于今年卖出和买入的时间期限定在五月份(商住客户真少啊)和九月份前搞定，房姐建议时间点是什么5、一直有个跳槽想法，29岁，是在国企里面安稳供贷还是去外面再拼一次，发现脚是越来越挪不动了

回答：1. 看租客是不是配合看房，还有房屋的整洁度如何，都还行的话，就继续出租，否则就收回吧 2. 建议选雍景双卢吧，西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 3. 丰台看下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场，朝阳看下 常营、石佛营、十里堡板块 4. 时间点没问题，按你自己的节奏来定。 5. 如果是跳槽，多和猎头保持接触，去其他企业面试，看看自己外面的身价和技能契合度，这样再去判断，更加客观。

提问：房姐您好，我和爱人名下北京两套，爱这城二期大三居一套基本没贷款，东城平房一套没贷款(学区，升初中还要用, 估计两年后才能卖)，平房因为买的早，目前爱这城算满五唯一。海外两套，已挂出一套，手里子弹有限，目前200多，到8,9月份估计能有350左右。老人有sfsd名额，有几个方案，想把爱这城三居卖了，换品质三居或类似四居出租(目前为了孩子上学在学校附近租房) ，或者用老人名额，接力贷再买一套两居。我和爱人收入不错，目前也没什么房贷压力，但是资产比较保守需要重新整合，请支招，非常感谢！

回答：换一套品质盘对你们实用价值不大。建议先借力贷把老人票用掉，过两年学区房卖掉后再置换一套品质自住盘。现在选择一套投资盘比较合适，350首付可以看700+的标的。建议看看 天之骄子、首城国际、乐成国际、苹果社区等

提问：房姐您好，新人首问：手里现有子弹800，5月能回笼500。现有北五环外润泽三居145平一套，目前和老人同住，京户。想购入太阳公元的房产做2022小学入学用。方案1:直接购88平2居（单价贵，但出房选择多）。方案2:置换太阳公元137平3居（总价高，出房少）。哪个方案更好？

回答：你好，论抗跌性，一定是大户型更好。 上一波跌幅中太阳公元的小户型跌的更多。大户型因为品质好跌的反而少。 建议优先考虑大户型。

提问：美丽的房姐好！新人首问。现有子弹500，不计划货款，本人在外地工作，过五年退休有可能来京生活，社保在北京有购房资格，女儿在北影小区有房，想买两室的二手房。1、买女儿附近牡丹园周边的老小区；2、有朋友推荐买回龙观首开国风一二期、京投发展公园悦府；3、投资望京、亦庄、朱辛庄北区！主要想有增值空间租金收益好一些。请房姐百忙之中给予指点。

回答：你好，投资角度，这几个板块优先望京，其次是亦庄和回龙观。 牡丹园是中关村苏州街一带的居住板块，本身没有什么品质一说，如果考虑升值潜力，不建议买这里。 子弹500，比较推荐望京新城，南湖东园这类选筹。

提问：房姐你好！我家老大今年刚被北京二十中附属实现学校录取，老二刚一岁半。想换个学区，预算900-950万，目前意向是上地东里。现有永泰园一套小一居，大兴龙湖时代天街大三居。家里两个老人两个小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的问题想咨询下您： 1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地房价会不会还要降？现在换学区是不是不合适，还再等等？ 2.西三旗学区换到上地学区有没有必要？上地有推荐的小区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几个楼，您推荐哪个？

回答：1. 龙湖时代天街出掉吧，涨幅一直不行。没有大的政策变动，价格会趋于稳定，今年底明年都可以关注，有合适的可以入 2. 上地的小升初划片无坑，而且上地派位还是比西三旗强太多了，考虑学区的角度置换到上地是对的，推荐 上地东里

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