成都楼市：置换房产犹豫不决，居然是过不了这道坎？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为4000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。我向来以实战主义，稳中求稳，并完全站在您的个人实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

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高新区普一资格，同时是d类人才，500w预算，金融城附近上班，是买金融城或者大源的二手房还是买新悦府人才公寓。

房段子解答

你好，总的来说，各有利弊吧，比如金融城大源，相对来说，生活配套更加完善丰富，上班通勤也更加舒适，但是新悦府，明显价格是要低很多的，整个板块处于新川的核心区域，未来也会随着新川的发展而持续发展，潜力巨大，但是呢，就要牺牲当下的配套和通勤。

这两个矛盾是不可调和的，必须有舍才有得，主要看你们内心，如何放置这块天平？

如果从我个人的角度来说，我或许会更青睐于新悦府，也可以买到纯改善的洋房大户型，楼盘的内部产品，是随着时间，没法改变的，但是价格和周边配套是可以随着时间来变动的，新川假以时日，也可以有金融城大源六七成功力，此时不论是从自住的舒适性还是板块的成熟度（成长性）来说，我认为都还是比较划算的。

类似在2010年，入手金融城大源的感觉。

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我有几个疑问，希望有机会能得到您的指点：1：想以他人的资格入二手房，需要注意哪些，避免不必要纠纷；2：温江七中旁有一套房龄5年的大套三，建议的出手时间；3：纯TZ，考虑5年内转手，选套二或者套三？房龄考虑几几年的？

房段子解答

你好，1、主要是他人靠谱+协议支撑，他人靠谱这个就看关系人品了，另外也需要了解他名下是否有一些外债，抵押之类的，如果不能如期偿还，你这房子还可能沦为法拍房，人财两空。协议的话，是指一定要有具体明确书面协议，写明坐落位置准确唯一的房子的所有权是甲的，写明购买房产的购房款都是甲出资的，写明房产是甲用乙的名义购买，房产的所有权益均有甲方承受。这类还可以去做个公证什么的。

2、满五的大套三，目前是可以出手的了，因为温江这个区域，浪潮来不来，都波澜不惊，所以现在价格还是比较稳定的，现在先挂着，设定一个中高水准的价格，今年底到明年初看缘分，明年中旬我预计相对好卖一些。

3、选择套三，房龄和税费有关，也就是你的入场价，尽量选择5年内的次新房吧，这样税费虽然高，但是再过5年，达到解除限售+满五的标签，还能控制在房龄10年内，相对是比较好转手的状态。

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老师，你好！首付120万套三龙泉驿区新房，最好是行政学院周围麻烦推荐一下，谢谢我这个是二套房，第一套有贷款。

房段子解答

你好，目前你是首套有贷情况下买二套房，那么首付就需要6成起，所以你首付120万的话，推算一下总价应该是在200万。

200万买二手房倒还好，比如行政学院旁边的万科金色城市就很不错，不仅有大把套二可选，甚至还能试一试套三，即便不买这里，那么附近的三圣乡、大面，也可以说是一抓一大把的。

但你需求是买新房，所以这个还是挺有难度的，行政学院这边的万科高线公园，都是大户型，偏改善，估计单价也不便宜，总价是远超过200万的，因此行政学院附近确实很难上手，我建议可以往大面方向走，比如隆基泰和紫樾书香，目前它的高层房源，总价大概是185-200万左右，还是非常满足你的预算的，当下估计有少量房源在售，可以前去了解一下。

另外类似的还可以看看龙潭寺的（十陵的都超预算了，或者交通配套十分不便），比如龙潭九章（纯洋房，TOD项目，单价低总价低，但是基本没其他配套），梧桐玖宸（龙潭寺地铁、商业、医疗的集大成者）。

然后在锦江，川师板块，还有个刚需楼盘，中化滨江锦府，还是一个低总价楼盘，目前预售出来的高层产品，虽然单价2.67万/平，但是因为都设置的小户型（建面50-95平），因此总价很低，有些六七十平的小户型，大概是200万以内的，目前顺销中，看你意思？

其余的新房，确实就不推荐了。你主要可以看看上面的三个新盘，或者周边的二手房。

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我是简阳户口，成华社保，龙泉2号线住房一套，住房在我的名下，无贷款；媳妇高新社保5年，德阳户口，现有资金70万，想置换，主要考虑高新和天新，兼顾学区，毕竟几年后肯定会用到，且考虑媳妇上班，现龙泉去高新区太远了，通勤时间太长，现计划如下：1，通过操作将媳妇转变为刚需资格，她工作和户口可调整，缺点是周期太长，2年后政策如何变化不得而知，且风险因素较多；2，买高新、天新二手房，但是首付70万可选择的性价比高的，范围较小，且面积较小，人多居住不是很方便；3，卖现有住房摇新房，可卖不到200w，主要指导价，较之前有所降价，且看房人少，卖后无住房，存在租房过渡期，费用较高。请问如何选择？

房段子解答

你好，其实你们的情况还是比较干净清爽的，主要的购房资格就是你媳妇的高新社保，然后正常来说都是普通资格。

方案一将你媳妇变为刚需资格，这个很难而且周期很长了，确实存在2年后政策、价格变动太大导致的不确定性，我们一向不太建议冒这样的风险，到时候很可能得不偿失。

方案二里直接去入手高新天府二手房，首付70万，你们龙泉的房子从来就没有贷款的话，那么此时是可也首付3成的，考虑到二手房会涉及到税费、中介费，有些还有指导价评估价，所以要从你首付里扣除，因此按照你的首付来看，应该可以够到的总价差不多是210万内吧，这个价格买个次新小套三问题不大，但是要兼顾孩子的话，就不好说了，因为读书比较方便的高五、大源板块，目前你们的预算，至多可以买个小套二，居室的功能性不强，迟早也要被你们嫌弃，从而再次走上置换升级的道路。

如果一般的就可以了，那么我建议看看新川的中铁城锦南汇、蓝光金悦派；广都的金地天府城；天府新区可以看看B片区的恒大天府半岛二期、恒大名都、香山半岛以及鑫苑鑫都汇。

方案三我觉得是比较成熟的做法，假设卖个190万，加上70万，就可以凑到260万的首付了，理论上可以买到七八百万的房子，但假设你们稍微设定下上线，比如三四百万，就可以在高新的高五、大源片区，买一套真正还算改善（地段和居室的改善）自住，同时还兼顾孩子的房子了。

此时会出现两个问题，第一是你说的卖房后无住房，我觉得即便是返租或者另外寻租过渡一段时间，都是可行的，坚持一下这些都不是什么多严重的问题。置换改善，不要犹豫不决，因为一些小事情，比如停车、租房过渡这些事情，耽误了自己，过不了这道坎，是买房大忌。第二则是贷款额度上升，这个需要自测一下月供能力和还贷的意愿是否能够达到三四百万的预算。

这个时候可以看市一医院的南城都汇、时代晶科名苑；金融城的金房大榕湾人家；大源的中洲锦城湖岸、凯德世纪名邸、华润凤凰城等。

总的来说，我认为方案三>方案二>方案一。

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老师我琉璃厂有一套安置房套套一的当时买成13880单价 明年11月分满五 现在卖基本要亏是等满五在卖么？ 如果置换预算也很少100多点 我这种情况是不是持有好些，满五再出手？

房段子解答

你好，我们卖房子，肯定是好卖的，不过一定要先反过来问问看自己，到底是为何而卖？急不急于卖。

比如你们现在是着急自住升级置换，那么我认为即便是平价亏本出售，也还是可也接受的，因为即便满五，套一的面积比较小，单价再高，总价也没太大的波动，对于你而言，其实没啥损失，熬到明年满五，又真正能多卖多少钱呢？

此时及早出手，反而能快速回笼资金，腾挪出来资格，拿着100万的预算，稳准狠拿下心仪的房源，这是一个比较好的做法。

但是假设你自己都没想好，卖了后怎么买，纯粹地为了卖而卖，那么目的不明确的状态下，反而不建议操之过急了，一方面给自己时间认真思考一下每一步的做法，另一方面也尽量拖到明年11月满五，的的确确节税了，总价也就更高了。

所以卖不卖，何时卖，在于你是否急不急，是否想好了如何去升级去置换？

------------本文完------------

由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑，欢迎在 贝壳APP问答页面 一对一沟通。

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