慎重考虑房产税，大胆征收空置税

上海房价走势

近日，《求是》刊发习近平总书记讲话“扎实推进共同富裕”，其中有3处谈及房地产：

• 推动金融、房地产同实体经济协调发展。

• 要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题。

• 要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

瞬间，房产税即将到来的预期再度升温。笔者认为，上述这3段话很重要，但问题没有大家想得那么简单。

01

“推动金融、房地产同实体经济协调发展”这种政策态度并不新奇，但这一次中央的确是对房地产动真格的了：

• 2017年第五次全国金融工作会议提出“金融回归本源”，其中抑制“脱实向虚”是重要任务。所谓“向虚”，现阶段最为典型的就是房地产泡沫化。

• 2018年刘鹤副总理提出四句大白话——“做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的”，掀开了“金融回归本源”的大幕。从安邦保险，到海航、恒大债务危机，再到P2P团灭、蚂蚁金服遭遇“强监管”，都是金融回归本源的标志性事件

• 虽然房地产调控早就不是新鲜事，但2021年1月1日起执行的“三条红线”绝对是有史以来杀伤力最大的一次。不仅恒大，相当一批头部房企依然挣扎在“三条红线”生死边缘（任泽平，别吹了）。

重拳出击背后，有两个重大的时代背景：

• 针对“百年未有之大变局”，2020年10月十九届五中全会提出“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”的重大战略部署。对“国内大循环”而言，房地产泡沫化，既不利于供给侧（实体经济），也不利于需求侧（居民消费），已经成为实现国内大循环的关键梗阻。

• 2021年5月，第七次人口普查数据公布，凸显人口出生率下降、老龄化加速的趋势。抑制“未富先老”的必要性更加急迫。导致出生率下滑的原因，固然有计划生育的滞后效应、青年人生育观念的变化等因素，但“生育恐惧症”也是不可忽视的原因。而造就“生育恐惧症”的原因，就包括高房价、上学难、鸡娃现象（导致出生率降低的是房价！笨蛋！）。

02

虽然这次再度提及房地产税，但从历史上看，并不一定意味着会很快实施：

• 2013年中央提出对房地产税加快立法。

• 2015年8月，房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划。

• 2017年3月，十二届全国人大五次会议上的表述为“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排”。原因在于“这部法律涉及面比较广，也涉及到方方面面的利益，所以围绕这个问题的讨论是比较多的。”

• 2018年3月，十三届全国人大一次会议举行新闻发布会提到“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

• 2018年9月公布的十三届全国人大常委会立法规划中，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。

• 2019年3月十三届全国人大二次会议记者会上，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图回应，“房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草，目前，相关部门正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。”

• 2018年政府工作报告中提到，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”

• 2019年政府工作报告亦提到“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”

• 2020年的政府工作报告，并未提及“房地产税”。

从2013年至今，已经8年。关于房地产税立法的表述，从“加快推进”，到拟在本届人大常委会任期内（2018-2023）提请审议，再到“条件成熟时”、“稳妥推进”、“稳步推进”，足见这一改革的复杂性、争议性和艰巨性。

回头再看“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”这句话，笔者认为有几点含义：

• 先试点，再立法。目前上海、重庆两地的试点，并未产生预期中的效果。进一步扩大试点，并观察实际效果，对于缩小立法分歧和不确定性是必要的。

•“积极稳妥推进”，比过去多了“积极”，但依然必须“稳妥”

•“立法”与“改革”并重，破解房地产难题，不能指望“房地产税”一招制胜。

笔者认为，中央之所以慎之又慎，原因在于房地产问题堪称中国经济问题“第一难”。具体而言，难在以下几点：

• 从国际范围来看，房地产被称为金融危机之母，处理不慎，可能一地鸡毛。郭树清指出：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39％，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。”对于“灰犀牛”，一要高度重视，二要敬畏，不可大意，犀牛发怒可不好对付。

• 根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》：中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房占资产近七成，房贷占家庭总负债的75.9%。可见，房地产问题，关系到千家万户的“幸福”和“财富”。一旦房价大跌，不仅会放大金融风险，也会给亿万民众的生活和心理带来冲击。

• 国际经验表明，房地产具有长周期的鲜明特征。我国本轮房地产牛市从本世纪初开始，已将近20年之久，给民众形成了强烈的“房价只涨不跌”的刚性幻觉。要打破这种幻觉，并非易事：力度太小，效果不大；力度太大，要担心引发恐慌。

• 房地产与其他因素的高度“捆绑”。房地产天然具有金融属性。目前，房地产与经济增速、地方财政、金融体系资产高度捆绑，令调控陷入“投鼠忌器”的两难。2015年全国房价一度下跌，但在经济增长压力、地方财政压力之下，最终还是以“去库存”和随后的房价大幅度反弹而逆转。

03

还是“空置税”好

《扎实推进共同富裕》一文中，下面这段话需要认真理解：

• 要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题。

笔者认为，这段话至少包括以下几层意思：

•“重点解决好新市民住房问题”：这种提法体现了“一切向前看”的改革思维。所谓新市民，一类是未来进城安家的农民工，一类是毕业后留在城市的大学生。

• 如何解决新市民的住房问题？给定目前的高房价，有三种解决办法：1）把房价降下来，这不现实，冲击太大；2）长租房，即不买房但可以长期租房。这样也可以起到“安居乐业”的效果；3）对低收入人群，提供“保障性租赁住房”。最近，香港宣布建设人口容量250万人的北部都会区，体现的就是这种思路。

所以，未来的思路重点有两个：

• 对低收入人群，提供“保障性租赁住房”。

• 对其他人群，要靠市场化的“租房”来居住。

笔者认为，这种思路是最具现实性的策略：力图在不戳破房地产泡沫的情况下，让买不起房的人可以通过租房来解决居住问题。

沿着这种思路出发，未来的重点就是要：1）增加可供出租的房屋数量；2）降低租金，让年轻人能租得起房。

要实现上述目标，有一个现成的好办法：

• 目前有大量新建住宅空置，也就是说很多人买了房，却不装修，等着升值，这是典型的“炒房”。问题是，消耗了巨大社会资源建好的房子，长期闲置，既是社会资源的巨大浪费，也不利于“碳中和”目标。房屋闲置的社会危害，比买了汽车却不开还要严重。荷兰和瑞典的房屋闲置率不超过2%。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，2017年中国城镇地区有6500万套空置住房，住房空置率达21.4%。这种现象是对实现“碳中和”是极为不利的。

• 借鉴欧洲、香港等地的做法，对空置的房屋征收“空置税”，如此以来，持有多套房屋的人，要么抛售，要么装修后出租。用于出租的房屋多了，租金自然会下降。

从现实可操作性出发，“空置税”大大优于“房产税”：

• 中国的土地制度与欧美不同。由于地方政府通过土地出让金已经获得大量收益，如果再征收“房产税”，势必加重民众负担，不利于扩大中产阶级收入的战略目标。

• 房产税如果太低，像上海和重庆那样，没有效果；如果太高，又担心引起恐慌。这是两难。

• 空置税则不然，它惩罚的是那些买房却长期闲置导致社会资源浪费的人，带来的结果是增加出租房供给。

•空置税既不会对房地产市场带来过大冲击，又可以提高社会资源利用率，还可以降低新市民租房的成本，真是“一箭三雕”！

其实，中央多次提及的“房地产税”，本身就是一个综合概念：房产税、空置税都属于房地产税。

中央财办原副主任杨伟民曾经提到：

• 我们曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。

笔者建议，慎重考虑房产税，大胆征收空置税。