别瞎琢磨了，房产调控远未结束！

最近，个别城市出现了一些楼市政策，这些政策看上去都是偏宽松的。

于是各种文章又出来了，什么“市场见底了”“利好出现了”“XX熬不住了”等等。

而市场上认同度最高的说法就是“政策见底了”。

我只能说，如果是为了写文章吸引眼球、博个流量，那么说风就是雨、扯着虎皮做大旗没有问题。

如果是指导粉丝投资，甚至自己被自己说服，把真金白银投进市场，那就是在误导粉丝和对自己资金的不负责任了。

今天专门告诉大家结论，房产调控政策还没有结束，市场底还没有到来。

购房者要“取暖基本靠抖”——消耗自身的热能，热能没有了，你也就冻僵了挺尸了。

文章的最后也会告诉大家怎么延长自己“发抖”的时间。

01

我们先来看看这些让市场兴奋的政策都是什么类型的？

一类是9月13日以来，广东省内已有肇庆、珠海、中山、阳江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶关、东莞、惠州调整二手房转让个人所得税。

云浮、清远等多个城市也相继发布相关政策。

包括珠三角五市在内，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%，二手非住宅土地增值税税率下调至5%。

这类政策我解释过，是“深化税收征管改革”的内容，出发点和房地产关系不深，而是和税务部门的改革有关系。

广东市场对二手房税费标准进行调整，在某种程度上支持了粤港澳大湾区的建设，至少在区域内得到统一。

这类政策并不是楼市调控政策，而且选择在市场如此冷淡之际出台，恰恰说明官方非常有智慧，避免了市场受到税率调整的刺激。

02

还有一类是以哈尔滨为代表的，直接出台托市政策。

10月10日，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局等8部门制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。

这里面针对购房者的利好主要有：

一是对具有大中专以上学历的人才在哈购房施行购房补贴政策。

对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。

购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

二是对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为1万元。

三是实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

四是放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

五是允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

六是县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

七是放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金。

八是放宽住房公积金组合贷款业务，职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款。

要注意的是这些政策并没有出现“一日游”“二日游”，说明这类政策是被允许的，以后其他城市要出台所谓放松政策也会仿照。

但“十六条”看上去不错，实际上这是一个收紧的政策。

早在2020年11月，哈尔滨就公布过“楼市新政十四条”，《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，这里面一共14条。

去年的“十四条”比今年的“十六条”力度大多了。

例如去年的第十条：

支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

这段话第一句表明商业公寓的贷款从原本的最多“五成10年”变成了“七成30年”，而且是住宅贷款利率。

去年哈市出台这样的政策，已是迫不得已，因为商业用地存量太大了要去库存。

尤其是松北，未来的产业地块，商业占比40%，只能做公寓出售，做成写字楼或内铺更卖不掉。

而今年的“十六条”中，这一条的第一句话取消了。

再例如去年的第十三条：

对新建商品房销售下行压力较大的区及县（市），及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

这是去年唯一一个支持房价“打折促销”的城市，而今年各地纷纷出台“限跌令”，这一条也取消了。

所以，“十六条”与其说在救市，倒不如说对去年政策的“纠偏”，同时新增了对人才的补贴，更侧重于“吸引人才”购房，从而留在哈市。

其实东北另一个城市长春在8月30日已经率先出台救市手段。

之所以叫“手段”不叫“政策”，因为这不是政府部门制定的，而是以行业协会形式告知公众的。

但是诡异的是，里面的一些内容却是政府部门才能制定的，根本不是一个行业协会的职权范围内的事。

你先看这里——合理控制住宅用地供应节奏。

因近两年住宅用地供应量高位运行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。

看看这个措辞——加快公共服务设施建设。

各城区、开发区和市直有关部门将及时公布房地产开发项目周边的教育、医疗等公共服务设施开工、竣工及投入使用日期。

同时，加快已拿地未开工和在建在售项目公共服务设施建设进度，并及时跟踪检查，确保按公布时限完工。

再看这个措辞——鼓励人才和农民购房。

8月19日，省政府常务会议中提到，“科学调控房地产市场，鼓励农民进城购房，切实满足群众住房刚性需求和改善性需求”。

为落实会议精神，鼓励农民进城买房，促进解决新市民、青年人住房困难等问题，我市为首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留(来)长就业人才以及进城农民，按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴。

同时，市政府投放5000万元资金，以抽取消费券形式，向符合条件的购房人才和农民发放。

消费券可用于家电、汽车消费；购房补贴和消费券政策暂定执行至今年年底，视情再作调整。

此项政策不含双阳区、九台区、公主岭市及外县(市)。

此外，鼓励开发企业对留(来)长人才和农民购房给予优惠，但成交价格应不低于商品房备案价格的85%。

第五条更不是行业协会管理范围——允许公积金组合贷款。

在长春城区范围内开展住房公积金商业银行组合贷款(试点)和住房公积金家庭组合贷款。

购房人家庭成员(包括父母、子女、配偶)缴存公积金的，可共同使用公积金贷款，但仅限2人共同还贷。

看完这个“四不像”大家是不是明白了，所谓的“政策底”其实连政策制定者自己都不知道是不是“底”，会不会马上“底”变“顶”。

好像股市的“W”双重底破位走成“M”双重顶。

而东北另外一个省会沈阳，9月份更是以“提高人才购房补贴”的形式表现出态度。

《通知》明确，博士毕业生补贴由6万元提高到7万元，硕士毕业生由3万元提高到4万元，本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。

这个完全可以理解为人才政策而不是房地产政策。

03

大家可以发现，所有相关的条款都没有涉及“限购”“限售”“限贷”政策的改变，因为这才是真正的“政策底”。

而关于这一块，暂时没人敢于触碰，那么请问，何谈“政策底”？

这一类的政策，注定只能“一日游”。

今年省会南昌已经做了很好的示范，哪怕只是变相放松。

例如最近传言很盛的中原地区某国家中心城市，要调整二手房交易差额税20%为总额税1%，迟迟未见出台。

要知道2019年3月11日东莞就是修改了这一税率，还仅仅是从差额20%修改为总额2%，就导致2020年东莞以47%的涨幅录得全国第一。

那么，这个政策真能出来吗？假设出来真能维持下去吗？

04

中房协原定要召开一个座谈会，估计也就是研讨一下未来市场怎么看，未来怎么办，顺便沟通交流一下、疏解一下压力，但是......取消了。

各位还认为春天不会远了吗？

那么，就请看看深圳以南的城市，怎么整治高房价的，怎么从根本上改变供需关系，建立一个土地约300平方公里的、可容纳250万人的生活工作区域。

整个区域完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，共计容纳约250万人居住。

可笑的是，这样一个加大土地供应、直接解决最本质问题的政策，也被解读为“利好”。

05

非常明显，这一次的调控时间会非常的长，管理者也在摸索一套方法，要打消大家对于楼市未来的预期。

对于大部分人，其实没什么风险，风险都在那些过去危机意识太差的人，对于未来变化准备不足的人身上。

这类购房者在真正机会出现之前要注意：

1、很多人太过相信管理者不会一直紧下去，这一点上不要太乐观。

2、要特别关注短债长投的流动性风险。

某些短期贷款，中间折腾的风险不可小视，大部分是三年，只是到期可以续一两次而已。

3、最重要的是之前按市场价贷的，现在到期后的续贷要按指导价，确实存在很大风险。

尤其是那些杠杠太高的，到时间会非常被动。

4、最近两大热点城市的房源相比之前都有不小的回落幅度，基本现象就是缓步逼近指导价。

对于专业人士，成交价降下来，会影响到续贷的额度，前期上足杠杆的，可能就续不上了。

5、最后要说的是，某一天放水是必然，但是此前放水大方向是给新产业了，你要确保你能熬到那一天。

现在的市场，你不能创造新的“热源（现金流）”，就只能延长“发抖（熬下去）”的时间了。

来源：六土投资说

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