三次挂牌后 惠州一宗地终于底价8.28亿卖了

二度终止出让，第三次重新挂牌后，博罗县一宗4.49万平方米商住地，在11月17日，终于底价8.28亿元成交，折合楼面价6145元/平方米。最终惠州益莹投资咨询有限公司拿下，其背后的大股东为东莞市翱兴实业集团，地块的商品房毛坯销售最高价不高于1.7万元/平方米。

地块博罗县石湾镇黄城塘路南侧地段地块面积约4.49万平方米，规划建面约13.48万平方米，竞拍起始总价8.28亿元，起始楼面价约6145元/平方米。

此次重新挂牌后，对比此前两次的出让条件，楼面价贵了，最高限价高了，但是核心的商业配套从40%减少到5%，这个条件也被业界观察人士认为，是这宗地在当下市场环境下，或不会流拍的关键因素。

此前两次终止挂牌 最高限价10亿元

该宗地块8月份第一次挂牌，起拍总价7.6亿元，折合楼面价约5500元/平方米。第一次挂牌公告显示，该地块最高限价为10亿元，即折合楼面地价最高约7237元/平方米，当竞价达到最高限价后转为竞配建保障性住房，每次面积增加幅度为1000平方米，纳入首期建设，建成后无偿移交给县政府。

但在8月4日当天，公共交易中心突然宣布终止该地块出让，观察人士指出，终止挂牌和惠州被约谈有关。

7月30日惠州等5城市，因为今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，被住建部约谈。随后的8月9日，惠州出台相关调控政策。

果然在9月8日，该地块重新挂牌，采用“限价+摇号”的出让方式，起拍价7.6亿元不变，增价幅度从2000万元降为1138万元，最高限价从10亿元降为8.74亿元，最高楼面价到6324元/平方米时，若有多名竞买人报名达到最高限价，则采用摇珠的方式确定竞得人。地块的商品房毛坯销售最高价不高于1.7万元/平方米。

第一次和第二次挂牌，都有严苛的商服面积的配建，商服建筑面积占比40%，须建设集中商业，不得建服务型公寓；住宅的建筑面积占比60%，商业用房须集中建设，不得建服务型公寓，商业用房和商品住房须同步规划、同步建设、同步验收，自持商业用房自取得房屋权属登记后20年内不可上市销售。

随后，该地块又在9月27日被公告终止出让。

第三次挂牌 取消40%商业配套

最终10月底，该宗地块在调整后进行第三次挂牌，起拍总价从此前的7.6亿元增至8.28亿元，最高限价也从第二次的8.74亿元升至9.52亿元，地块所建商品住房单套毛坯住房销售价不高于17000元/平方米。挂牌的起始楼面价从5500元/平方米升至6145元/平方米。

第三次挂牌，楼面价贵了、最高限价也高了。

第一、二次挂牌中，宗地有明确的建设要求，根据规划，商业服务业的建筑面积占比40%，须建设集中商业，不得建服务型公寓，自持商业用房自取得房屋权属登记后20年内不可上市销售的条件被取消。

这一次明确挂牌条件取消了商服比例配建，地块占地4.93万平方米，规划建筑面积13.48万平方米，商业服务业的建筑面积比例≤5%，配套设施的建筑面积＞700平方米。

惠州资深地产评论人胡光宇评价说，此前2次挂牌，40%商业配套，还要求不能建设服务型公寓，对所有开发商而言都是巨大的压力，9月27日的公告终止挂牌，可能也是因为报名的开发商较少，也可能是没有。此后政府可能再度商议修改了相关出让条件，这一次相对竞拍条件对开发商相对友好一些。

南都记者观察，其他挂牌条件和此前2次没啥变化，都是要求竞得人需配建地块北面的黄城塘路和东面的东明路两条市政道路，建成验收合格后无偿移交给石湾镇政府管理。竞得人还需按要求配建一所12班幼儿园，并无偿移交博罗县教育局。

采写 南都记者 蒋奇政