总资产规模增速持续放缓，资产负债结构进一步优化【2021H1·E50房企总资产&净资产】

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研究模型

总资产和净资产是企业财务报表中的两个重要指标，是企业资产负债表里的两大核心要素。总资产和净资产反映了企业规模的大小。企业总资产高说明企业资产雄厚，聚集了较多的资源；反之，总资产较小的企业则拥有的资源相对较少。另外，由于企业财务报表中存在“总资产=总负债+所有者权益（净资产）”的恒等式，因此总资产和净资产的差异又侧面反映了企业的负债信息。

《亿翰百科》

总资产：指某一经济实体拥有或控制的，能够带来经济利益的全部资产。根据资产的流动性划分，总资产包括流动性资产和非流动性资产。从财务表报的勾稽关系来看，总资产等于净资产和总负债之和。

净资产：指企业拥有的并可以自由支配的资产，又称所有者权益或者权益资本。

数据解读

01

总资产规模增速持续放缓

建发国际增速表现亮眼

总资产方面，截止2021年6月30日，E50房企总资产合计25.55万亿元，较2020年末上涨6.33%，较2020年同期上涨15.16%，其中中国恒大总资产金额最高，为2.38万亿元。此外，建发国际集团资产规模增长较为明显，2021年中期总资产规模2851.59亿元，较2020年同期增长104.94%。建发国际资产规模增长迅速，我们认为主要原因或有以下几点：

• 第一，2021年上半年建发国际得益于销售业绩的快速上升，投资态度较为积极，据半年报数据，2021年6月末，建发国际土地储备总可供销售面积达1808.6万平方米，较2020年末的1232.2万平方米，增加574.4万平方米，增幅达46.62%，存货规模大幅上升55.74%至1851.52亿元，带动总资产快速上升；

• 第二，建发国际集团2020年12月31日分拆建发物业登陆港交所正式挂牌上市，物业板块较地产板块享有更高估值，增厚了企业权益资本，使得净资产由2020年的373.52亿元提升36.05%至2021年中期的508.19亿元，与此同时，总资产也得以提升。

从总资产量级分布来看，总资产超过万亿的房企有6家，6家合计总资产10.34万亿元，占50家上市房企总资产的40.46%；总资产超过5000亿的房企有12家，12家合计总资产15.02万亿元，占50家上市房企总资产的58.78%；其余32家房企总资产规模位于5000亿以下。12家万亿级头部房企资产规模占50家上市房企总资产过半，表明随着行业集中度的加剧，资源越来越向头部房企集聚。

从增速来看，2018年至2021年中期，E50房企总资产增速分别为27.48%、21.81%、14.69以及6.33%，总体呈现出放缓趋势，仅2021年中期较2020年中期有所回升。2020年房地产行业遭受较大冲击，疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，房企规模增速急剧下滑。随着疫情好转，负面影响减弱，紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，总资产规模较2020年中期略有回升，但增速放缓已是大势所趋。房企平均总资产同比增速趋于放缓，我们认为或有以下原因：

• 第一，三道红线调控政策控制房企有息债务增长，房企融资受限，房企甚至出售资产快速回笼现金，清偿债务，降低了负债率，但也抑制了总资产规模的扩张；比较典型的企业如华侨城A，2020年12月，华侨城密集转让或出售资产，重庆华侨城转让成都华侨城盈创实业有限责任公司80%股权及3.20亿元债权，转让底价约4.79亿元；12月20日，出售温州华侨城51%的股权，交易价格10亿元等等；通过出售项目股权回笼现金，满足三道红线要求，以达到降负债的效果。

• 第二，房地产属于典型的资金密集型行业，资金需求量大，房企往往高负债运营，会带来较高的债务水平，从而使得企业的总资产偏高。在严控投销比不超过40%的背景下，房企投资拿地更为谨慎，部分房企放缓拿地节奏和扩张步伐，投资力度放缓，从而使得房企的债务水平增长放缓，进而总资产规模增长趋缓。

02

净资产增速显著高于总负债增速

资产负债结构进一步优化

净资产方面，截止2021年6月30日，E50房企净资产规模5.20万亿元。较2020年末上涨8.24%，较2020年同期上涨23.43%。从房企的净资产分布来看，13家房企净资产超过1000亿元，21家房企净资产介于500亿到1000亿元之间，16家房企净资产规模小于500亿元。

从增速来看，2021年中期E50房企2021年中期净资产增速为8.24%，较总负债增速的5.86%高出2.38个百分点；较总资产增速的6.33%高出1.91个百分点；资产负债结构方面，呈现出增速差异，房企的净资产增速相对强劲，资产负债结构进一步优化。2021年中期E50房企的净资产增速相对总负债增速高，或有以下两点原因：

• 第一，部分房企分拆旗下成熟业务板块上市，分拆板块具有较高估值，增加了企业权益资本，净资产得以快速提升；典型的企业有建发国际集团、越秀地产、中南建设等，以越秀地产为例，2021年2月10日，越秀地产分拆越秀服务并正式向港交所提交上市申请，于6月28日成功上市，2021年中期净资产696.82亿元，较2020年底的579.26，提升8.41%。

• 第二，房地产属于资本密集型行业，在经营过程中往往会借助外部资金实现规模的扩张，这使得企业的债务水平偏高。但随着行业调控偏紧以及融资环境日益趋严，房企高杠杆经营模式已经行不通，负债规模增速趋缓。

房企主动采取各种方式去杠杆、降负债。以中国奥园为例，企业通过促回款、调节奏、降成本、快交付四方面措施，以达到降低负债的目的。截止2021年6月30日，中国奥园有息负债规模1113.1亿元，较2020年的1148.7下降3%，使得企业总负债增速减缓。

总体来看，行业仍处于深度调整期，同时融资环境仍偏紧，房企由“冲规模、扩土储”转为“紧投资、稳现金”，以提高现金流安全边际，房企的总资产规模增速趋于放缓。与此同时，房企的净资产增速超过总负债增速，政策调控下，房企负债规模有所下降，资产负债结构得到优化。值得注意的是，政策严控下房企积极降杠杆降负债自救，但仍有部分房企出现暴雷风险，部分房企三道红线隐含下的负债依然严峻。

声明：本文根据年报数据整理提炼

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