成渝大宗交易市场持续发力，数据中心、产业园项目吸引眼球

在今年房地产流动性危机的背景下，房地产大宗交易频发，既有交易额超百亿的资产包，也有交易额超90亿的单体项目。与此同时，投资机构、自用型买家可选余地及议价空间都在增加。

戴德梁行资本市场部华西区主管、执行董事秦朗表示：“2021开年以来，全国房地产大宗交易市场反弹明显。据戴德梁行资本市场部数据显示，2021年前三季度内地共录得1933亿大宗成交，几乎追平2020全年成交额，其中第三季度成交额较第二季度更是猛涨了145%，市场活跃度稳步提升，反弹明显。”

从具体城市来看，上海以832亿元占据榜首，北京以486亿元位居第二。

作为新一线城市代表，成都核心区域写字楼呈现空置率下降、租金上涨态势，且成都未来供应减少、现已逐步进入存量市场，当前市场成交也证明了这一点——今年成都已见多宗商业地产成交，其中自用型买家占据甲级写字楼市场主导地位。未来随着和成渝经济圈的进一步融合，我们势必会看到整个大华西地区的迭代蜕变。

对于之后的市场走向，秦朗也提出了自己的研判。他表示，四季度往往是大宗交易市场的成交高峰期，目前市场上还有几个资产包处于谈判过程之中，倘若年底前成交，对于今年的交易数字将会有明显拉升。自用买家表现也十分突出，自疫情以来，自用买家在房地产大宗交易市场持续活跃，戴德梁行资本市场部数据亦显示按成交宗数看，自用买家成交占比连续三年上升，且第四季度大概率也将延续这一趋势。

但与此同时，秦朗也提出，市场压力依旧不容小觑。今年以来，“三道红线”等金融监管政策对房地产企业带来不小的资金压力，为了缓解资金流动性危机，出售部分优质资产减压，成为很多房企主动或者被动的选择。

“资产包”交易愈发频繁，金额屡创新高

“资产包交易愈发频繁，是今年房地产大宗交易市场的一大特点。”据秦朗介绍，中国内地之前鲜有资产包交易，但近两年却频繁出现，“过去能做到百亿就算是世纪交易了，但今年交易标的在增大，很多都是相同类型的资产包，比如第三季度平安人寿收购凯德6个来福士项目部分股权、麦格里出售商业资产包等，都是很典型的例子。”

同时，秦朗也提出，资产包中同类型项目多，意味着资产管理团队和投资人可以减少管理成本、提高运营效率。

数据中心和产业园将是交易热潮

在电商、直播、远程办公行业加速增长的带动下，数据中心成为了2021年市场新热点。写字楼、物流仓储、数据中心、产业园区等现金流稳定、抗风险能力强、产业导向明确和受政策利好的资产类别更受投资者青睐。数据中心、物流仓储相对于商业不动产项目有较高的收益率也使得投资者更加偏好这两类资产。

随着数据时代的到来，以及政策鼓励及投资人追捧，物流、数据中心等新基建类物业成交将继续增多，未来几年其行业热度攀升。此外，国家政策在鼓励民间资本投资新型数据中心的同时，也将推动更多优秀项目参与基础设施公募REITs等投融资渠道。

此外，产业园区在近期也逐渐崭露头角。秦朗表示：“产业园区可大致分为商务园区及厂房两类，其中商务园区一般坐落于产业聚集的城市副中心区域如天府新区成都片区、高新西区、温江等，主要用于满足产业类租户研发办公、实验测试等方面需求，为城市或区域实现产业发展目标提供了科研、企业孵化、成果转换的产业环境，在疫情下更显示出抗风险和产业聚集效应；厂房受制造业“本土化”驱动也表现出了非常好的租户粘性和扩张需求，稳定的出租表现及收益回报吸引投资者关注。