正在撕裂的河马泉新区

要说乌鲁木齐新兴的几个板块中，哪个板块崛起速度最快，那就要属河马泉新区了！

各大房企争相进驻，购房者也纷纷“下注”。

但你会发现，河马泉新区其实是个矛盾体：一边配套滞后；一边是房价冲冲冲。

河马泉新区规划鸟瞰图

河马泉新区迅速蹿红的速度，就如同它抛弃刚需的速度。

出道短短三年时间，它已经“鲤跃龙门”，直接甩掉了“刚需之友”的标签。

河马泉新区越来越让人看不懂了，它真的值得吗？

短短3年，河马泉新区迅速蹿红

河马泉新区，估计大家都不陌生。

河马泉新区规划

毕竟，在网上随手一搜就能看到很多对河马泉新区进行夸赞的文字。从妇联幼儿园、乌鲁木齐市一中分校、乌鲁木齐13中分校、新疆大学、新疆医科大学……一系列的学校迅速开工建设，让一大批购房者纷纷“下注”。

名校红利加持，让河马泉新区这把火烧得很旺，土地市场也很疯狂。

数据显示，2018年至今，河马泉新区成交43宗土地，面积2118387.9㎡（折合约3177·58亩）。

面粉价疯涨拉动面包价，河马泉新区房价涨得也有点令人咋舌。

目前，河马泉新区高层产品主力价已经被推到8500-1.4万元/㎡，“7字头”的价格几乎绝迹。

河马泉新区房价飙升，这对刚需购房者来说无疑是心头上的无情一刀。

其他同期新兴板块也很懵逼，说好的牵手一起走，你却偷偷踩油门？

越来越多人表示：真的看不懂河马泉新区，明明那么普通，却可以这么自信。

要看懂河马泉新区，首先要了解它的全貌。

河马泉新区区位示意图

笼统的概念里，河马泉新区指的是水磨沟区最东端那嘎达。

具体来说，河马泉新区的范围西起东二环路，东至大学北路，北接龙瑞街，南至观园路。

摊开地图看，从河马泉新区继续往东，不久便到了天山天池风景区。

地理位置来看，购房者对河马泉新区的心理距离还是比较远的。

河马泉新区定位为智慧、生态、宜居的新城，也是新疆第一个“海绵”城市。

河马泉新区总规划平面图

从规划图上看，河马泉新区商业、住宅、教育等功能区目前都在逐步完善。

实拍图

2018年开始，妇联幼儿园、乌鲁木齐市十三中、乌鲁木齐市一中、新疆大学、新疆医科大学等名校先后签约落户河马泉新区。

新疆大学实拍图

其中， 作为“211工程”新疆大学已经正式启用，2018年10月底动工，总占地面积3711亩，有图书馆、大学生活动中心、行政综合楼、教学楼、实验楼、学生宿舍楼、食堂和训练馆等44栋建筑。

有了名校光环加身，河马泉新区找到了发力点，迅速被炒热起来。

一波大佬建仓河马泉新区，房价不断被推高

不得不承认，河马泉新区发展速度惊人，热度居高不下。

从房企拿地情况看，它真的很抢手，乌房、和兴、北控新开等房企热情高昂地进场。

粗略一算，短短三年，已经有超过10个楼盘盘踞于此，看好它的大佬们还真不少。

出道至今，河马泉新区的开发经历了从1.0到2.0的迭代。

在2015-2018年之间，是河马泉新区1.0时代，沿着观园路两侧先后有水墨兰庭、水墨嘉苑、东洵紫金苑、百商托斯卡纳小城、歌林合院等楼盘进驻，售价从“4”字头到七、八千不等。

彼时的河马泉新区，刚开始崭露头角，房价有了分化的苗头。

2018-2021年，河马泉新区开发进入2.0时代，乌房集团继续加仓，和兴、北控新开等房企开始建仓，河马泉新区排面越来越大。

此时的河马泉新区还是那个尚未进入价值兑现期的“初生牛犊”，但它的价格却已不可同日而语，个别楼盘开盘卖出1.35万元/㎡的价格。

新盘房价比很多人想象中要高，如乌房紫云台1.2万-1.45万元/㎡、昆仑域天赐学府洋房1.35万/㎡，君瑞兰庭府8500-1.3万/㎡。

目前，河马泉新区还有多盘待售，如乌房·东庭居，价格还未释放。

讲真，8500万-1.3万的价位买开发更早、配套兑现更快、居住氛围更成熟的沙依巴克区、天山区、新市区，不是更香吗？

不少购房者直呼：河马泉新区，还没站稳你就飘了。

配套不熟，买河马泉新区图什么？

河马泉新区一直争议不断，主要的矛盾点在于，它的生活配套要啥没啥，但房价却像“窜天猴”似地往上爬，怎么说都不太合理。

华光街线路

去过河马泉新区的人，应该都有同样的感受：好远啊。

板块内大多地块都在热火朝天地开发中，沿华瑞街向东，一路都是泥头车飞驰扬起的尘土。

生活配套更是一片空白，存在太多未知数，虽说规划了学校和医院，区域内各道路也在加紧施工。

规划中的商业东方MALL

商业上，河马泉新区更是没影，日常消费只能仰仗社区底商，大型商业体没有，吃喝玩乐要去到8公里外的南湖或者更远地方。

虽然，河马泉新区是一个纯居住类板块，但是房价已经叫板核心区价值外溢板块，而配套却还在路上，加之政府对学区房的一再降温，在楼市“稳定”的大环境下，仍继续趋之若鹜押宝河马泉新区，多少显得不够理智。

这种感觉，就像是找了个没钱、没车、没房而且脾气还大的男朋友，图什么？

河马泉新区到底有什么？

有人要反驳了，河马泉新区这么火，你竟然说它一无是处？

当然不是这个意思，每个板块都有它的长短。

那么，河马泉新区的优势在哪？

“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，这句话被视为研判楼市的一条准则。

说直白点，政策代表杠杆、土地代表供给、人口代表需求。

先看政策。

“东进”是乌鲁木齐城市发展方向。 河马泉新区是乌鲁木齐布局发展的重点区域，汇聚了新疆大学、新疆医科大学、新疆师范大学、新疆天山职业技术大学，未来人口导入、配套建设一个都不会落下。

这其实是政策带来的利好。

土地方面，河马泉新区作为一个新型区域，土地供应、土储量在区域内都是名列前茅。

人口方面，河马泉新区有多所大学的入驻，未来从学生到教师再到相关从业人员，势必能够导入一波人口。

人来了，就会产生居住需求，这或许也是众多抢滩进驻河马泉新区房企的拿地逻辑。

总结下来：河马泉新区是一支正儿八经的潜力股。

▌写在最后

虽然前景可期，但河马泉新区的成熟仍有一个较长的过程，面临着不少问题。

板块的配套处于规划或在建状态，兑现仍需时日。

价值变现周期横亘在购房者面前，上扬的房价有了透支的趋势。

今年楼市变局之下，河马泉新区面临的压力更大了。