干货 | 一类/二类/三类工业用地那些事儿

在一些项目规划图中，我们常能看到M1、M2、M3这样的字母，其指的是区块的工业用地类别，分别表示为一类工业用地、第二类工业用地和第三类工业用地。这是我国土地政策中按照用途来区分土地的一种方式，不同的行业，分属于不同类别的工业用地。

一类工业用地

一类工业用地，指的是对居住和公共设施等方面基本无干扰和污染的工业的用地，在规划图中用“M1”表示，一般用棕色标注。一类工业用地可以开办的企业，如批发业、零售业、新闻出版业、城市公共交通业等。

一类工业用地所办的企业，是城市中最常见的、也最经常讨论的类型。因其对外界干扰小，且对于劳动密集型为主的企业，从通勤成本和方便员工生活等方面考虑，一般允许就近布置在住宅区周边。不过需另找独立的建设用地，也就是说和不能和住宅性质的土地混淆功能，这点要注意（下图为深圳光明某地规划调整示意图，其中的棕色色块06-26即为一类工业用地）。

在一类工业用地中，如银行业、保险业、文化艺术业等行业的企业，因所用设施设备较轻，且不同类型的生产或服务活动与人们的日常生活联系密切，适合安排在高层办公楼或多层厂房内。这也符合提高城市工业用地利用率的必然要求。

二类工业用地

二类工业用地，主要是指对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如农副食品加工业、房地产业、畜牧业、家具制造业等用地。在项目规划图中，一般用字母和数字组合的“M2”表示（一般用深棕色色块表示）。

二类工业用地，是城市工业用地最主要、最常见的类型,我们日常讨论的比较多的也是一类和二类工业用地的厂房。但M2对环境有一定影响,部分甚至可能会产生较大的污染，包括大气、水源、噪音等污染。因此需要集中规划布置在专属的工业区内,且不得与居住、公共设施等其它非工业功能区相混合。污染较严重的工业区，与其它非工业用地之间设置卫生防护绿带隔开。

上图为某市总体规划（2016-2030），可以看出，政府把对城市稍有影响的二类工业用地划分在城市北侧两个相对集中的乡镇地区，而一类工业用地则集中布局在城市中心区的西侧边缘。这就很容易分辨出一类和二类工业用地的嫡侧之位了。

不过目前，国家、各省、各市现行标准规范对二类工业用地与居住区之间的防护距离，未作出明确规定。如有作出规定明确防护距离的，一般是针对具体工业企业，如橡胶厂、皮革厂、印刷厂等。

一类和二类工业用地的区别

这两者的主要划分标准在于，对居住及公共环境的干扰程度、污染程度、安全隐患的不同。这也就造成了一类与二类工业用地之间的区别：

1、容积率不同。除了安全、消防等有特殊规定，又或者是行业生产有特殊要求的项目外，一类工业用地的容积率通常不可低于2.0，二类工业用地容积率不可低于1.2。与住宅追求低容积率不同，工业用地这样做，也是为了最大限度提高土地的集约利用率。一类工业用地多为劳动密集型企业，所用设备占比较小，以办公、研发为主的公司，会更青睐高层的办公楼。

2、与居住区的距离不同。对周边环境干扰污染的主要衡量因素，包括水、大气、噪音等的排放，两种工业用地相比，明显是一类工业用地指标严格一些。因此，一类工业用地为方便员工通勤、方便生活，可就近安排在居住区附近，但需要独立占地建设。而二类工业用地则不能与居住、公共设施等其他功能区混合，一般都是集中在专门的工业区，有的甚至需要设置绿化带与其他工区用地分隔开。

三类工业用地

三类工业用地指的是，对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，在规划图中用“M3”表示。代表行业如化工厂、炼油厂、炼钢厂、天然气或有色金属加工、大中型器械制造厂等。

三类工业用地对环境污染严重，且一般用地规模都比较大，适合远离城市中心区单独规划布局，生活区与建成区之间还要设置较宽的卫生防护绿带。

近年来，我国不断加快工业化和城市化进程，对粗放式的重污染企业进行逐步改造升级，没有改造空间的就直接取缔了。这些大型工厂就被推平、拆迁，污染了几十年的土地面临城市化进程中的再次利用，很有可能会被开发商买来建住宅。但因为土壤、水源等污染具有隐蔽性、潜伏性、复杂性等原因，又或者受治理技术、修复时间的限制，可能存在治理、恢复不彻底的情况。购房者如果遇到这种情况，应有所权衡，毕竟很多慢性病很难察觉，长期处于受污染的环境中会增加患癌的风险。

2018年底，广东东莞一马当先，开始在工业用地M大类下，新增新型产业用地（M0），指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。“0”排在“1”的前面，意味着“零”干扰和“零”污染，甚至可以和居住、公共设施兼为一体，宜居宜业，听上去似乎就很“灵”，也难怪这个概念刚发布的时候就在业内掀起一番波澜了。