法官提醒：必须达到民法典规定的两个2/3
和睦的物业关系，舒适的居住环境是每个业主的真切希望，但现实中不少小区业主、业委会、物业之间矛盾重重。海安一小区业主为了更换新物业公司的事，一纸诉讼将业委会告上法庭。近日，随着江苏省海安市人民法院裁判文书的送达，这起业主撤销权纠纷案落下帷幕，法院判决物业委托服务合同撤销。
丁某、王某为海安一小区的两位业主，二人自2012年小区一期房屋建成交付后便入住其中。2019年10月，原服务于该小区的物业公司撤离，为选定新的物业服务企业，小区物业委员会向业主发布相关公告，并向业主发出《意见征询》表，征询意见事项为：1.聘请和美公司作为物业服务企业，2.物业管理服务费价格由原0.85元/平方米/月调整为1元/平方米/月。
2020年5月10日，小区业委会对意见征询结果进行公示，结果为：27户同意调整物业费，占4%，608户不同意物业费调整，占96%；445户同意聘用和美公司服务，占64%，253户不同意，占36%。自公告贴出之后，丁某、王某为代表的小区多数业主对公示事项提出反对意见，并通过多种途径向业委会反映情况。
同年5月24日，在双方还未协商一致的情况下，小区业委会与和美公司签订了《江苏省住宅物业委托服务合同》，服务期限三年。
5月27日，王某再次与工作人员沟通物业问题时，被告知物业委托服务合同已经签订完毕。次日，当地城管、街道办、业委会等相关人员召开了协调会。王某、丁某认为业委会在没有听取业主意见的情况下与物业公司签订合同系私盖公章，私自使用了业委会的权利，最终诉至法庭。
庭审中，小区业委会辩称该合同的签订系双方真实意思表示，而王某、丁某系全体业主的一分子而已，无权撤销整个服务合同及协议。
海安法院经审理后认为，丁某、王某作为案涉小区的业主，当其认为案涉物业委托服务合同及补充协议侵害其合法权益时，有权向人民法院提起诉讼，其具备诉讼主体资格。
本案中，从原告提供的证据可以看出，虽然同意和美公司作为新的物业服务企业的业主为331户，多于不同意的253户，即使按照“弃权或不选的户数计入多数意见数”规则，也仅为445户，既没有达到《物权法》规定的总人数过半的要求，也没有达到《民法典》规定的参与表决的最低人数（以被告认可的总户数为1100户计，698户未达总户数的三分之二），进而无从评判同意者的人数是否达到法定要求，而且其中根本没有对同意和美公司作为新的物业服务企业的业主的专有部分面积进行公示，两原告据此要求撤销被告签订的《物业委托服务合同》的诉讼请求，法院依法予以支持。遂依照《中华人民共和国民法典》的相关规定，作出上述判决。
【法官说法】
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“选聘物业服务企业由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。” 根据上述规定，实际上现行民法典经过参与表决及表决意见的两重要求，最终客观上只要有专有部分占建筑物总面积过三分之一的业主且占总人数过三分之一的业主同意即可，目的是为了促成业主意思自治的成立。本案中，参与表决的最低人数尚未达到，同意者的人数更加无从评判，法院据此判决撤销案涉合同，并无不当。
本案的发生提醒我们，业委会具有对外代表业主，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，因此在涉及业主共同决定事项时，必须依照法定程序，在符合法定实质性要求的基础上，履行自己的职责，维护案涉小区全体业主的合法权益，才不辜负业主的信任。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，但业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”(沈星杏 刘春华)
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