官方发声房地产税将至！未来对苏州楼市影响几何？

近期关于楼市的消息真的是接踵而至，房地产税这个“狼来了”的口号喊了这么久，现在似乎到了利刃出鞘的时刻了。

日前，《求是》杂志刊发高层重磅文章《扎实推动共同富裕》，在“加强对高收入的规范和调节”一章中，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

壹

文章里有这样两句话，非常重要：

1、要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

2、要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。

第一句话，透露了房地产税立法和改革将“试点先行”，最快在今年年底、明年“两会”前后，或许就有消息发布。

第二句话，说明国家仍然承认住房有投资属性，乐见居民通过买房实现合理“财产性收入”。

房地产税，首次提出是在2014年，当时只是表示要“做好房地产税等相关工作”，而随后的几年再没有提及。不少人觉得不痛不痒，还很遥远。

2018年的时候，房地产税又被提出，这次的表述是“稳妥推进房地产税立法”，这一次，不少人觉得高层开始“认真了”。专家们纷纷表示这意味着房地产税落地在加速。

结合今年5月「房地产税改革试点工作座谈会」，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局，4大决定房地产税立法、征收的实操部门聚首，意向已经很明确。

目前已经不再是理论层面的探讨，而是讨论实施方案，相当于试点前的一个动员会。房地产税试点不是遥遥无期，已经到了实质推进的阶段。

从目前释放的消息来看，部分城市将率先试点，试点实行快则今年，慢则明年，随时降临。

房价涨幅过高，具有全国示范效应的城市，很可能率先试点。业内多位专家提议先落地在：先行示范区的深圳、自由贸易港的海南、共同富裕示范区的浙江。

贰

现在的房地产税试点城市——上海、重庆。

上海的“房产税试点方案”，从2011年1月28日开始征收。“沪版房产税”有以下几个特点。

1.人均住房面积在60平米以下免征，首套房免税，非上海本地的房产面积不计入征收面积。

2.每年房产税缴纳额=应税面积*70%*新购房单价*税率。

比如说全家3口人，免征面积一共180平米，如果你第一套房子买了100平米，第二套房子又买了100平米，那么一共是购买了200平米的房子。

那么应税面积就是200-180=20平米的70%，大概是14平米。

如果你是以每平米5万购买，那么就是5万*14平米*税率0.6%=4200元。

据上海市税务局披露，2021年前三季度，上海市房产税收入为160.3亿元，而2011年全年为73.7亿元。

重庆方面的征收对象主要为豪宅群体。2011年1月，重庆市启动了改革试点工作。

房产税征税对象包括：独栋别墅；房价达到当地均价两倍以上的高档公寓；在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员，购买两套以上住房的，从第二套开始征收房产税。

◆2011版上海、重庆房产税试点

从上海、重庆宣布开始试点房产税情况来看，这些年，这两地的房地产税试点对楼市影响似乎并不明显，甚至房产税的征收对这两城房价的影响可以忽略不计。

10年前上海重庆就已率先试点房产税，这一次为何又要重新试点？

原因并不复杂，一方面，上海重庆版的房产税只涉及房产本身，而这一次的房地产税改革涉及房地产的方方面面，既有房产持有税，也有与土地相关的税收，是系统而全面的改革。

另一方面，上海重庆版房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。

叁

很多人希望通过房地产税的出台来控制房价的增速，从而达到降房价的目的。但若房地产税真来了，房价会降吗？

从根本上来说，房地产税，最主要的作用并非降房价，而是为地方政府开辟新税源，以取代日渐枯竭的卖地收入。

卖地收入，全部归地方政府所有，进而成了许多城市主要的财政收入来源。温州、杭州、昆明、福州、武汉、西安、南京、郑州等城市土地财政依赖度超过100%。而苏州亦是属于高土地财政依赖城市。

对政府来说，房地产税是可靠的财政收入，这是毋庸置疑的。

对投资客群来说，从消费环节的前期征税，可以降低投资者的收益预期，从而在一定程度上遏制房地产的投资需求。

对刚需人群来说，不用太担心，因为房地产税属于直接税，可以调节到社会收入结构中的高端人群。

苏州从2015年开始购房人群结构已经从刚需滑向了改善为主，未来房地产税的执行，短期之内会有心理冲击，不排除市场会受到打击，尤其是现在的下行市场。但是中长期，房地产税几乎不会对房价有太大影响。

那么苏州何时会执行房地产税？

目前官方并未公布试点标准及入选城市，但基于各界讨论，这些城市最有可能首当其冲。

以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市，其房价涨幅过高；

房地产税是纯地方税，对于土地资源相对不足的城市会加快推进；

还有就是具有全国示范效应的城市。

除了专家提议的深圳、海南、浙江等地，房价最高的上海、北京，涨幅位居前列的广州、厦门，以及网红城市代表成都等，也不无推广的可能。

从房价涨幅来看，苏州并非前列，甚至于现在苏州的房价在整个长三角都处于价格洼地；从土地资源来看，苏州的土地资源相对一些一二线城市，土地资源较足。

基于此，苏州肯定不会成为房地产税试点城市，不过房地产税执行是板上钉钉的事，只是时间问题而已。

总的来说，按照目前给出的信号来看，房地产税是真的要来了。

但今年情况很特殊，而且经济也不容乐观，目前肯定是不具备房地产税改革条件的，所以今年基本不会有消息。明年恐怕也够呛，或许2023-2025年是最理想的推出时间。

但是有一点必须要明白：房地产税一旦开征，则向社会传递了再强不过的调控信号，这是典型的“预期管理”，影响仍旧不容忽视。

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