10个物业纠纷典型案例

北京市第二中级人民法院　公开发布

导读：物业管理一直是社会治理矛盾集中、纠纷频发的领域。今天上午，北京二中院与市住建委联合召开新闻发布会，在调研《北京市物业管理条例》实施后全市物业管理总体形势的基础上，通报近年来北京市物业行业管理相关情况及二中院物业纠纷案件审理情况，并发布典型案例。以下10个典型案例来自发布会现场文字实录。

案例一

小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，物业服务人是否承担责任

基本案情

由于小区顶层露台下水不畅，雨水无法及时排泄，流入楼下业主陈某家中，造成陈某家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉至法院，要求赔偿相应损失。

诉讼中查明，如果要进入露台，正常通行的情况下，只能从顶层业主宣某家内进入。宣某房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有。诉讼中，陈某、宣某及某物业管理公司认为相关主管部门在拆除其他住户露台的相关建筑设施时，有部分杂物掉落宣某外面的露台表面，堵塞了该露台仅有的直径约6厘米的下水管。发生漏水事件时，宣某未在京，某物业管理公司人员从别家住户进入涉案露台将存水释放。

裁判结果

法院生效判决认为，宣某不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务。某物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。某物业管理公司应当熟知自己管理中的物业情况，大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险。某物业管理公司没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，故对陈某有证据证明的合理损失应予赔偿。

要点提示

对于业主共有部分，物业服务人负有法定的维护义务。但露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露台没有维护义务。

案例二

业主主张物业服务人对于停放小区的车辆未尽管理义务如何处理

基本案情

业主何某主张某物业管理中心未能尽到驱赶小区的流浪狗的责任和义务，致使其使用的小轿车被流浪狗咬坏叶子板和保险杠，遂起诉某物业管理中心要求赔偿修车费用。诉讼中，何某认可其车辆停放在小区非停车位处。双方均认可没有签订物业服务合同，某物业管理中心尚未收取物业费和车辆管理费。

裁判结果

法院生效判决认为，因某物业管理中心未收取车辆管理费，对小区内停放的车辆仅具有一般管理义务，而何某主张的流浪狗造成其停放在小区非停车位处车辆损坏，超出某物业管理中心应尽的一般管理义务，故法院驳回何某要求修车费的诉讼请求。

要点提示

物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务人依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务人在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务人承担与其过错相适应的赔偿责任。

第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人要求物业服务人赔偿损失的，可根据物业服务人是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业服务人应否承担相应的赔偿责任。如果物业服务人完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，即使业主的人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务人不因此承担法律责任。

案例三

何种情形下物业服务人应提出使用公共维修基金的建议

基本案情

业主倪某以某物业公司未能及时启用专项维修基金对住宅防水工程、外墙渗透等共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造，导致其居住房屋漏水，不断发生经济损失为由，主张某物业公司依法承担法律责任。诉讼中法院曾先后2次委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，由于最初漏水时的状态已不存在，鉴定公司无法对渗水原因进行分析，故终止鉴定。某物业公司称，由于倪某的违建阳光房没有拆除，因此无法启用住宅专项维修资金。

裁判结果

法院生效判决认为，倪某称涉案房屋自收房后就发现渗水，双方认可倪某曾向某物业公司报修，某物业公司进行过维修，但一直未能彻底解决渗水问题。可见某物业公司并未怠于履行维修义务。物业服务人申请启动公共维修基金，需要一定条件和程序；现倪某自建的阳光房并未拆除，且其并未提供证据证明渗水原因及渗水问题已经达到需要启用公用维修基金进行维修的程度，鉴定机构也未能作出鉴定，故在现有证据情况下，法院对于倪某主张某物业公司未履行启动公共维修基金对公用部位进行维修、未履行物业服务人义务的意见不予采纳，对于倪某据此要求某物业公司承担法律责任的诉讼请求不予支持。

要点提示

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务人的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分中符合规定人数和面积条件的业主讨论通过使用建议。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务人提出使用方案，业主大会依法通过使用方案。

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

案例四

业主以房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予支持

基本案情

某物业服务公司起诉业主刘某交纳物业费，诉讼中刘某认为涉案房屋与开发商的样板间存在差异，开发商宣传和实际参观的带有阁楼，但实际上是闷顶，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进行验收收房。按照合同约定，物业费应由开发商交纳，不应由其交纳物业费。

裁判结果

法院生效判决认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘某认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。

要点提示

业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

案例五

业主以房屋长期闲置无人居住且已自行关闭供热阀门为由要求减免供暖费，应否予以支持

基本案情

某物业服务公司起诉崔某交纳供暖费，崔某以其暂时搬家不再居住，并已经关闭其户内供暖阀门，且当面告知了某物业服务公司会计等为由，主张其只需支付基础供热费用即标准费用的60%。

裁判结果

法院生效判决认为，某物业服务公司与建设单位签订《锅炉供暖系统运营协议》《供暖协议书》，与小区业委会签订《物业管理委托合同》，为涉案小区提供采暖服务。涉案房屋散热片的阀门位于业主户内，可由业主自行调控，崔某提供的证据不足以证明供暖季涉案房屋散热片阀门始终处于关闭状态，亦不足以证明已在每个供暖季开始前告知了某物业服务公司并与之履行了相关手续，故对崔某关于其只需支付基础供热费用的抗辩不予采纳。

要点提示

小区供热具有其特殊性，不仅要考虑单个业主的供热，还要考虑其他业主的利益和供热设施的维护问题。小区采取集中供暖方式，如果由于技术限制无法给个别业主单独停暖的，业主不能仅以房屋无人居住为由拒绝交纳供暖费。具备分户独立采暖系统型式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供热单位暂停供热。

案例六

新物业服务人接管老旧小区后积极进行维护整改，业主以原有设施老化失效为由拒交物业费，是否应予支持

基本案情

某物业管理公司起诉业主苏某交纳物业费，苏某以某物业管理公司的服务质量没有达到物业合同约定的服务标准、物业服务存在重大瑕疵，如绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏为由拒交物业费。

诉讼中法院查明，某物业管理公司接管小区之初，小区业委会曾委托某物业服务评估监理有限公司就涉案小区状况进行评估。《物业项目交接查验评估报告》结论为：小区交付使用至今已近15年，由于日常维护保养不当，项目共用部位破损情况较为普遍，共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效，经年损耗现象尤为突出及明显……电梯系统、安全防范、消防系统、给排水系统、绿化工程等9项查验项目均不合格。鉴定报告附有大量现状问题的照片。包括现场交接资料缺失，地灯、路灯锈蚀，楼道瓷砖脱落，园区路面破损，消防设备年久失修，各电梯均存在不同程度问题，消防设施老化、地下水管漏水等问题。

裁判结果

法院生效判决认为，苏某称某物业管理公司在提供物业服务的过程中并未达到双方约定的物业服务标准，出现物业服务问题。但根据小区业委会委托的第三方评估监理公司出具的《物业项目交接查验评估报告》可以看出，案涉小区在某物业管理公司入驻之前即存在着诸多物业设施老化、失效等问题。某物业管理公司入驻案涉小区之后一直在积极履行维护和整改义务，但需要说明的是，基于案涉小区自身存在的问题，其物业维护以及工程改造需要一个相当长的时间方能推进完成，不可能一蹴而就，这个过程需要物业公司与小区业主的相互配合和理解。苏某所主张的小区物业服务尚存在诸多问题的理由不能成为减少其应交纳物业费的合理抗辩，法院不予支持。

要点提示

在老旧小区，有的业主常常以小区设施老化、失效为由拒绝向接管小区的新物业服务人交纳物业费。因物业服务具有长期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成，对于物业服务人是否尽到义务，需要综合考虑小区原有实际情况及新物业服务人入驻小区后是否尽到法律法规和物业合同规定的义务，对于小区原有的公共设施是否积极进行维护等情况进行判断。

案例七

调整物业服务价格需依法进行

基本案情

某物业管理公司起诉业主刘某，要求其按照上调后新的物业费标准交纳物业费。刘某认为某物业管理公司与其他业主重新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅自上调价格，拒绝按照新的标准交纳物业费。

裁判结果

法院生效判决认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。

要点提示

依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务人协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

案例八

如何认定物业服务合同期满后的续约问题

基本案情

某小区业主委员会（甲方）与某物业管理公司（乙方）签订《物业委托合同》，合同约定委托管理期限3年，合同期满后，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务人，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务人时止。

某物业管理公司起诉业主张某交纳物业费。张某认为业委会与某物业管理公司签订的物业委托合同到期后，未及时选聘新的物业公司，不能够视为自动续约，故其拒绝交纳合同期满后的物业费。

裁判结果

法院生效判决认为，业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同约定的3年期限虽已届满，但某物业管理公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘的意见通知某物业管理公司，且没有选聘新的物业服务人，故按照合同约定，上述合同已自动延续。某物业管理公司对涉案房屋提供了物业服务管理行为，张某获得了某物业管理公司为其提供的物业服务，张某作为接受物业服务的一方，应交纳相关费用。

要点提示

物业服务合同中约定了自动续约的情形，物业服务期限届满后符合此种情形的，合同自动续约。如果合同未对自动续约作出约定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

案例九

物业服务人被解聘后未搬离小区，起诉主张此后物业费是否应予支持

基本案情

某物业管理公司与某房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，开始为涉案小区提供物业服务。后涉案小区通过法定程序选聘了新的物业服务人，并签订了新的物业服务合同。2018年7月，业委会通知某物业管理公司签订交接协议，进行物业交接。此后，某物业管理公司与业委会就交接事项未能达成一致意见，亦未撤出小区。同年8月，业委会将某物业管理公司起诉至法院，在该案诉讼过程中，双方于2019年4月完成了物业交接手续，某物业管理公司撤离小区。

2020年，某物业管理公司起诉业主王某，要求交纳2017年6月至2019年3月期间的物业费。诉讼中，王某认为已经聘请了新的物业服务人且原物业服务人服务存在重大瑕疵拒交物业费。

裁判结果

法院生效判决认为，涉案小区通过法定程序解聘某物业管理公司，并选聘新的物业服务人，故某物业管理公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月告知某物业管理公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月底进行物业交接，故法院认定某物业管理公司为涉案小区提供物业服务的截止时间为2018年7月底，此后虽然物业公司并未撤出小区，但不得向业主收取物业服务费用，故某物业管理公司无权要求业主王某给付2018年7月31日之后的物业费。

要点提示

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

根据《北京市物业管理条例》的规定，物业服务人违反履行交接义务和退出物业管理区域的规定的，责令限期改正；逾期不改的，予以通报；拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款；有违反治安管理行为的，给予治安管理处罚。

案例十

物业服务人追缴车位服务费，如何确定是否超过诉讼时效

基本案情

2020年8月，某物业管理公司起诉姜某要求其支付2008年至2015年小区车位服务费。姜某辩称2014年年底其已经卖掉涉案房屋和车位，且诉争期间车位服务费已经超过诉讼时效。诉讼中，某物业管理公司表示，其对姜某搬离涉案房屋不知情，不知道姜某新住址，双方未对涉案房屋进行物业交割；其曾电话联系姜某，未接通；其持续提供服务，快递单证明其在持续追缴欠费。姜某认为，某物业管理公司在对其卖掉涉案房屋完全知情的情况下，即便继续向该房屋地址发快递，亦不能视为有效送达。

裁判结果

法院生效判决认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。一审中姜某明确提出诉讼时效抗辩意见，虽然某物业管理公司提交催缴车位服务费的快递单，但是，该快递单没有显示邮寄结果和签收信息，某物业管理公司亦不能就其主张的曾经通过电话形式催缴欠费一事提交相应证据予以证明。

此外，快递单所载收件地址的房屋，以及涉案车位已于2014年12月由姜某名下变更为案外人，且根据某物业管理公司提供物业服务的情况，其对于涉案房屋产权变更应当知情。故法院对于其按照姜某原房屋地址邮寄催缴通知的行为，难以认定为合理催缴。至本案起诉之日即2020年8月，某物业管理公司诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到支持。

要点提示

诉讼时效制度是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。法律保护民事主体在诉讼时效的有效期间内的胜诉权，超过诉讼时效起诉可能带来败诉风险。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。