王石曾笑言，广信资产包是自己告别万科的一个大礼包。从2017年万科拿下资产包后引入信达等战投，期间资产包的回收和开发遭遇层层困难，如今已迎来曙光。
2021年10月22日，在万科业务交流会上，万科南方区域首席执行官孙嘉特地披露了位于广州荔湾区广信资产包推出的首个项目万科金域曦府的销售情况。据悉，十一开盘以来，该项目销售额达71亿元，销售套数1200多套，创造了广州市中心5区、近十年来销售金额和套数的新纪录。
01
吞下广信资产包的这四年
2017年，位于广州的广信花地湾地块成为众多房企关注的焦点。在当天的拍卖会上，万科临时加价百亿元以551亿元的价格击败十余家竞争对手，一举拿下含有该地块的广信房产的“资产包”。如此高的成交价格，如此大的成交体量，被广东省产权交易集团称为是一场“史诗交易”。
彼时，万科创始人王石曾笑言广信资产包是自己离开万科的大礼包。广信资产包的核心资产是广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米，其中约98%均位于荔湾区、越秀区。这些分布在广州中心城区7大未开发的地块,可谓“寸土寸金”。包括:花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。折合货值约2000亿元。而2016年，万科在广州总销售额还不到180亿元。
在资产包中，花地大道两侧1500亩商品住宅用地颇受关注。该地块由广东国投的子公司广信房产购于1998年。1999年广东国投破产，受其影响，广信房产终止了一切合作开发项目。据媒体报道，截至2017年，该地块增值已经接近200倍。
但是，由于广信资产包的复杂的债权关系和历史遗留问题，业内普遍认为广信资产包项目开发存在极大难度。
事实确实如此，在2020年股东大会上，祝九胜表示三年过去，我们取得了一些阶段性的进展，也不得不承认，这个进度和我们投标的时候的预期是有差距的。
2020年6月29日，万科发布公告称，广信资产包引入包括信达在内7家公司组成的联合战投。具体方式为，广州市万溪50%股权以70.4亿元转让给战投，同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计人民币320亿元，共计可收回人民币390.4亿元的资金。而此次的战投则是以中国信达为首的7家公司委托中信信托发起的“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”。
02
困难重重 已见曙光
▍5年内必须收地
新的战投对合作提出了要求：万科需确保自《合作协议》签订之日起满五年内，取得广信资产包内资产对应的不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件。
但是一位曾对广信资产包做过尽调的开发商称，由于封存时间长，资产包中土地的占地面积清算组很难理清，容积率也没法确实，同时还包含大量当初规划的绿地面积，很难作出准确的盈利测算。该开发商称，自己进行测算的建筑面积仅在130万-180万平方米，而不是万科宣称的200多万平方米。
另外，除去正在收地的花地湾地块，部分土地清收时间暂不确定。截至目前，土地清收率已达到46%。后续部分土地因涉及到与历史融资单位的合作、与村集体的权属红线重叠以及历史遗留的征地复建问题尚未解决，土地清收时间暂无法确定。
▍诉讼和债务风险
影响广信资产包项目进展的一个重要因素，就是复杂的债务和诉讼风险。据悉，目前诉讼和债务风险仍待解决。万科披露，截至目前，已完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决，金额约23.91亿元。未解决的诉讼和债务可能会引起土地查封、抵押、失信、房屋与地块占用以及存款冻结等问题，需要与利益相关方商谈并最终妥善解决。
直至2020年3月，万溪还在招兵买马，招聘法务管理、资产管理等20个岗位的人员，职责包括根据历史合同梳理不良资产包内的债权债务、协助业务部门对资产包进行重新估值和后续处置工作，与不良资产历史合作方谈判，认定历史权益及后续合作方案等。
“听说万溪的律师团队很壮观，这个项目真要万科这样的大企业来做才行。”广州一位开发商对媒体表示，不同于一般的不良资产，广信资产包光是应缴的土地增值税就高达315亿元。
“万科需要方方面面的利益相关方、监管部门，来给我们更多的指导，因为这么大的资产包，之前没有人做过，还是挺复杂的，我们努力把它做好。经过这三年，我们基本找到了解题的思路”，祝九胜称。
03
万科的三季报出炉，业绩不太好
虽然万科在广信资产包首个项目初战告捷，但整体来看，万科的业绩依旧不太好，有待改善。
今年第三季度，万科实现营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；归母净利润56.4亿元，同比大降23.3%。前三季度累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；归母净利润166.9亿元，同比减少16%。营收还在增长，但利润却同比下滑。
另一家头部房企保利发展在第三季度，实现营收484.88亿元，同比增长10.77%；利润32.85亿元，同比增长6.67%。前三季度，实现营收1384.60亿元 同比增长17.86%；归母净利润135.83亿元，同比增长2.88%。与万科不同的是，保利营收和净利润均实现微增。
由于我国房产买卖大部分为期房交易，营收和利润基本上反映的是2-3年前的销售业绩。因此营收和利润指标相对滞后，而销售额则会反映房企未来的业绩表现。
从这方面来看，万科也不太“给力”，其第三季度合同销售金额1246.8亿元，共计754.7万平方米，同比分别下降27.6%和36.5%。前三季度，累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。
保利前三季度累计实现签约金额4102.32亿元，签约面积2543.73万平方米，分别同比增长11.66%和4.08%。这样的业绩也谈不上有多出彩，但一增一减，呈现出鲜明的对比。
土地是房企生产线上的“面粉”。而面粉和面包的差价，即土地和房产的进/销差价决定了房企的利润空间。自诩“农民”的万科，一直在持续不断的拿地。
2021年前9月，万科花费1656.5亿元，拿地2382.5万平方米，土地均价6953元/平方米。同期，销售均价16262元/平方米，同比上升7.7%。
可以看到，公司近两年还在消化2017年的高地价，盈利水平持续承压。2018年拿地成本虽大幅降低，但销售均价并未同比例上涨，导致毛利率和净利率持续下滑。
进入四季度，前期高压式的房产政策有所纠偏，土地供给正在调整，但也仅是“紧中趋缓”。房企盈利水平起码要到明年，才能见底回升，出现企稳的迹象。
值得注意的是，2020年，万科已售未结资源净增891亿元，年末余额6892亿元；今年前三季度，万科已售未结资源达到7732.9 亿元，相比去年底增加11%。
许多房企并未披露已售未结资源，以今年中报的合同负债对比来看，万科是同期恒大的三倍有余，是融创的2倍之多。
本文来源：不良资产学堂、巨潮商业评论 （作者谢泽锋）
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