01
板块测评：川沙—六灶
保利云上拾光位于南六公路和新三路交汇，属于川沙-六灶社区，是六灶社区规划出台后的第一个商品房项目。
保利云上拾光周边示意图
八九十年代的时候，川沙是上海第一强县，全国都数得上号。
但在并入浦东后，随着陆家嘴、金桥、外高桥、张江的大开发和崛起，川沙便没落了。
为川沙正名的，正是2018年的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，川沙正式被纳入主城区。
这给了川沙新的机会。
但直到现在，我们也不知道川沙该怎样规划，川沙的副中心核心又在哪个位置，可能ZF也比较为难吧。
毕竟现在的川沙更多的是居住属性，自身实力较弱，虽然有川沙经济园，但因以工业为主，相比张江、金桥等，确实有些上不了台面。
虽然副中心的图纸还没有出炉，但从2035规划中看到，迪士尼南一片区规划了大量的商办。
有望成为川沙未来的核心，毕竟无论是城厢还是城南，都没有见到成片的商业规划。
虽说划入了主城区，实际被划入的范围也很有限，只是西北角很小一部分，以华夏东路、迎宾高速、南六公路为界。
而且周围都是强邻，这样曾是大哥的川沙很是尴尬。
张江副中心如火如荼，设计了双子塔高达320米，即将完工；
金桥副中心设计方案恢弘庞大，地标高达330米，即将动工。
浦东东站也来凑热闹，定位清晰、规划详细，一副大开大合的样子。
川沙顶了个副中心的名头，却未见有大的动作，就连金色中环也没带上他。
没办法，错过的30年，错过就是错过了，周边强邻的需求都比川沙迫切，资源自然也要优先分配给他们。
什么时候才能轮到川沙呢？
这对盼了30年的川沙人民来说，可能是个永恒的痛吧。
保利云上拾光，所处的位置，是川沙下属的六灶社区。
六灶镇曾归属于南汇，2012年撤销六灶镇并入川沙新镇，并设立六灶社区。
虽然2012年就已经出台了六灶社区新的规划，并且在2019年做了修订，但近10年过去了，这里基本还是和10年前没有多大的区别。
遍地的荒地和农田，点缀了几栋动迁房，而规划中的学校，还未见身影。
保利云上拾光北侧荒地
目前六灶仅有的，只是一些动迁房、农田和作为迪士尼民宿打造的绿都绣云里酒店式公寓。
不过这也很合理，毕竟连社区门口的蜀大侠火锅店都要靠迪士尼的游客来支撑客流，又怎么可能在这里建新学校呢。
川沙副中心和迪士尼国际旅游度假区还没搞明白，又怎么顾得到小小的六灶呢。
短期内恐怕还只能靠民宿自力更生，而规划中的21块住宅用地，6块已经建成了动迁房，而剩余的15块地中，除了保利以外，还能有几个用来建商品房呢？
周边民宿
即使有这么多的住宅地块，也没有给一条地铁。
六灶对面的鹿吉工业园也迟迟没有新的动静，更让六灶的居住舒适度雪上加霜。
恐怕六灶还有很长的路要走吧，能够成为上大祁连公园片区，就是对六灶最美好的期望吧。
上海大学板块祁连公园片区周边示意图
毕竟上大祁连公园片区可是双轨交，而六灶，你懂得......
本以为能仰仗的川沙副中心可能还要仰仗周边强邻分一杯羹，六灶的规划又落地缓慢，可谓前途堪忧啊。
【评测指数】
02
项目测评：保利云上拾光
保利云上拾光是六灶社区规划出台后的第一个商品房项目。
保利的项目向来不以品质著称。
云上拾光也一样，高低配2.0容积率，加上差强人意的景观设计和楼栋排布。
这么大的地块本来能做的事情很多，但很显然开发商并没有在这个上面花心思。
项目优劣势分析：
优势：
1、社区景观打造充足
相对俊灿星城等项目，因地块较大，可以打造更多的景观带，只是质量差强人意。
2、未来生活配套齐全
在规划中，小区北门配置了菜场、超市等生活基本配套，北门出去就是规划中的幼儿园和邻里中心，绿都绣云里的商业配套距离项目步行5分钟。
不过即使是规划图上吉春、夏、秋路，也只修了一个吉春路，其他两个尚且不见踪影，这些配套的落地，可能也很遥远吧。
3、总价在浦东新房范围内有优势
虽说这个地界4.6万的单价，放在全上海而言，着实不低，但在整个浦东新房稀缺，而且动不动就6万朝上的情况下，竟意外得显现出了价格优势。
不过也只是浦东范围内的价格优势而已，放眼全上海却并不具有性价比。
劣势：
1、公共交通不便
从这里到迪士尼地铁站，有浦东51路，平均半小时左右一班，归为无公共交通也没什么不合理。
出行只能靠自驾。
2、生活噪音和灰尘较大
紧邻南六公路，货车很多。
3、城市更新缓慢
虽然有六灶社区的更新计划，而且周边大多数农田和厂房，但近10年间，更新进程缓慢。
要达到规划中的程度，还要等10年么？
4、小区西侧的工业园区暂无拆除计划
小区西侧的鹿园工业区自2001年就已成立，是支撑川沙产业的重要支柱之一，短期内迁走的可能性不大。
但工业区的存在，严重拉低了六灶的城市界面。
【评测指数】
03
交通测评
保利云上拾光周边道路交通示意
道路交通
项目紧邻南六公路，是一条贯穿南北的快速路。
向北可串联迎宾高速、华夏高架和龙东高架，快速抵达中外环。
南侧是申嘉湖高速，可快速抵达浦东机场和滴水湖。
目前因川沙东南部片区整体的居民还比较少，所以南六公路基本不会堵车。
后期即使居住人群增多，还可以走西部的沪芦高速和东部的上海绕城高速。
整体道路交通还是比较便捷的。
各商圈驾车通勤时间
PS：测试时间：工作日12:00，高德地图（仅供参考）
轨道交通
轨道交通都在8公里以上，步行不可达，即使电动车骑行也都在30min左右，公交车平均30min一班，车程也在40min左右。
因此判断为不具备轨道交通条件。
案场销售描述的21号线南延线，目前2035只规划到了迪士尼东侧两站的川沙路站，尚未公布其他路线规划。
简单来说就是，没地铁。
【评测指数】
04
商业及医疗配套测评
俊灿星城周边商业示意图
保利云上拾光周边医院示意图
在六灶社区规划中，规划了部分社区商业。
包括保利北门外的底商、配套菜场、邻里中心以及绿都绣云里的配套商业，但整体而言没有成体量的商场，仅能满足日常生活的基本需求。
逛街可以前往北侧迪士尼旁边的比斯特购物村，其实就是以前的奕欧来，2020年11月更名为比斯特，以大牌折扣为主，和奥特莱斯是一个东西。
当然，这类购物村实际并不具备社区大型商业的氛围和体验，偶尔去一次还好，毕竟大多数逛街不是为了买衣服的。
除此之外就只有9公里外川沙地铁站附近的商业了，体量都不大，但是却有着购物村所没有的逛吃氛围。
医院也同样如此，规划中的九院分院位于祝桥板块，在上海东站规划圈的附近，而其他的医疗资源，主要集中在川沙镇，距离项目都很远。
总而言之，周边的商业和医疗都极不方便，即使周边成型后，依然如此。
【评测指数】
05
教育配套测评
教育方面，目前以六灶幼儿园、小学、中学为主。
其实就是原来六灶镇的镇中心教育资源，既没有划归某教育集团，自身实力也不怎么样。
倒是六灶社区规划中的九年一贯制学校和幼儿园，比较值得关注，但目前尚未可知是哪些学校，不确定性较强。
而且，此处以刚需和投资客为主，整体业主的能级并不高，很难反哺学校，来间接提高学校的整体水平。
【评测指数】
06
产品测评
户型测评
A户型，99平，虽然东西向面宽比较大，但好在都有采光。
客厅做了餐客一体，直接拉伸到5m开外的横厅设计，比较大气，但厨房做的很是紧凑，拖了后腿。
主卧的套卫比较可取，两个次卧就很小了，尤其是北次卧，安置衣柜都会觉得有些拥挤。
及格分的户型设计吧。
B户型，87平，遗憾的是没有做双卫设计。
很鸡肋的设计是，将厨房做到了过道里，炸辣椒油的时候，恐怕油烟会窜到房间的每一个角落吧。
餐厅很小，仅能容纳4人座位。
值得一提的是，三个房间相对而言都比较够用，卫生间洗手池也做了外移，便于多口之家的日常使用。
C户型，77平，反倒是高层户型中设计最合理的户型。
虽然客厅没有做到南北通透，但房间的通透性不错。
厨房和客厅的活动空间也都不小，作为77平的户型，已经很不错了。
G1是下叠的户型，因叠墅公摊面积较小，会比较容易设计出合理的户型，整体而言没什么太大的问题，125平还是比较实用的。
下叠会赠送花园，这是个不错的卖点。
地下两层虽然作为赠送，但也会计入产证面积，而且赠送面积的总价，也被开发商折算到单价中售卖了，整体没有占到太大的便宜。
保利云上拾光一房一价表节选
G2和G1互为对称户型， 不再赘述。
比较具有性价比的，除了75平比较不错的户型设计外，还有104平的上叠。
虽然赠送面积小，但整体价格也不高，而且上叠会避免地下室潮湿的情况。
露台未做封闭，所以是纯赠送面积。
最便宜的104平的总价比99平的多了一点点，是不错的改善选择。
G4和G3互为对称户型，不再赘述。
【评测指数】
07
综合测评
整体而言，保利这个项目有望成为未来六灶社区的标杆小区之一，毕竟从过往的项目来看，保利都是这么做的。
但从整体的社区发展而言，会有很多的弊端。
首先是六灶社区的发展周期过长，10年的时间，建了6块地的动迁房，还有一个小区居民尚未入住，未来的10年是否能够完成接下来的规划，尚未可知。
其次是周边的情况不容乐观，对面的鹿园工业区不搬，这里的社区氛围就起不来，而从鹿园工业园的定位来看，搬迁的可能性非常小。
最后是大家都在关注的周边板块辐射问题。
诚然，六灶的位置距离周边的张江南（周浦）、迪士尼南一片区、川沙副中心、浦东南站距离都在8公里左右。
但这几个区域，都是待建设的区域，且不提川沙在浦东的规划中序位并没有那么高，就是周边的产业都建设起来，都不是10年搞得定的事情。
而且六灶没有轨道交通，只能驱车前往，这些区域每天的停车费想必也会成为一笔负担。
当然，这些区域的发展还是会对六灶起到一些带动作用，但是不可能像张江带动唐镇一样，效果那么明显。
唐镇的崛起也不仅仅是张江的带动，而是唐镇自身的定位和社区氛围能级就很高。
很显然，六灶并不具备这个条件。
【评测指数】
十郎有话说
保利云上拾光，周边的情况确实很糟糕，短期内也很难有所改善。
但浦东新房供应不足，也是众所周知的事情，在张江上班的人群，手握不到400万的预算。
除了选择在川沙，就只剩下更远的祝桥和惠南可以选择了。
说到底还是刚需的无奈吧。
不过相比而言，十郎更愿意放弃打新，而选择二手房。
毕竟位置更好，哪怕只是多一个地铁，也好过周边一片荒地。
谁想当一个荒地的守望者呢？
以上为正文
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