祥生控股集团能否顺利向一二线城市“调仓”,还有待时间的检验
据公开报道,祥生控股集团(02599.HK)副总裁兼首席财务官谈铭恒在公司2021年中期业绩会上强调:“祥生本身的土地储备也越来越多地向一线和二线靠拢……这些城市都是普遍金融机构比较看好的城市。”
不过,从目前土储结构来看,祥生控股集团在三四线城市仍拥有大量土储,并且在一线城市的项目屈指可数,其仅在上海拥有三个项目。
且需提及的是,记者梳理发现,祥生控股集团上海首个项目迟迟未能入市,三四线城市有的项目正在艰难去化。
上海“首子”19年未入市
根据网上房地产披露的信息,前文提及的上海三个项目分别为祥生瑞和苑、祥生福田雅园以及上海祥生中心(又名“蝶恋花”)。记者查询发现,截至今年9月底,2016年入市的祥生瑞和苑还剩124套住宅未售,祥生福田雅园早在2010年便已开盘,目前仅剩4套住宅。
而作为祥生控股集团上海首个项目,蝶恋花却“起了个早,赶了个晚”,迟迟没有对外销售。
公开资料显示,自2003年以来,祥生控股集团陆续获得上海虹口区旧改项目四宗地块,也就是蝶恋花项目。
记者从祥生控股集团官网获悉,早在2016年8月2日,蝶恋花项目曾获得100亿元银团,并创下上海旧城改造规模最大的银团贷款项目。彼时,祥生控股集团发文称,蝶恋花项目计划将于2018年入市。
不过,蝶恋花项目2018年入市计划并没有如期实施。在继续沉寂两年多后,2020年9月25日,蝶恋花项目举行了奠基仪式。
但令人费解的是,自蝶恋花动工一年多以来,该项目却始终没有传来入市消息。
带着疑问,《中国科技投资》记者于今年9月25日实地前往蝶恋花所在地块,在现场看到蝶恋花项目周围已筑起近两米高的围墙,墙上张贴着施工铭牌、建设工程规划许可证、工程概况牌等。
据上述公示的信息,蝶恋花项目一期地下、一期地上分别于2020年11月9日、2021年2月2日获得建筑工程规划许可证。
*图由《中国科技投资》记者拍摄
围墙里,蝶恋花项目现场坐落着多个活动板房,并支起数座塔吊。此外,地面上还堆积着类似建筑垃圾的物体,它们均被绿色覆土网盖住,上面已是杂草丛生。
今年10月中旬,祥生控股集团回复《中国科技投资》记者时表示,蝶恋花施工场地内堆置了少量短驳土方,并非建筑垃圾,该项目目前正在进行地下基坑开挖及支撑施工,“项目整体体量大、深度深,难度高,且对施工有着严格的规范要求,故建设周期较长。预计2022年一季度完成地下部分建设,有望于2022年入市”。
同策研究院资深分析师肖云祥同样指出:“对于旧改项目来说,开发周期长是在预期中的,主要是前期赔付、拆迁等工作会占用大量的时间。”
“但长达近20年的未开发的案例实属较少,可见前期工作较难推进。此外,经过近20年,此前规划和设计方案,已经不适应目前的需求,对项目需要重新规划设计,比如容积率的修改、设计风格、参数的变化等等,都会占据一定的时间。”肖云祥进一步补充道。
部分三四线楼盘去化艰难
2016年,祥生控股集团提出“1+1+X”扩张策略,即立足于浙江省,深耕于泛长三角区域,及其他区域(指浙江省及泛长三角区域以外的中国区域)。
实施“1+1+X”策略以来,祥生控股集团并未放弃重仓的三四线城市。公司财报显示,祥生控股集团三四线城市的项目仍占据半壁江山。
据记者不完全统计,2020年祥生控股集团共拥有218个项目,其中104个在三四线城市(少量位于五线城市以及县级市),2021年上半年该值进一步升至105个。
前些年,因重仓三四线城市,祥生控股集团抓住了“棚改货币化”红利,使得公司业绩迅猛攀升。
根据克尔瑞统计的数据,2015年祥生控股集团未能跻身房企百强名单,彼时百强门槛为103.8亿元。2018年祥生控股集团突破千亿规模,公司销售额增至约1029亿元。
随着时间推移,“棚改货币化”红利正逐步消退,与一二线城市相比,祥生控股集团部分三四线城市项目面临着一定的去化压力。
以福建南平为例,祥生控股集团在该城市仅有一个项目即祥生·艺境花城。南平市房产交易信息网显示,在2014年-2018年期间,祥生·艺境花城自共获取九张预售许可证。
记者注意到,祥生·艺境花城已是现房销售,但该项目还有超过40%的住宅未售出。其中,祥生·艺境花城29-34栋楼于2018年8月14日获取预售证,共有168套房源被批准销售,但截至9月29日仍有160套未售。
同样在安徽安庆,祥生控股集团与其他地产公司合作开发的世茂祥生金科郡,该项目自2019年入市至今,还有不少房源待售。
以世茂祥生金科郡最近拿证的7号、9号楼及10号楼为例,这3栋楼获取预售证时间均为2020年6月16日,总套数为178套,截至今年9月29日仅销售4套。
除祥生·艺境花城、世茂祥生金科郡以外,湖南常德祥生江山樾、湖南岳阳祥生•金麟府等项目亦去化缓慢。安居客官网显示,这些项目的期房已转为现房销售。
今年国庆期间,常德祥生江山樾和岳阳祥生•金麟府销售人员均告诉记者,项目有的房源已经交付,但仍有现房可供选择。
针对部分三四线城市项目去化较慢情况,祥生控股集团回复表示:“个别城市的销售情况,主要各地或区域板块市场现状呈现不同进展,我司也会根据市场变化积极调整。与此同时,个别城市暂时性的调整,不能代表公司布局中所有三四线城市的去化情况。”
来源:中国科技投资
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