又要涨了！曹家寨地块起拍价最高达812万/亩，房价或将再创新高

前天的时候刚分析了作为东大门的城东区的未来发展，这不今天东区就有一则土拍消息传来。2021年11月10日，西宁公共资源交易中心发布《国有建设用地使用权挂牌出让公告（2021TD网挂公告第[10]号》，将挂牌西宁主城区3宗土地。

其中2021C-20地块和2021C-21地块便是大名鼎鼎的“曹家寨地块”。从2019年10月30日曹家寨改造项目正式签约；到2020年10月30日曹家寨拆迁安抽号分房，再到2021年11月10日土地挂牌，2年多时间里曹家寨真的是未卖先火，什么“带动东区崛起”、“东区蝶变来袭”、“东区新标杆”等等宣传语都充斥在各个媒体平台。

根据东区“十四五”规划显示，曹家寨片区是未来东区着重打造的新型商务组团。也正因为如此曹家寨片区“兵马未动、粮草先行”，一系列配套也在不断地升级。

1、医疗配套：西宁市回族医院迁建项目于今年6月底顺利开工，项目位于城东区博雅路和夏都大街东北角，总建筑面积2.69万平方米，总投资额2.8亿元。除此之外，周边还有康乐医院、省第五人民医院等。

2、教育配套：曹家寨学校改扩建及城东区第三幼儿园位于城东区曹三路（原青海民族大学预科教育学院旧址），据悉，该项目总投资额2.84亿，占地面积53亩，建筑面积约3万平方米，未来将提供1950个学位。

3、交通配套：东区目前南有南绕城高速、北有京藏高速、西互一级公路，昆仑路、八一路、祁连路贯穿整个城东，后期还要对湟中路、共和路、南山东路等提升优化。

有这一系列的配套奠基，也能猜出曹家寨片区未来的房价一定不低，那么我们今天就从曹家寨地块的起拍价来预估下曹家寨未来的房价走势。

曹家寨地块房价或将再创新高

此次挂牌的曹家寨地块2021C-20地块和2021C-21地块，面积合计约489.94亩，起始总价约39.76亿，起始单价分别是约812万/亩和约811万/亩。

楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率；

我们按照最大容积率2.6计算，也就是说曹家寨地块的起拍楼面价为4682元/㎡。一般按照市场规律，房价定在楼面价的3-5倍都属于正常范围，按照3倍计算那么也就是说曹家寨的地块房价预计在14046元/㎡左右，但是西宁的倍数一般都要小一些。

就拿今年新拿地的阳光城.长岛项目来说，阳光城均价11500元/㎡，而楼面价是4770元/㎡，也就是均价是楼面价的2.41倍。那么按照阳光城2.41倍来算，曹家寨的地块房价预计在11284元/㎡左右。

按照拓虎数据最新统计来看，目前东区的均价最高的是金科凯旋广场的洋房，抛开洋房不谈，那么曹家寨地块未来的房价或将真的再创东区新高。

有人说现在全国的房地产市场已经疲软了，好多城市的房价都下跌了，西宁城东的起拍价居然还能这么高，真的看不懂！或许这就是真正的西宁的房地产市场，永远和谜一样不光你看不透我也看不懂。