久期财经讯，9月28日，穆迪将九龙仓置业地产投资有限公司(Wharf Real Estate Investment Company Limited，简称：“九龙仓置业”，01997.HK)和Wharf REIC Finance (BVI) Limited的展望从“负面”调整至“稳定”。
与此同时，穆迪还确认了九龙仓置业的“A2”发行人评级、Wharf REIC Finance (BVI) Limited中期票据(MTN)计划的“(P)A2”高级无抵押评级以及根据MTN计划下发行、由九龙仓置业提供无条件且不可撤销地担保的高级无抵押票据“A2”评级。
穆迪副总裁兼高级信贷师Stephanie Lau表示：“展望调整至稳定，反映了尽管在中国香港特区(Aa3/稳定)的零售环境持续低迷，九龙仓置业展示了其抵御零售商场入驻率进一步下降和减少债务的能力。”
“这一因素以及零售消费的预期逐步复苏表明，九龙仓置业的经营业绩和财务杠杆率将在未来12-18个月内缓慢改善。”
评级依据
在2020年上半年疫情造成的严重影响下，九龙仓置业的两大旗舰零售资产——海港城和时代广场的入驻率显著下降，截至2021年6月底，由于该公司积极努力留住租户，其入驻率大体保持稳定。
穆迪预计，受到中国香港特区的经济复苏和本地消费的推动，该市的整体零售市场状况将在未来12至18个月内逐步好转。这一发展将使九龙仓置业大大降低租金优惠和营销费用。
尽管有这样一种假设，即至少在未来几个季度内持续存在旅行限制，这将使九龙仓置业的租金复归率保持在负值范围。
在这方面，穆迪预计九龙仓置业的EBITDA利润将在2021年出现高个位数的下降后，在2022年适度增加。在2021年上半年略有下降后，九龙仓置业调整后的净债务将基本保持稳定，除非进行任何实质性收购。
因此，九龙仓置业的净债务/EBITDA利润的比将从截至2021年6月30日的12个月内的5.3倍略微增长至2021年的5.4倍左右，随后将在2022年下降至4.9倍左右。该预测的比率将九龙仓置业的评级适当置于A2级。
九龙仓置业的A2评级继续反映了该公司(1)强大的租赁管理能力，(2)规模庞大、质量优良的资产，(3)广泛的租户基础，以及(4)良好的流动性。
另一方面，A2评级受九龙仓置业收入和资产高度集中于中国香港特区的单一物业，零售业绩受到中国内地游客流入波动的影响。
穆迪将冠状病毒爆发视为ESG框架下的一种社会风险，因为它对公共卫生和安全具有重大影响。鉴于物业管理行业对旅行限制、社会疏远措施和消费者情绪的敏感性，物业管理行业一直是受冲击影响最大的行业之一。
可能导致评级上调或下调的因素
如果公司(1)在不增加业务和融资风险的情况下，在地理位置和资产类型上实现多样化;(2)降低关键资产收入贡献的集中风险;(3)延长租赁期限，以增加对潜在经济增速放缓的缓冲;或(4)改善其信用指标，使其调整后净债务/EBITDA利润的比持续下降至2.5倍以下，穆迪可能上调其评级。
相反，如果海港城的运营和入驻情况严重恶化，穆迪可能会下调九龙仓置业的评级。如果九龙仓置业积极加快其房地产开发活动，或进行房地产收购或重大资本分配，导致其流动性状况或信用指标显著恶化，则公司的评级下调压力也将增加。
表明评级下调的财务指标包括调整后的净债务/EBITDA利润的比高于5.5倍;或债务/总资产的比超过25%-30%。此外，关键股东对九龙仓置业所有权的任何重大变更都将对评级产生负面影响。
截至2021年6月底，九龙仓置业持有在中国香港特区的六个优质商业物业和两个主要商业地产在新加坡，总建筑面积为1230万平方英尺，价值为2450亿元港币(320亿美元)。九龙仓置业在2020年的总收入为155亿港币(20亿美元)。九龙仓置业49.0%的股份由其控股股东会德丰有限公司(Wheelock and Company Limited.简称：“会德丰”)持有。
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