北京楼市：通胀持续，房价触底反弹

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，你说的十年后300万=30万，能详细说说吗？什么征兆？怎样开始？望赐教

回答：通胀是一个巨大而缓慢的工程。 缓慢，是因为经济是一个复杂的长链条体系。 100ton 水灌下去，不是每块地分到的水都一样多，最快的可能马上就进水，最慢的可能要经历2-3年才有反应。 而房产，是一个经济系统中的终点环节，水到了每个节点，再集中到终点，又需要一定的时间。 这也是为什么，总是有很多人把房价和防水，看作是两件事。 实际上，防水从未停歇。 一些重要的事件，需要更多的防水来作为开支，防水系统实际上进一步加大。 经济好，房价涨； 经济不好，导致房价进一步上涨。

提问：重庆买房，考虑沙坪坝学区房，首付四成，首付预算40－60。求推荐。

回答：沙坪坝区的教育确实不错，这里的名校众多，树人小学、南开小学、第一实验小学、沙坪坝小学、育英小学和大学城树人小学。 对口学区楼盘：万科金色悦城，大牌开发商，品质有保证，小区配套繁华（沃尔玛，华彩农贸市场等）。 富力城繁华里，轻轨1号线，熙街，龙湖U城天街等配套完善，组团众多，生活氛围浓厚。 另外还有华天俊秀、龙湖U城、欧鹏泊雅湾、学府苑、宝嘉花与山等。

提问：房姐好，17号线开通后，北七家未来科技城板块会怎样，看中海德堡花园，踩盘感觉小区比较破败，但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居，3.5左右的大户型有点动心。

回答：北七家回避 见之前写的《北京边界》 北面最远，不要超过天通苑，回龙观 天通苑的大户型，仍然在3万元，3.5万的北七家老破大，还洗不干净。

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：房姐您好！上次咨询过您，但发生了一些变化，急于再听听您的建议！具体情况是：家庭年薪约100w税后，有孩子11岁，有一套东城和平里62平老破小，还有190万贷款，老家一套20万货款，手头有800w，急于上车！上次本已决定买通州京贸国际城141平890w，但后来开发商说是要先给200万（给个人的，什么手续都没有），再和开发商签低于总金额200万的合同，担心风险未下手，现在只剩下1.Bobo自由城740万122平三居，价格楼层适中 2.通州MOMA118平新房，单价67000多，地段差点3.后来又看了亚运村远洋万和城88平1000w ，贵4.运河湾南区135平750w,但临主干道和铁路，很吵 想咨询您： 1.京贸国际城那种情况能买吗，风险高吗？ 2.如果京贸有风险，是考虑远洋万和城（11万单价感觉贵了点），还是BOBO自由城（06年房有点老了），哪个更有投资价值？哪个将来更好出手？哪个更扛降价风险？ 3.MOMA的新房可以考虑吗？（周边乱，地段差一些），另外运河湾南区（吵，下午两点后有遮挡）值得考虑吗？ 4.如果都不合适，麻烦您给点建议，还有哪些盘可以推荐？感觉要错过购买时机了，急！谢谢您

回答：感谢付费 1. 有风险的，谨慎点没错 2. 远洋万和城11万溢价过高不建议选，BOBO自由城略好点 3. moma这类小区有一定另类元素，价格一直偏高，没啥投资价值，北京的MOMA涨幅一直不行 4. 通州那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾，围绕这几个楼盘淘下。还可以看下双井和大望路板块

提问：房姐好，17号线开通后，北七家未来科技城板块会怎样，看中海德堡花园，踩盘感觉小区比较破败，但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居，3.5左右的大户型有点动心。

回答：北京买房，北面不要超过回龙观天通苑 远郊老破房，流动性的底层产品 3.5万大户型，比天通苑还贵很多； 天通苑大盘货还没出完，你怎么出掉？

提问：房姐您好！新人首问：1. 目前人在国外，户口在北京，无房。打算投资1000万左右在北京买一套投资房，可持有5-10年。纯投资，请问推荐哪些板块，楼盘和户型？2. 因老家在成都，是否可以考虑在成都投资买房（不知道成都的房票是否好拿，或也可以用父母的房票），成都的投资买房推荐哪些板块和小区？北京和成都比较起来，您更推荐在哪里投资房产？3. 目前手头还有流动资金1500万，打算用于投资基金股票等，您是否建议更多投资在房产上？非常感谢！

回答：1. 1000+选筹建议看 望京、双井、九龙山、四惠。楼盘可以看下 珠江帝景、首城国际、橄榄城、东湖湾、慧谷阳光 2. 有成都购房资格建议入一套，底仓大头在北京，部分小资金投成都（500内），两边兼顾不冲突。 成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区 3. 房产投资更稳，建议70+%的资金用在房产上。当然如果你熟悉基金股票投资，混合配置是最优的

提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？

回答：买房的时候最好别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。 建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，最好的方案是用其它核（家人）办信用贷。

提问：房姐好，请问下住总兴创如遇是否值得购买？未来那块儿是否有发展空间，谢谢。

回答：目前来说，还处于概念期，上车不错，总价比较低。投资而言风险比较大，北京现在跌的比较凶的都是无实际基本面支撑的板块，投资不建议碰

提问：房姐，你好。新人提问，期待回复。本人首套房，准备婚后刚需自住，子弹280左右。工作地点在丽泽（两年左右可能搬大红门），对象博士在读尚未工作，考虑在丰台买房。收入情况，我工作两年月收入约一万（稳定，可开收入证明），对象有兼职，收入5000左右，两年后正式工作。考虑目前公积金只能贷二十万，商业贷利息高月供压力较大，所以打算不贷款全款买套二手房（作为婚前财产），5-10年左右卖掉再置换大房，到时仍保留首房首贷资格。 问题一：以上这种思路是否可行？即全款购入280以内的老破小，最大限度利用全款优势（如买入高税费房子），等置换时再用首贷。还是利用商业贷或组合贷考虑更大标的？我们这种情况贷款政策是否利好？若贷能贷多少？ 问题二：已看新华街、造甲街、万柳园、西罗园、韦子坑、大井、程庄路等数套两居，目前倾向有二套，价格都可以接受。西罗园一区88年两居，5层，面积稍大四平米，价格稍高15左右；大井南里91年两居，楼层稍好，3层。从保值增值、交通、社区配套等方面比较，这两个哪个更好？另外还要考虑置换时是否好出手变现。 问题三：学区是否需要纳入考虑？以目前出价兼顾学区确实困难，但在置换时考虑再学区是否太晚？ 问题四：现在市场（尤其二手房市场）价格一直是下降趋势，12月底之前是否是好的购房时机？还是应继续观望？ 问题五：除了我们看过的是否有其他板块推荐？如角门东西、石榴园、木樨园等地段如何？是否有具体小区推荐？（不是丰台也可以） 期待您的回复，谢谢。

回答：你好，考虑到月供压力和房票问题，你的思路可行。 西罗园一区价格连续3年下跌，目前的价格，如果不是特别笋，不建议入手。 西罗园三区的价格相对坚挺。 总价280以内买不到像样的学区，建议未来有了孩子再考虑入手学区房。 方庄可以关注下，比如新坐标和新世代

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