案说合同法 | 单独的转账记录不能证明存在中介服务关系

【裁判要旨】

专业的房地产中介服务机构向购房者提供购房服务时，应当与购房者签订服务合同并记录提供的服务内容；向购房者出具的收款收据中载明款项的性质及用途。否则，难以认定当事人之间就提供购房服务并收取服务费形成了合意，从而必须返还已收款项。

【关联法条】

《民法典》T464：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。

《民法典》T465：依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《民法典》T964：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

【案号】

（2021）粤07民终3411号

【诉讼主体】

上诉人（原审被告）：黄春燕。

上诉人（原审被告）：谭蕴仪。

被上诉人（原审原告）：宋凤翠。

原审被告：鹤山市世纪达房地产开发有限公司。

原审被告：朱海花。

【基本情况】

上诉人黄春燕、谭蕴仪因与被上诉人宋凤翠及原审被告鹤山市世纪达房地产开发有限公司（以下简称世纪达公司）、朱海花服务合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

【上诉人请求】

黄春燕、谭蕴仪上诉请求：

1.撤销一审判决，驳回宋凤翠的全部诉讼请求；

2.判令宋凤翠承担全部诉讼费用。

事实和理由：

一、本案案由应为不当得利，宋凤翠无法证明广州升思房地产代理有限责任公司（以下简称升思公司）收取涉案款项没有法律上的依据，而黄春燕、谭蕴仪有充足的证据证明升思公司收取该款项合理合法。

二、升思公司是正常注销，按照工商局规定的手续办理，没有任何违规，不能认定是恶意。注销时宋凤翠没有起诉，也没有以任何方式向升思公司主张过权利。即使该公司真的负债，其股东也不应承担偿还责任，一审认定黄春燕、谭蕴仪承担连带责任没有任何的依据。

三、宋凤翠在向世纪达公司支付定金后两天通过银行转账给黄春燕，向升思公司支付5万元，可以看出购房者对涉案款项不可能与房款混淆，购房者不可能通过银行转账向一个案外人支付房款。购房者主张是购房诚意金，明显不符，是虚假陈述。黄春燕、谭蕴仪提供相应的报备截图，与购房者电话相对应，证明升思公司在购房者到现场之前已接触，购房者称不认识及不知道升思公司的存在，是虚假陈述。备案价也与购买价有差别，可以明显看出黄春燕、谭蕴仪确实是提供了服务，而且这种服务不是一审认定的居间服务，而是渠道服务。

四、购房者均是外地人，印证了因升思公司提供了服务，从而购买涉案房屋。升思公司已依约为宋凤翠提供综合服务，宋凤翠明确知悉并同意向升思公司支付涉案款项作为服务费，升思公司收取该款项合理合法。

【被上诉人答辩】

宋凤翠没有提交答辩意见。

【第三人述称】

世纪达公司述称，对一审将本案定性为服务合同纠纷没有异议；对上诉请求及事实与理由没有异议。

朱海花没有陈述意见。

【一审判决】

一、黄春燕、谭蕴仪于判决发生法律效力之日起十日内向宋凤翠返还居间报酬50000元及利息（利息以50000元为基数，从2020年7月20日起至实际付清款项之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

二、驳回宋凤翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审认为】

本案系服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对黄春燕、谭蕴仪的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。

本案二审争议焦点为：

1. 本案法律关系应如何定性；

2. 黄春燕、谭蕴仪是否应向宋凤翠返还50000元并支付利息。

关于第一个焦点。世纪达公司与广州市合润置城房地产咨询有限公司（以下简称合润置城公司）签订《授权委托书》，指定合润置城公司对其开发的鹤山市龙翔花园项目开展联动销售服务（包括营销策划、广告设计、市场推广、现场销售、渠道整合、客户售后），并同意合润置城公司与江门市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）签订联动服务协议，其后合润置城公司与乐有家公司签订《联动代理合同》，委托乐有家公司为上述项目的外围联动销售代理人，乐有家公司有权介绍房地产代理公司加盟联动代理该项目。从上述委托书的内容来看，世纪达公司就其开发的龙翔花园项目仅指定合润置城公司对外提供销售服务，合润置城公司再委托乐有家公司为外围联动销售代理人及乐有家公司介绍相关房地产代理公司加盟联动代理，并非代理世纪达公司销售房屋；从《商品房买卖合同》的签订情况来看，当客户有购房意向后，由世纪达公司与客户签订《商品房买卖合同》，并非由合润置城公司或者升思公司作为世纪达公司的代理人与客户签订《商品房买卖合同》，而本案并无证据证明升思公司以世纪达公司的名义对外销售房屋或者提供销售服务，黄春燕、谭蕴仪提交的收款收据亦显示收款人为升思公司，可见升思公司是以自己的名义对外提供销售服务，并以自己的名义收取费用，现各方就升思公司是否提供了购房服务及是否应退还该费用产生争议，故一审法院将本案定性为服务合同纠纷并无不当，本院予以维持。

关于第二个焦点。黄春燕、谭蕴仪主张升思公司为宋凤翠购买涉案房屋提供了相应的购房服务，双方口头约定收取50000元作为服务费，黄春燕、谭蕴仪对此应承担举证责任。经审查，黄春燕、谭蕴仪二审提交的微信报备截图，只能证明升思公司记录了购房者的电话号码及到达龙翔花园的时间，不足以证明其引荐购房者并向购房者提供了购房服务；提交的POS机刷卡单或收款收据只能证明购房者知悉收款人为升思公司，但收款收据、银行转账记录并无载明款项的性质及用途，该证据不足以证明购房者支付款项时知悉其支付的是购房服务费且自愿向升思公司支付该服务费，而升思公司作为专业的房地产中介服务机构，其向购房者提供购房服务时，既不与购房者签订服务合同并记录提供的服务内容，向购房者出具的收款收据中也不载明款项的性质及用途，明显不符合房地产中介服务机构提供购房服务的交易习惯。故黄春燕、谭蕴仪提交的证据不足以证明升思公司在宋凤翠购买涉案房屋过程中向宋凤翠提供了购房服务，难以认定升思公司与宋凤翠之间就提供购房服务并收取服务费形成了合意。黄春燕、谭蕴仪的上述主张理据不足，升思公司收取的50000元应当返还给宋凤翠。

升思公司因经营出现困难决定解散并已注销，其清算时虽然在网上发布了清算公告，但未书面通知宋凤翠，而本案债权债务存在争议，难以认定宋凤翠没有在规定的期限内申报债权存在重大过错，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”的规定，升思公司对其本案债务应在清算后的剩余财产范围内承担责任。升思公司出具的《清算报告》第六条载明，公司债务清偿后剩余财产按股东出资比例返还给股东，可见升思公司经清算后尚有剩余财产并已返还给股东黄春燕、谭蕴仪，而《清算报告》并无载明升思公司经清算后剩余财产的具体金额，黄春燕、谭蕴仪作为股东及清算组成员亦未能对此提交证据予以证明，难以认定该剩余财产不足以清偿升思公司的本案债务，黄春燕、谭蕴仪应承担举证不能的法律后果，故黄春燕、谭蕴仪对升思公司的本案债务应当承担清偿责任。

如果黄春燕、谭蕴仪以后有证据能够证明升思公司清算后的剩余财产不足以清偿本案债务，可另循法律途径救济。据此，一审法院判决黄春燕、谭蕴仪向宋凤翠返还50000元并支付利息，并无不当，本院予以维持。

综上所述，黄春燕、谭蕴仪的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。