深圳顶豪迁徙史

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‍一个房产税，

最能挑动的是那些顶豪的神经。

深圳40年城市史，

每个年代都有不同的顶豪区。

城市运动起承转折，

深圳顶尖富人腾笼换鸟、新陈代谢，

形成了一条璀璨夺目的豪宅迁徙路线。

深圳，

中国的财富之城，

所有的财富和城市价值，

都在顶级豪宅中，

尽情演绎。

深圳上市公司数量中国第三；富豪榜人数中国第二。中国内地一线城市中唯一的山海大城。

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深圳，

拥有230公里海岸线，

31座山脉，

坐落着110座超高建筑。

沧海桑田间，

容纳着千万人的奋斗，

蕴藏着财富的变迁和哀荣。

一部顶豪迁徙史背后，

是每一个人都得读懂的城市规律。

南山区是深圳经济最发达的城区。从西丽湖南望深圳湾，山海之间集聚着最多的上市公司和豪宅。

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深圳顶豪的故事，

从罗湖起步。

八九十年代的罗湖，

造就、集聚了中国第一批新贵。

从罗湖瞭望远方深圳西部的繁盛，多少有点英雄迟暮之感。

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罗湖

是香港冒险家的乐园，

内地改革者的试验场，

贸易起家，房地产发达、股票暴富。

产生了深圳第一代顶豪区。

建于1983年的怡景花园是深圳第一个别墅区（图源：深圳日报）

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80年代，深圳的豪宅都是外销房，大都集中在罗湖。

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深圳本土第一代富豪，

最珍爱的是银湖别墅区。

这是凡尔赛式的风格，

欧陆建筑风格、宫廷式庭院。

深圳虽然有海，但早期的富人偏爱“半山别墅”，崇尚欧陆风格。图为银湖公馆别墅。建成于1998年。

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银湖别墅区的，

隐秘和恢弘，

是寻常百姓难以窥探的。

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然而，

曾经辉煌的银湖别墅群，

已随着罗湖的沉寂而黯然失色。

房价缩水、暮气沉沉。

有的银湖别墅相比十年前，已经出现明显降价现象。

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深圳顶豪的另一个源头，

在蛇口。

1979年招商蛇口工业区成立，

属于深圳的黄金年代拉开了序幕。

蛇口，是深圳40年变化最大的地方，一湾豪墅、一艘停泊的轮船，标示着唯一不变的记忆。

（向左滑动可查看蛇口的三十年风云变化）

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1982年，南海油田基地设立，

外国专家云集，

形成一个“小联合王国”。

内地新富、明星南飞，

中国改革开放后第一代海景别墅，

在蛇口诞生。

最早的外国专家别墅——鲸山别墅区。 （摄影师：@未来城视-jony Z、JW）

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八九十年代，

为了吸引外资，

在市区兴建了

多个超级高尔夫球场。

深圳都市核心区内有五大高尔夫球场，共占地6.34平方千米，相当于2.7个福田中心区。

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这些球场，伴生了深圳独有的

都市中心高尔夫别墅

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在今天深圳的闹市区，

深圳高尔夫球场、沙河高尔夫、名商高尔夫，

仍然霸占着大片绿荫，

是美的风景，

也是城市公共资源的浪费。

大沙河两侧，一边是密集的高新区，一边是开阔的球场。 （摄影师：@未来城视-jony Z、JW）

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罗湖被楼房和人口填满后，

东边的山拦住了，

而西边的平原，

天然利于城市规划、生长,

深圳城市重心由此转向福田、南山。

至少在2000年以前，以上海宾馆为界，东边是都市、西边是农村。

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福田中心区

寄托着第一代深圳人的城市梦想。

高规格、大手笔，

金融业在此兴起，

催生了香蜜湖豪宅区的崛起。

香蜜湖吸引了大量深圳进阶的富豪阶层，湖畔香蜜湖1号别墅、水榭花都别墅是真正的顶豪。

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东海国际公寓顶层天墅，楼高308米，一套建面近1000㎡，层高6.6米，配有穹顶大泳池。

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华侨城，

是更具豪宅血统的存在，

1985年就邀请

新加坡规划大师孟大强设计区域规划。

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华侨城南部三大主题乐园，

北部豪宅区，

曾是外地游客、深圳本地精英

都向往的地方。

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7万平米的燕栖湖旁，诞生了深圳单价最高的房子（摄影师：@未来城视-jony Z、JW）。

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蓝楹湾

可能是深圳最低调的别墅区，

没有产权，只有租约，

但价格令人匪夷所思。

欢乐海岸旁的蓝楹湾（摄影师：@未来城视-jony Z、JW）

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在深圳城市急速的西进运动中，

即使香蜜湖、华侨城，

也有英雄迟暮之感。

真正的城市巅峰，

在深圳湾上演。

深圳房价西盛东衰的背景，是罗湖、南山、福田经济的兴衰。

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罗湖、南山、福田国家级高新技术企业数量对比

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深圳湾大桥通往香港，

粤海街道办的世界级产业集群，

深圳湾无限的风景，

让后海片区成为深圳最新顶豪区。

深圳湾豪宅带，从红树西岸到招商双玺，绵延15公里。

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深圳湾1号，

湾区场景、大平层的产品，

抵达到深圳顶豪的新高度。

深圳湾1号颠覆了深圳豪宅的传统，外观写字楼化、大平层户型、顶级装修材质，超级景观。

图为深圳湾1号T7来福士公寓卧室景观（图片来源：深圳湾1号公众号）

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经过九十年代中期后的沉寂，

蛇口

随着深圳城市重心西移，

再次成为深圳顶豪区。

蛇口半岛城邦3期、双玺、新玺与后海豪宅一起，不断上演深圳房价癫狂一幕。

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人间绝配

是在顶豪的大窗户，

看湛蓝色的海洋。

从大鹏湾到深圳湾，

最好的位置，

都被占据。

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然而，

东西滨海豪宅却走出

截然不同的路线和命运。

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东部华侨城天墅犹如建在山顶的欧洲城堡，大多数别墅荒草一片，甚至有业主发文痛诉，“长持7年血亏2000万。”观看未来城市视频《天麓之殇》，认知深圳城市规律的残酷。

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深圳东的盐田和大鹏半岛，

有堪比海南的蔚蓝色的大海，

郁郁葱葱的山岭，

从八十年代开始，

一系列滨海豪宅、山间别墅，

就傲立在山海间。

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万科十七英里，

名字来自好莱坞名片《本能》，

自誉“我与世界保持的距离”，

但终因距离市区太远，

跑输大势。

万科十七英里2005年开盘，上午2.4万/㎡，下午就涨到了3万/㎡，1年后房价涨到4-5万/㎡，但15年过去房价依然在5字头徘徊。

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深圳西部的海，

是珠江、深圳河的入海口，

咸水淡水混合，

水质混浊，不可下水。

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深圳西部沿海，

40年间填了126平方公里海，

移山填海之势的背后，

是强大的城市运动。

南山和宝安填海区的土石填料，大都挖掘自安托山。

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混浊的海

战胜了湛蓝的海

中国最大的豪宅连绵带，

由此而生。

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深圳西部滨海顶豪，向前海延伸

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这不仅是西部的胜利、东部的失落，

这是深圳人的品性，

更热爱事业、离不开市区，

从东往西走。

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每一次深圳城市中心的变动，

都意味着，

这些顶富人群的大迁徙。

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深圳奇迹每天都在上演，

今天的权威，

明天就有可能被推翻。

根据深圳市及各区的十四五规划，未来城视算出各区未来估值排行。

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每一场热闹，

都是一个新时代的开始。

这就是深圳最可贵的魅力，

不断有新力量颠覆传统。

深圳未来五年可能入市的顶级住宅/公寓。

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不管政策如何变化，

向核心城市、核心城区聚集的力量，

只会更强烈。

深港双 城三圈，

又将上演湾区顶豪的新故事。

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主要参考文献：

[1]《1984深圳统计年鉴》

[2]《2020深圳房地产年鉴》.《深圳房地产年鉴》编辑委员会编.深圳报业集团出版社.2020.10

[3]《深圳市自然资源与经济开发图集》.广州地理研究所主编.科学出版社.1985

[4]《为什么是深圳》.陈启文著.海天出版社

[5] 《深圳奇迹:深圳与中国改革开放四十年》.张思平著.中信出版社

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