防掉坑！城市更新合同风控的13大核心要点

10月30日，合一更新整备学院《城市更新项目纠纷，投资风控及拆迁谈判中的策略和技巧》主题课程如期开课，邀请两位实战经验丰富、理论体系系统的两位专家，畅谈城市更新纠纷破解之道、拆迁谈判中的策略和技巧。

来自房企、金融机构、律所等方面的30余位学员共聚一堂，共享知识盛宴。

上午，合一更新整备商学院特邀讲师、德恒（深圳）律师事务所管理合伙人李建华老师分享《深圳城市更新纠纷与投资风控要点》。李老师首先指出城市更新行业呈现出投资高增长下的纠纷高增长态势，而且表现出纠纷标的大、诉讼时间长、纠纷呈集群化与全链条的特征，同案不同判特色明显，新类型案件多，纠纷的进展与投资项目进展关联度高；随后结合具体案例分析城市更新新型纠纷及裁判要点，阐述城市更新中的投资风控需关注的风险点。

另外，李老师指出：城市更新中的合同风控应注意以下要点：

一、“拉链式”条款设置原则。

二、合同语言要界定清晰，使用法言法语，避免理解争议。

三、合同起草和修改要全文兼顾。

四、合同目的必须明确。

五、兼顾行政审批、招采等合同的特殊规制。

六、城市更新类合同特别关注问题:搬补最惠待遇、同股同权以及同股同投。

七、关于违约方合同解除权的约定。

八、关于合作方被清算情况下合同解除权的行使。

九、合理设置违约金机制以及金额。

十、注意履约以及证据保全。

十一、损失界定条款:将容易引发争议的费用部分作为投资损失，包括:

(一)拆补费用；

(二)经理基金；

(三)项目公司运营支出；

(四)融资利息；

(五)律师费；

(六)中介费；

(七)其他双方签约时确认的费用。

十二、涉及政策调整的认定

(一)城市更新政策特点:1.数量多；2.变化快；3.区域性差异大；4.同一政策实践中不同解读适用；

(二)政策在城市更新合同中的性质:1.政策通常不属于不可抗力；2.政策不属于情势变更；

(三)应综合考虑政策变化对合同履行和双方责任的影响；

(四)因政策免责的举证要素:1.政策本身存在；2.政策位于争议区间；3.因政策而不能履行的客观事实；4.事实与结果具有因果关系。

(五)政府行为不能直接认定为政策调整。

十三、注意合同中的刑事责任隔离

(一)关注城市更新全流程涉及的合规风险；

(二)对涉刑问题充分关注并做好尽调，比如:农田、水源保护区、绿地、重点文物保护；

(三)隔离方案：1.借用公司名义通知与催告；2.不得采用违法手段履行；3.法定代表人与项目负责人的背景调查。

下午，合一更新整备商学院特邀讲师、一片红投资管理有限公司董事长邵滨军以“城市更新项目拆迁谈判中的策略和技巧”为主题，解析旧住宅区改造的四大瓶颈、旧住宅区拆迁疑难杂症解决方式路径以及拆迁谈判中应注意的细节及业主谈判技巧。

课间，学员积极就实操中的具体难题与老师进行探讨交流，互动气氛热烈。

合一更新整备商学院也将为更新人带来更新更精品的课程，将于11月20日（星期六）开设院长课程第3期，由合一更新整备商学院创始院长罗宇亲自操刀主讲，讲解大湾区七城三旧改造/城市更新政策环境与开发路径、投融资模式与发展战略，欢迎添加老师微信进行咨询和报名。

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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