外立面5大影响因素：该如何平衡建筑立面品质和成本？

　　建筑立面的成本该怎么投放？

　　影响的因素有5个方面：

　　第1个方面：代表了项目品质及定位

　　建筑立面代表了品质需求，代表了项目的品质和定位。好的建筑立面表现，在一定程度上可以提升新建项目的售价，也可以带来二次销售的产品溢价。

　　第2个方面：工程量大，材质多，成本波动大

　　建筑立面的品质和定位决定了项目的材质使用，建筑材质便是成本。对于建筑立面材质而言，工程量较大，且成本波动性大，更需要开发商关注和重视。

　　常见的涂饰材料成本（价格与实际或有出入，仅供参考）

　　案例1：以25层高层住宅为例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，两层基座850m2，其余约8,790m2；外墙面积约12,145m2，其中：大堂95m2，基座 1,050m2，其余11,000m2。我们以不同方案测算：

　　仅外墙涂饰的建面成本变化，从68元/m2~203元/m2，不同的材料构成其成本波动非常大。

　　案例2：资料来源《柏向·材料手册 2.0》（点击放大）

　　假设以精装高层建筑建安成本3000元/m2考虑，上述案例外墙饰面、门窗、栏杆等成本占比就高达33%左右，立面成本占比不可谓不大。

　　第3个方面：建筑立面的风格、材质以及色彩均代表了城市形象

　　执政部门对城市设计有一定的要求，建筑立面确定后一般情况下是不允许“简配”，这也更加要求开发商对待立面的选择要慎重。

　　案例3：

　　 （图片仅为示意）

　　 投资定案阶段：

　　 已了解到规划局对外立面材料有要求，前期沟通可突破，且老项目有成功经历，故按客户敏感性，采用仿石砖+涂料。

　　 报规阶段：

　　 规划局严格要求使用石材+真石漆，经项目争取，同意使用仿石砖+真石漆，但是不能使用涂料，导致成本增加226.23万元。

　　 第4个方面：建筑立面是开发商成本敏感点和业主敏感点

　　 双敏感点造成开发商在立面的建造上不能一度简配、也不能超配，既要成本适配也要业主适配，这是一个开发商决策水平的体现。

　　 第5个方面：不同的材质选择，建造工艺的不同

　　 不同的建造工艺， 都会对建造水准提出了很大的要求，这对开发商的施工水平提出了另一个考验，如何利用合适的成本打造超配的建筑品质，这个课题依然任重而道远。

　　 涂料做法

　　 干挂石材做法

　　 基于以上5点，那么该如何平衡建筑立面品质和成本？

　　 建筑立面的控制策略

　　 方案阶段对标和适配

　　 ① 立面风格要与竞品楼盘对比，符合大众流行审美，要符合内控要求；

　　 建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱，业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。

　　 如项目定位于刚需跑量产品，建议建筑风格不高于竞品楼盘；如定位于改善或再改的利润性产品，建议在提高营销溢价的部位下功夫，尤其是业主感知敏感的“近人尺度”位置。

　　 竞品楼盘立面对比

　　 另外，住宅建筑的建筑风格越来越同质化，现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品，开发商比较容易进行建筑风格的标准化，建筑风格标准化便于规模化复制，降低成本。

　　 最后，根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比，成本适配的标准及集采品牌。参下图**置业集团《住宅外立面适配标准》。

　　 **集团《住宅外立面适配标准》

　　 商业建筑立面更为复杂，其材料选择大多以幕墙、铝板和石材为主，方案阶段应进行立面的方案评选，简化立面的造型，约束立面材质，降低屋面花架尺度。

　　 建筑屋顶虚高部分不宜过于显著，以避免造成主体结构、结构构件、立面材料等不必要浪费；应合理控制屋顶塔冠的高度，最大化减少虚高，节约成本。

　　 ② 住宅减少过度悬挑，影响采光，避免业主投诉

　　 方案阶段推敲立面线条，避免过度“立面化”，立面设计应以人为本。

　　 案例4：

　　 某项目业主提出由于外墙立面线条遮挡，在客厅无法看到园区景观。销售宣传同实际情况之间的落差导致业主极其不满。

　　 案例反思：

　　 1.设计中考虑外立面效果的同时，需考虑对业主后期的生活影响；

　　 2.销售过程中对设计无法避免的缺陷，建议于销售前告知客户，避免后期矛盾。

　　 建筑立面的控制策略

　　 限额设计

　　 ① 立面材质的使用要按部位细分，严控成本较高材质的使用，要符合产品的定位/产品线；

　　 各家开发商的限额频率：●●●●●

　　 成本的构成等于单价*使用面积，限制使用面积量能够控制建造的总成本，对于建筑立面的成本控制策略同样如此。对于大部分开发商而言，根据业主的敏感性，约束立面材质的使用，这属于较为常规的操作。

　　 根据使用部位约束立面材质的主要操作思路：

　　 第一步：明确项目产品档次；产品档次决定了项目材质使用的策略，高档项目表现在高档材料使用的面积大，反之使用面积较小。

　　 第二步：约束材质使用部位，主要是根据业主是否对此部位敏感，业主敏感的部位为依次为：入户门斗、入户正立面一层~三层、次要入户立面一层~三层、次要立面、架空层、建筑\结构装饰线条、屋面花架等等。

　　 （常见的开发商限额表）

　　 案例5： 我们以某地区中档楼盘为例，基座两层为石材干挂（单层建筑面积390m2），以上为多彩石涂料，其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面，东西立面为次要立面。

　　 基座两层外墙展开面积约950m2（其中南北向约670m2，东西向约280m2），原设计立面均采用石材干挂体系（干挂石材25mm，主次龙骨），单价800元/m2，总价约760,000元。

　　 现根据立面的主次程度，将东西立面改为超薄石材一体板（石材饰面12mm，背栓固定），由于一体板能够大幅度减轻自重，其固定方式省去了主次龙骨，其单价为450元/m2，优化后总价为662,000元，其优化成本98,000元，成本比原方案降低13%。

　　 ② 立面材质设置指导单价（品牌），便于采购

　　 各家开发商的限额频率：●●●●●

　　 立面材质属于工业化产品，价格基本透明，各家开发商基于长年形成的供方战略库，实行“量大从优”的采购模式，这一点在立面材质的成本控制上体现的淋漓尽致，也是属于绝大部分开发商实行的立面成本控制策略之一。

　　 （常见的开发商限额表1）

　　 （常见的开发商限额表2）

　　 ③ 控制外立面率，约束立面展开面积；

　　 各家开发商的限额频率：●●●

　　 根据本人统计的数据仅有一半左右的开发商会约束外立面率，还有另一半房企（不乏标杆 房企）是不约束外立面率的；通过外立面率约束外立面成本的做法，在开发商中不算常规操作。

　　 外立面率（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

　　 一般情况下，建筑的外立面率越高，其成本越高，楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验，外立面率控制如下：

　　 案例6：

　　 项目A（左边）的外立面率为1.2，项目B（右边）的外立面率为1.35，以地上面积10,000m2来计，项目A总外饰面面积为12,000m2，项目B总外饰面面积为13,500m2，两个项目的外饰面差值为1500m2，如果两个项目选用同一种外墙材料时，其成本增量为1500/12000=12.5%。

　　 （常见的开发商限额表1）

　　 （常见的开发商限额表2）

　　 ④ 建立外立面标准化，形成产品体系；

　　 各家开发商的限额频率：●●

　　 通过立面标准化体系的建立，约束外立面的成本，绝非大部分开发商要走的思路，因为标准化的应用场景便是要满足规模化企业，批量化产品的高周转需求，对于绝大部分数量的地产企业而言规模并不太大，标准化的立面并不是非常需要的；但对于千亿级及以上的房企，基本上立面都已经形成了标准化，这样对成本控制的要求更加严苛。

　　 （常见的开发商立面标准化1）

　　 ⑤ 其他形式的外立面控制限额：体形系数及外立面构件

　　 各家开发商的限额频率：●

　　 体形系数=建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积 m³。

　　 开发商约束体形系数的初衷更多来自对建筑节能的有效控制，建筑节能有利必然也对外立面率产生正向的反馈，根据大量的案例经验总结，体形系数和外立面率呈现一定的正相关性，所以在一定程度上控制体形系数可以约束外立面率。

　　 外立面构件是组成外立面风格的重要内容，也影响着外立面率，部分开发商会在外立面构件的设计和成本上做一些限额设计，整体控制成本。

　　 （常见的开发商线脚标准化）

　　 （常见的开发商线脚标准化2）

　　 建筑立面的控制策略

　　 精细化

　　 ① 立面材质施工界面细分

　　 施工图阶段各项材质做法应细分，避免施工图立面粗放，立面控制手册要做到位。

　　 涂饰做法细分到细节

　　 ② 注重线条构件设计

　　 案例来源：《柏向·材料手册 2.0》

　　 案例7 （来源：昌建成本研究中心）

　　 某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%；

　　 【线条优化案例】

　　 ③ 门窗/幕墙的方案/施工图设计深化，避免采用“免费设计”

　　 门窗及幕墙的配置应从方案阶段开始介入，并结合节能设计进行多方案比选，选择材质类型和配置要求，施工图阶段进行二次精细化设计避免粗放型的“免费设计”。

　　 《地产采购圈》创办人黄太阳，优采云学院主编，致力于传递优质供应链企业的核心价值、优秀房企供应链管理 先进思想，面向全国5000家房地产开发企业提供服务。业务咨询/申请入群/专业交流，请添加主编微信： taisam618 （添加时，备注公司、岗位、姓名)