福州楼盘分析：东二环边的安商房，五建瑞岳华庭，值得入手吗？

最近位于晋安东区瑞屿轩领证，虽然是高配比安商房，不过备案价依然高达3.2W，可能很多人会惊奇备案价这么高，不过按这两年备案价来看，同区域安商房和纯商，备案价差异并不大。当然拿到这么高的备案价，无非就是等后续的优惠价会多少，比如帝封江的时代江来，备案价2.8W，目前优惠价1.8W。

由于先前已经写过瑞屿轩，今天就来聊聊房企当天同时拿下的位于三环边的高配比安商房，五建瑞岳华庭。

楼盘规划

瑞岳华庭：晋安区三环快速路与登云路交叉口东南角

项目占地60亩，分两个片区，北区10栋，南区6栋，7-10层类洋房住宅，主推75产品，万科物业，项目安商房配比90%，有意向的购房者需要注意。

土拍情况

2020年6月24日，省五建以8.86亿元限价拿下宗地2020-28号地块，成交楼面价11923元/平方米。土地面积：59.93亩，限高：30米，容积率：1.86，安置型商品房建设比例：90%，安置型商品房销售均价17400元/平方米。

分析：2020年的土拍，省五建以最高限价拿下了两幅晋安区的高配比安商房，对比东区的瑞屿轩。

该地块优势在于限高30米，容积率1.86，指标优势可以说比大部分商品房都强，不过配建的安商房比例高达90%，已经接近等于纯安置房。

对于楼面价近1.2W，回购价1.74W，差价5K左右，利润空间一般，对比近期土拍的安商房，差价高达7-9K，可以说当初拿地的性价比并不高。

按目前项目的定位，主推75户型，与大部分高配比安商房类似，走小户型吸引低首付的刚需。

户型情况

75平米：三房两厅一卫，三开间朝南，主流布局，优势在于搭配了宽阳台，各空间都有采光，劣势在于75做三房，其中一间只能做书房，南侧次卧空间同样不大。

75平米：三房两厅一卫，双开间朝南，进深大面宽小，虽然不算主流，不过近年也不少见，客厅靠东侧阳台采光，南侧主卧搭配生活阳台，同时主卧设计了L型衣柜，不过同样另外两个房间都不大。

区位情况

项目位于晋安区东二环北侧，靠近三环，距离泰禾广场1.6公里，鹤林公园1公里，休闲购物优势尚可，距离三环150米，东南侧福州东站，噪音影响较大，左侧被金鸡山隔断，拓展空间有限。虽然从区位看，项目离东二环并不远，不过日常开车三环进登云路，虽然离二环就一小段距离，不过周边的环境整体却很村，路也很破败，总得来说，区位看上去尚可，目前实际挺一般。

项目价格

由于项目周边并没有新盘，主要的新盘都位于东二环板块，以周边二手房做参考：

1、登云佳园：09年安置房，二手均价2W左右
2、鹤林新城：08年安置房，二手均价2.2W左右

分析：对于项目的定价，如果按1公里的范围圈来比，位于东二环的融侨悦城和融信后海，与项目仅1公里左右，但是次新房二手均价已经高达4W左右。

不过项目虽然离东二环核心圈不远，不过自身周边环境较差，附近主要是10年以上房龄的安置房，均价在2-2.2W左右。

对于目前周边项目，划片基本在鹤林小（二附小晋安分校），至于项目未来划片如何，依然需要等待交房。

由于没有特别的新盘做参照，选几个东区高配比安商房做对比，目前五里亭附近的高配比安商房，旭辉都会里和旭辉公元大观，优惠价在2.75W左右，东2.5环外的安商房，蓝光里均价在2.7W左右，前年金鸡山片区的凤峦郡2.7W。

作为参考，项目的优势在于低容积率类洋房定位，居住优势更佳，劣势在于周边环境较差，噪音影响不小，同时配比90%安商房，基本等同安置房看待。备案价预计会在2.8W左右，不过实际售价预计同样以优惠上市，至于实际售价，不好估测，建议在2.4W以下。

楼盘总结

项目位于东二环北侧，优势在于低容积率住宅定位，75三房产品，对于低首付购房者有一定吸引力，劣势在于周边环境较差，噪音影响不小，区位空间拓展有限，90%配比安商房，未来居住保值不确定性较大。对于有意向的购房者，可以评估周边二手房价格，实际查看周边环境接受度。

对于高配比安商房，目前的争议主要还是在于未来保值以及与拆迁户的共存。对于该项目周边，存在不少安置房，其中鹤林新城也算是代表，可以说该盘代表了过去很多人对于安置房的看法。

至于未来安商房能否改变，目前看五建采用了万科物业，最少在管理上有了改变，至于未来居住多年后的发展，大家怎么看？