广东省建设用地使用权出让合同案件法律大数据分析与风险防控报告

广东省建设用地使用权出让合同纠纷案件法律大数据分析与风险防控报告

目 录

一、前言

二、广东省建设用地使用权出让合同纠纷案件检索分析

三、广东省建设用地使用权出让合同纠纷案件可视化数据分析

四、重点案例裁判观点采撷

五、建设用地使用权出让合同性质争议

六、建设用地使用权出让合同补缴出让金争议

七、附录

八、结语

前 言

根据国务院2020年修订的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。”由此可知，土地使用权的出让应当严格制定合同，约定出让双方的权利义务，这一规定使得建设用地使用权出让有明确的依据。2018年，国土资源部制定了《国有建设用地使用权出让地评估技术规范》，进一步明确了建设用地使用权在出让时的评估规范。这直接关乎到我国土地流转所涉及到的利益，对于城乡规划的落实及城乡用地规范化的实现具有重要意义。

作为建设用地使用权出让的重要凭证，合同常常发挥着不可或缺的作用。从司法实务的情况来看，尽管建设用地使用权合同纠纷并非高发类的纠纷，但其牵涉到的利益纠葛无论对于国家还是社会、个人都有不小的影响。如同其他典型合同纠纷，建设用地使用权出让合同纠纷大多是由合同约定不明引发的，其中包括但不限于合同履行方式、合同期限等，这就使得建设用地使用权出让存在一定的风险。故而，明确合同约定是降低建设用地使用权出让风险的一大要求，如何实现这一要求，应当从纠纷中拨茧抽丝找到风险源点，以实现风险防范。

京师律师根据中国裁判文书网以及Alpha数据库所公开的2016年度至2021年度8月份广东省涉及建设用地使用权出让合同纠纷案件的390份裁判文书进行分类、整理、对比分析。总结出广东省建设用地使用权出让合同纠纷案件的诉讼基本状况及其原因，并详细分析诉讼背后的裁判思路以及应诉策略。最后，从法律从业者的角度，列明公众在对建设用地使用权进行处理时涉及的权利义务的实现可能遭遇的风险并提出相对应的防控建议，最终形成本报告，为规避和解决该类纠纷提供借鉴和参考。

本报告以2021年10月2日24时为时间节点在中国裁判文书网、Alpha法律数据库以及北大法宝-司法案例数据库获得的上网裁判文书为统计数据来源，由于裁判文书的实时更新、上传滞后性等因素影响，致使各地法院实际审结案件数量与其上传公布案件数量不一致，故本报告对于数据分析的结果可能与实际情况存在一定差异。

广东省建设用地使用权出让合同纠纷案件检索分析

（一）检索条件

1.数据来源：中国裁判文书网、Alpha法律数据库、北大法宝-司法案例数据库

2.地域范围：广东省

3.案件类型：民事-建设用地使用权出让合同纠纷

4.文书类型：判决书、调解书、裁定书及其他文书

5.时间区间：2016年1月1日 - 2021年8月31日

6.关键词：建设用地使用权出让合同纠纷、广东省

（二）检索结果

根据上述条件进行检索，从上述数据库中一共检索到裁判文书390份，判决书有185份，裁定书有185份，通知书有8份，调解书有10份，其他文书有2份。以上数据于2021年10月2日从上述数据库获取。

广东省建设用地使用权出让合同纠纷案件可视化数据分析

（一）2016年至2021年年度案件审结年度变化趋势

通过分析数据得知，本报告样本的案件在2016年至2021年8月的审结情况为：2016年有59件；2017年有85件；2018年有90件；2019年有75件；2020年有65件；而2021年截止至8月31日共审结案件16件。

总体上看，广东省建设用地使用权出让合同纠纷的年均案件数量较小，可见该类纠纷并非社会生活中的常见纠纷。

（二）行业分布情况分析

通过分析数据得知，本报告样本中涉及建设用地使用权出让合同纠纷的行业分布情况为：当事人涉及到房地产业的的案件有108件，占比52.43%；当事人涉及制造业的案件有37件，占比17.96%；当事人涉及批发和零售业的案件有30件，占比14.56%；当事人涉及租赁和商务服务业的案件有22件，占比10.68%；当事人涉及建筑业的案件有9件，占比4.37%。

总体上来看，建设用地使用权出让合同纠纷牵涉到行业种类较为集中，尤其是房地产业引发此类纠纷的概率较大，这符合该类纠纷的基本特性。

（三）审理程序分析

通过分析数据得知，本报告样本中：一审的案件有195件，占比50%；二审的案件有130件，占比33.33%；执行程序的案件有47件，占比12.05%；再审的案件有18件，占比4.62%。

总体上看，广东省建设用地使用权出让合同纠纷的处理主要是采用了诉讼的方式，可见，建设用地使用权出让合同纠纷更依赖于法律途径来解决矛盾，另有部分案件启动了执行程序。

（四）审理期限分析

通过分析数据得知，本报告样本的案件审理情况为：在30天以内得以审结的案件有19件，占比9.31%；在31-90天审结的案件有78件，占比38.24%；在91-180天审结的案件有56天，占比27.45%；181-365天审结的案件有27件，占比13.24%；365天以上审结的案件有24件，占比11.76%。

总体上来看，由于广东省建设用地使用权出让合同纠纷主要通过诉讼来解决，审理期限分布较为均匀，平均审理期限为165天。

（五）标的额分析

通过分析数据得知，本报告样本的标的额情况为：标的额在50万元以下的案件有49件，占比21.58%；标的额在50万元至100万元的案件有15件，占比6.61%；标的额在100万元至500万元的案件有65件，占比28.63%；标的额在500万元至1000万元的案件有31件，占比13.66%；标的额在1千万元至2千万元的案件有12件，占比5.29%；标的额在2千万元至5千万元的案件有22件，占比9.69%；标的额在5千万元至1亿元的案件有14件，占比6.17%；标的额在1亿元以上的案件有19件，占比8.37%。

总体上来看，广东省建设用地使用权出让合同纠纷的标的额有大有小，各区间分布较为均匀，也有少部分案件的标的额高达2千万元以上，另有少数案件标的额达到1亿元以上。

（六）审理结果分析

1.一审裁判结果分析

通过分析数据得知，本报告样本的案件 裁判结果情况为：诉求被全部或部分支持的案件有83件，占比43.01%；当事人撤回起诉的案件有42件，占比21.76%；诉求被全部驳回的案件有25件，占比12.95%；裁判为其他结果的案件有25件，占比12.95%；驳回起诉的案件有18件，占比9.33%。

总体上来看，广东省建设用地使用权出让合同纠纷在诉讼时原告被予以支持的案件较多，可见诉求被支持的概率较大。但同时也有大量案件是被撤回起诉，说明双方当事人可能通过调解等其他手段解决矛盾。 另外，还要注意在本数据样本中，有近百分之十的案件是被处以驳回起诉，这说明建设用地使用权出让合同纠纷中的起诉可能存在缺乏正当理由或无法律依据的情况。

2.二审裁判结果分析

通过分析数据得知 ，本报告样本的案件二审裁判结果情况为：在进入二审阶段的案件中，维持原判的案件有70件，占比53.85%；上诉人撤回上诉的案件有15件，占比11.54%；处以其他结果的案件有14件，占比10.77%；得以改判的案件有25件，占比19.23%；发回重审的案件有6件，占比4.61%。

总体上来看，在进入二审程序的案件中，上诉人上诉维持原判或撤回上诉的案件较多，获得再救济的可能性较小。

3.再审裁判结果分析

通过分析数据得知，本报告样本的案件在再审阶段的裁判结果情况为：从整体数据来看，进入再审的案件相对较少。在进入再审程序的案件中，维持原判的案件有11件，占比61.11%；提审/指令审理的案件有3件，占比16.67%；改判的案件有3件，占比16.67%；发回重审的案件有1件，占比5.55% 。可见再审程序在广东省的建设用地使用权出让合同纠纷中适用率较低。

4.执行裁判结果分析

通过分析数据得知，本报告样本的案件 在执行程序中的 审理 情况为：终结本次执行程序的案件有 15件，占比31.91%；获得其他结果的案件有9件，占比19.15%；处以其他执行裁判结果的案件有2件，占比4.26% ；终结执行的案件有12件，占比25.53%；执行完毕的案件有5件，占比10.64%；驳回申请的案件有4件，占比8.51%。

总体上来看，在广东省建设用地使用权出让合同纠纷的案件中，执行程序的适用率并不高。

（七）高频实体法适用分析

补充说明：筛选的案件事实部分发生于2020年以前，而民法典于2021年1月1日起施行，部分案件争议的法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律及司法解释的规定。

通过分析数据得知，本报告样本中， 《中华人民共和国合同法》第一百零七 条 被引用次数最多，为 64 次，该法规中其他多个关于建设用地使用权出让合同的条款也多次被采用；另，与建设用地使用权出让活动相关的司法解释也被多次引用，如《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《土地管理法》等 。该类纠纷案件在实践中虽存在一些难点，但所适用的实体法较为集中，依靠现有的法律法规可以有效的解决基本的纠纷。

编委会

主编

邵雷雷 京师总部创始合伙人、京师深圳主任

左胜高 京师总部投资合伙人、京师珠海管理负责人

副主编

秦 威 京师珠海联合创始人、京师珠海法律研究院院长

王岩飞 京师深圳联合创始、京师深圳法律研究院院长

陈 修 京师深圳联合创始人、执行主任

执行主编

孙统彪 京师珠海执行主任、京师深圳法律研究院执行院长

编委成员

吴小潘 京师深圳法律研究院副院长

王华营 京师珠海执业律师

江炜格 香港中文大学中国商法硕士

刘乔妙 北京师范大学珠海校区法学学士