人口普查揭示武汉长沙南昌未来房价走势差异，一城支撑强一城较弱

据国家统计局10月20日发布的《2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》：“国内各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比持平或下降，同比涨幅也已呈持续回落态势”。故此，我们在当前看国内房地产市场，无论您是刚需置业还是投资入手，目标重点必须从增值转至着眼于保值上来。

毕竟，房产作为家庭资产的最重要组成部分，即使是刚需群体买房自住也无法容忍和接受“即买即贬值”的情况发生。

湘鄂两省与江西，虽在区划上分属中南和华东，但都属于国家中部省份，地处长江中游腹地，东接沿海，西接内陆；武汉、长沙和南昌分别为三省省会城市，城市地位上虽有不同却也相近，具有较强的可比性。

从一个较长的历史时期来看，房地产市场的发展存在长周期性循环的特性。因此，本文将从影响城市经济发展、房价水平及常住人口购买力、人口集聚力、市场长期需求与当前供给变化几个维度观察、对比和分析武汉、长沙和南昌三市未来的住宅价格走势。

PART 1 住宅市场发展的基础——城市经济评价

无论社会如何发展，城市经济的基础地位都是不可撼动的。城市经济的快速、健康和可持续发展将极大地带动或产生对商业、居住和服务设施的空间需求，这是支撑和推动住宅市场价格的基石。

我们从武汉、长沙和南昌三市统计局分别调取了其《2020年国民经济和社会发展统计公报》和《第七次全国人口普查公报》，作为分析的主要数据来源。一个城市的经济发达与否，GDP是一项最重要的指标。但对比不是看其总量数字，因为它受城市规模的影响甚大，人均GDP才是我们的观察重点。看下图：

由图，从GDP总量上看无论是2010年还是2020年度，武汉均在三市中占据当之无愧的第一位，远超长沙，同时长沙与南昌对比，又远远超过后者。但我们再看人均GDP的时候，可以发现武汉与长沙人均GDP相差不大，两市人均差距远无总量差距那般骇人；但同时也可以看到，2010年长沙的人均GDP远远超过武汉市人均水平。换言之，即长沙最近10年的发展已经被武汉反超，发展速度上落后于武汉。

我们再看三城2010-2020年人均GDP增长率变化，如下图：

通过上图，我们可以看出最近的10年中，长沙常住人口的人均产出水平远低于武汉，甚至被南昌拉开了22.7个百分点的差距。大家都知道，以上三个城市的常住人口都是变化的，或者说都是增长的，那么这个数据所反映的生产效率水平是否在一定程度上也透射了长沙新增人口的劳动技术水平呢？

考虑新增常住人口的变量因素，我们可以将之替换为行政管辖土地面积这个非变量，也就是说再观察三市单位土地面积产出水平，这个指标很大程度是反映的是城市管理维度上的问题。如下图：

上图中，我们可以很清晰地看到与人均GDP10年增长率变化的不同。应该说，三市对比单位土地利用效率上虽有差距，但与人均GDP10年增长率相比相差不大，排序符合多数人的感受，武汉居首、长沙其次、南昌为末。

通过以上分析与对比，我们剔除城市管理水平的因素，从而可以得出一个结论：长沙常住人口的生产效率低于武汉和南昌，甚至从某种意义上来说，长沙新增人口的整体劳动技术水平、劳动效率水平低于其他两市。如果没有这一因素的影响，长沙的单位土地面积产出水平应该接近甚至高于武汉，否则也不会在10年中人均GDP被武汉反超。

PART 2 三城房价水平及常住人口购买力评价

谈城市房价未来走势，首先要观察当下的房价水平。由于新建住宅受到调控因素和开发商定价因素影响较大，所以我们观察城市房价水平主要是看其二手房市场价格。如下图：

看上图，2020年9月武汉平均房价三城最高，达到20101元/平，南昌居中，长沙最低，单价仅在1.1万元水平之上。

但房价水平的高低，仅看绝对房价存在着极大问题。因为房价与城市居民的收入是密切相关的。也就是说，房价收入比才是反映房价水平的正确指标，也反映了城市居民的住房购买力。在年轻人择城就业时，我们也不能简单地说某城市收入高低。一个城市的绝对收入水平虽高，但其房价高到老百姓买不起的水平，又如何保证生活质量呢？因此说，房价收入比是与我们密切相关的一项重要参考指标。

我们这里测算房价收入比，采用的是三城市2020年城镇居民可支配收入数据，是扣除了缴纳给国家的各项税费、社会保险等之后剩余可用于生活支配的收入，不同于“居民收入”。看下图：

从2020年城镇居民可支配收入上看，长沙无疑是三城中收入最高的城市，武汉堪堪超过5万元大关，南昌尚不足4.7万元。据此，我们可以得出三市的房价收入比，如下图：

可见，武汉的房价收入比已经高达12，超过长沙的2倍有余，南昌则在两城的中间位置。如果说房价收入比重点反映的是房价水平的高低，并不能直观看出城市居民的承受能力，那么我们再引入“收入偿债比”指标来观察。

需要说明的是，为了消除变量因素影响，我们是统一以90平米刚需住宅面积、按揭首付款30%为假设来进行测算的。如下图：

我们都知道，收入偿债比的临界值为40%，超过此临界值说明家庭短期偿债能力在某种非特定因素下将难以得到保证。而从上图可以看到，武汉与南昌均高于此值，只有长沙在安全线以下。也就是说，长沙城市居民具有着更好更强的偿债能力，断供现象更加不容易发生，楼市更加健康，并且有着更强的改善购房能力。相对而言，武汉则最不理想。

PART 3 三城住房市场人口需求及当下供给变化评价

有人才会有需求。住宅市场上，不断增加的城市人口和需求群体是房产价格的最重要支撑。据武汉、长沙和南昌三市统计局《第七次人口普查公报》数据，我们可以看到2010年至2020年度的常住人口都有较大幅度的增长，具体如下图：

由图可见，常住人口增长最多的城市为长沙，超过300万；武汉市以253万的增量人口位居第二；南昌则10年增长121万人。由于城市行政管辖区域面积不同，常住人口增长的绝对数对于住宅市场来说，也并无多大的直观意义，重要的是城市人口密度的增长情况。再看下图：

可见，武汉的人口密度增加是最大的，长沙其次，南昌则与以上两城存在较大的差距。人口密度指的是每平方公里土地的常住人口平均值。它对于城市住宅市场来说，意味着住房需求的供给与需求对比，有着很重要的参考意义。

对比2010年第六次人口普查，我们还可以看到2020年七普三城常住人口占全省的十年比重变化。我们直接以10年变化值制作图表如下：

图中，长沙又一次站在了首位。这是反映城市人口集聚力的重要评价指标，说明了三城对省内人口吸引力的变化情况。可见，长沙对本省人口的吸引力较武汉稍强，大大高于南昌。省内其他地市州人口不断地流入省会城市，则对该城房价形成了可持续增长的需求支撑。

从需求评价的维度，存量人口的年龄结构同样有着重要意义。解读三城七普人口公报，我们制作了下表以供分析：

0-14岁是未来潜在的住宅需求群体；15-59岁作为人口经济学中“劳动人口”的群体，同时也是当前的住宅需求年龄段；60岁以上人口在未来随着时间的流逝将逐渐成为住宅供给者。

看上表，在0-14岁年龄段，武汉与长沙人口占比分别为13.05%和16.64%，均较2010年六普增加了3.07个百分点；而南昌存量最高为17.44%，但较六普下降1.03%，反映了汉、长两市南昌的住宅市场未来潜在需求将逐渐转弱。可以说长沙市在三城中最为平衡和健康，南昌从趋势上则是堪忧。

15-59岁年龄段作为当前的住房需求群体，三城均不同程度地下降。其中长沙从存量值和变化值上较为平和，武汉则下滑明显，南昌最佳。

60岁以上年龄段对住宅市场而言，不仅不再是需求群体，随着年龄的增长和逝去更将成为二手房的供应者。从这个维度看，长沙的未来供应明显低于武汉与南昌。

这里，虽然我们主要是从人口的维度分析未来住宅市场趋势，但也可以给大家简单提供一下2021年9月二手房挂牌数量变化，如下图：

可见，9月份武汉挂牌数量较每月平均值增加16.8%，长沙则减少了24.5%，南昌增加10.0%。

【结语】

人口作为影响住宅市场价格的长期因素，其意义是不言而喻的。我们也知道，人口的流出流入与城市地位和经济发展状况存在着密切关系。

通过上文的分析，除了城市经济的发展速度上长沙稍有逊色外，其他无论是房价收入比和居民购买力，还是需求群体的未来变化趋势，都可以看到该城市的房产价格有着最强的支撑。当然，长沙的人口增长在未来应当从量的增长转移到质的提高上来，才能更快的提高人口生产效率，从而推动经济更好更快发展，将长沙推到人口与经济良性互动的循环中去。

三城相较，南昌当前的人口年龄结构是最好的，但城市经济发展速度相对缓慢，造成了城市对人口的虹吸能力较差，大大弱化了对未来房价的支撑力度。