一场国庆小长假，宣告金九银十彻底垮掉以后，哈尔滨出手了！
这也是今年首个救市的城市。
为促进房地产市场健康平稳发展，10月10日，哈尔滨市住建局联合财政局等多个部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。
十六条意见，条条指向为房企纾困减负和促进房地产去库存。
首先，是针对房企。
包含加快对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业降低预售许可的标准，加快预售金的返还，降低土地增值税预征率、积极引导支持其开展促销活动等。
加快预售许可证发放，加快预售金返还，是为了加快资金流动；降低土地增值税预征率，则是为了减轻房企的资金压力；支持开展促销活动，有利于开发商实现资金回流。
其次，针对购房者。
刺激的方式之一，是实施购房补贴。
具体有：
对具有大中专以上学历在哈购房的人才实施补贴，全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。
对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民实施购房补贴，发放标准为1万元。
另一个刺激方式，则是放宽公积金政策，刺激购房者积极入市买房。
具体如：放宽二手房公积金贷款年限，允许异地公积金贷款买房，放宽部分女性公积金个人贷款年龄，放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策、放宽住房公积金组合贷款业务等。
同时，还对实际用于居住用途的公寓，水、电收费持续执行民用价格标准等等。
在楼市遇冷的当下，哈尔滨这个政策堪称教科书级别的地方政府救市方案。
01
不用脑子想都知道，哈尔滨真的很难。
偌大的销售中心空空荡荡，只有三两个置业顾问在百无聊赖的刷着手机，是国庆期间哈尔滨多个楼盘呈现的景象。
从9月21日哈尔滨报告1例新冠确诊病历后，这座城市不得不被按下了暂停键。
反应到楼市，就是各大售楼处的到访量直接“腰斩”，甚至“腰斩又腰斩”。
事实上，抛开疫情因素，哈尔滨楼市的去化一直很难，从今年5月份开始，市场的成交周期就逐步拉长。
数据最直观。
5月份以前，从看房到成交基本在3天以内，之后战线一直被拉长，到了9月，成交周期已经变成了10-15天。
为此，开发商绞尽脑汁促销，但楼市遇冷后，购房者对特价房、打折促销等套路已经不买单。
究其原因，还是市场的供需结构发生逆转导致。
在2018年实施饥饿营销后，2019-2020年哈尔滨出现了土地的天量供应，到去年底哈尔滨已经明显出现供过于求。
更奇葩的是，哈尔滨的供地多集中于松北区，当产业带动不起来后，更造成了该区域内有大量的房源过剩。
到了今年，尽管哈尔滨在有意的收紧土地供应，从而达到稳楼市的预期，但库存压力依旧很大。
哈尔滨市商品住宅库存及去化周期显示，2019年哈尔滨商品住宅库存为376.5万㎡，去化周期为7.1个月，是2010年至今的最低值；
2020年哈尔滨商品住宅库存为673.2万㎡，去化周期为12.8个月。
2021年1-8月，哈尔滨商品住宅库存为727.3万平米，数值已超过2020年全年，去库存周期为13.8个月。
楼市去化慢，再加上面粉太贵，房企拿地的热情锐减。
9月，哈尔滨土拍市场入市10宗地，仅有4宗成功出让。
在三道红线、供地两集中、拿地金额不能超过累计权益销售额40%的调控叠加下，房企拿地愈加谨慎，“性价比”不高的地块，结局必然是流拍。
02
供过于求只是一个方面。
长期来看，哈尔滨的经济下行表现较为突出，完成的地区生产总值（GDP）缩减较为明显，人员吸附不足。
更具体一点说，哈尔滨经济发展活力不足、民营资本向外流失严重，造成了大量人员外流。
产业衰弱、经济开始走下坡路，人口流出趋势难以逆转，楼市失去了稳定的预期。
再加上突如其来的疫情反扑，岌岌可危的哈尔滨楼市更是雪上加霜。
楼市过冷，也会引发系统性金融风险。
果不其然，国庆小长假才过来3天，我们就等到了哈尔滨的这十六条救市方案。
哈尔滨的楼市困境，是大多数城市普遍面临的。
甚至，很多城市还不如哈尔滨，连个支持产业都没有，由于经济基础薄弱，他们拉动经济的抓手不多，过去几十年他们不得不依赖土地财政。
如今受到楼市调控影响，楼市降温，土地市场变冷，地方政府不得不面对卖地收入大幅萎缩的事实。
这场“狼来了”的游戏虽然警示了多年，但真正来临的一刻，还是非常考验地方政府的应对。
因此哈尔滨的做法，在全国都有借鉴意义，尤其是非核心二线城市和三四线城市。
03
哈尔滨一直很有胆。
早在去年11月，楼市下行的哈尔滨就出台了14条救市政策。
彼时大家都觉得哈尔滨出手较狠，居然敢放宽公积金政策，支持银行给予居住用途的公寓与住宅同等的按揭贷款，支持开发商降价。
这相当于从需求端直接刺激楼市了。
时间过来10个月，他们的胆子更大了，对陷入流动危机的房企扶持力度也更大。
举个简单的例子，房地产调控是要稳房价、稳地价、稳预期，市场过热或者过冷都不行。
当楼市下行，去化压力大，开发商为了回笼资金就会打折促销。
而打折促销，难免会冲击人们对市场的预期，特别是前不久才买了高价房和拿了高价地的开发商。
对此，其他地方政府是怎么做的呢？简单直接的出台“限跌令”来防止房价的下跌。
然而，人口跟着就业走，就业跟着产业走，产业跟着规划走。
当意识到人口增量难以支撑楼市需求，哈尔滨的做法是，积极引导开发商打折促销。
同时，在加快预售许可证、加快预售金返还，降低土地增值税预征率上做文章，缓解房企的流动性压力。
这些做法，主动向房企了释放了强烈的友好信号。
这只是一个方面。
哈尔滨厉害的地方，是还向购房者释放了友好的信息。
对比于其他城市的限跌令，哈尔滨不藏着掖着，主动鼓励开发商降价，这就非常拉刚需和刚改的好感了。
此外，其还在财政、金融、税收、补贴、公积金贷款等方面提出了更多保障，并降低落户门槛“抢人”。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
可以说，哈尔滨的做法非常有利于重燃购房者入市的热情和开发商拿地的信心。
04
枪打出头鸟，哈尔滨的这个救市政策会不会被叫停，暂未可知。
如果哈尔滨十六条未被叫停，很有可能诱发的其他地方政府的跟风跟进。
毕竟，哈尔滨很难，许多三四线城市比哈尔滨更难。
此前，他们就有救市的足够动力，只是缺了救市的胆量。
如今，哈尔滨打响了地方救市的第一枪，当了这出头鸟，其实就是给其他城市壮了胆。
而更有可能发生的事情是，其他城市在救市的过程中，很有可能力度会不断地加强，并试图去挑战中央的底线。
中央的底线是什么呢？
房住不炒与稳地价、稳房价、 稳预期。
是的，这是任何情况下都不该去触碰的底线！
哪个地方触碰了，那个地方的救市政策大概率就会被叫停！
还没关注的，抓紧上车了！
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