第二批温度骤降，第三批是否有机会回温？——第二批集中供地全解读

※全文约7100字，阅读全文大约需要18分钟

截至11月23日，22城均已完成第二批集中供地，17城已发布第三批集中供地公告，其中无锡已率先完成第三批集中供地。

回顾第二批集中供地，各方面的变化或许我们都未曾预料到。

1. 8月自然资源部会议之后，出让规则纷纷调整，控溢价率、新增“三限”套装、取消竞配建等等；

2. 民营企业纷纷退场，企业参与热情迅速冷却；

3. 撤牌、流拍频现，土地市场热度骤降。

那么，其中详情究竟如何？大规模流拍的不利影响是否可控？第三批集中供地的热度是否能够回升？

*本文将从出让规则、城市供应与成交以及企业表现等三个维度，对第二批集中供地进行全面解读，并据此对第三批集中供地的表现进行展望。

目 录

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● 一、出让规则：第二批提门槛控溢价，第三批资金门槛和出让条件松动

1.第二批集中供地：规范土拍入场门槛，着力控制地价水平

（1）摇号为更多城市选择，“三限套装”成为规则标配

（2）第二批集中供地：规范土拍入场门槛，着力控制地价水平

2.第三批集中供地：竞拍规则优化调整，资金门槛和出让条件一定程度放松

● 二、企业表现：投资意愿整体下滑，国企、中小规模房企跃居拿地主力

1.投资意愿整体下滑，国企、中小规模房企跃居拿地主力

2.优良经营与稳健财务“保驾护航”，部分企业仍在逆势拿地

● 三、城市供应与成交：市场温度骤降，后续流拍改善或能纾解不利影响

1.初始供应有所增加，实际供应并未放量

2.市场温度骤降，后续流拍改善或能纾解不利影响

（1）市场温度骤降，整体一片冰冷

（2）双因素助力，盈利空间明显改善

（3）若流拍改善，一半以上城市受到的不利影响仍可控

● 四、 结语

第二批冷淡收场，第三批或略有回升

出让规则

第二批提门槛控溢价

第三批资金门槛和出让条件松动

01

第二批集中供地：

规范土拍入场门槛，着力控制地价水平

1.1

● 摇号为更多城市选择，“三限套装”成为规则标配

自然资源部8月会议精神奠定了第二批及后续批次集中供地出让规则的基本框架。从竞拍规则来看，第二批集中供地主要呈现以下特点：

1. 限地价和控制溢价率成为共识。所有城市均限地价，封顶溢价率控制在15%以内，其中北京、上海延续第一轮严控态势，继续将封顶溢价率控制在10%左右或以下；

2. 竞地价之后的竞争环节多元，摇号成为更多城市的选择。具体而言，三成以上城市选择“限地价+摇号”的方式，广州、深圳、长沙、合肥采取竞自持或者竞装配率之后再摇号的三重环节，在此之外，其他方式包括竞品质、一次性报价、竞配建、竞自持等。

此外，限房价方面，六成以上城市部分或者全部限房价。第二批集中供地的保证金比例以20%左右为主，深圳、郑州、苏州、济南等城较高，平均水平均在50%上下，值得注意的是，杭州取消了上限5000万的预约保证金制度，统一使用20%的保证金比例。

从出让条件来看，限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”成为各城标配，南京、深圳等还限制企业报名或者竞得宗数；北京、天津、南京、合肥、深圳、成都、长沙等7城有保障性租赁住房或其他保障性住房配建要求，其中，北京、合肥规定开发商建成后由政府进行回购并持有，深圳配建的均为出售型公共住房，其他城市建成的保障性住房均需开发商自持；此外，沈阳、无锡、长沙、合肥等城市部分地块有产业引进相关要求。

1.2

● 第二批集中供地：规范土拍入场门槛，着力控制地价水平

相比于第一批集中供地，我们认为第二批集中供地的出让规则规范和提高了入场门槛，并致力于控制地价增长。

具体而言，在竞拍规则方面，主要出现了四种变化：

1. 原先不限地价的都限地价；

2. 触及最高限价后，由竞自持或竞配建改成摇号或者竞品质；

3. 触及最高限价后，由竞配建改成竞自持或者其他；

4. 竞拍规则不变或者对细节进行优化。其中第二种变化在更多城市出现。

此外，限房价方面整体没有大变化，值得注意的是，广州在部分区域试行限房价，长沙将限房价范围扩展到所有地块；保证金比例整体变化也不大，天津、福州等5城有所下降，杭州暂停5000万元封顶的预约保证金制度，保证金门槛大幅提高。

从第二批集中供地的竞拍规则变化来看，地方政府积极响应了自然资源部8月会议的精神，一方面严控地价，另一方面也尽量避免在土地出让金之外增加其他成本。由此而言，第二批集中供地的竞拍规则整体上有利于降低企业的拿地成本，不论是名义成本，还是实际成本，对于企业，它改变了过去单纯拼财力的格局，资金不再是拿地成功的唯一因素，还要拼运气或拼品质。

出让条件方面，主要变化在于普遍新增限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”，以及租赁住房配建更加常见。总体而言，第二批集中供地出让条件更多、更统一，在“三件套”要求下，土地市场的入场门槛提高，同时须自持的租赁住房配建也增加了房企拿地的实际成本。

我们认为，第二批集中供地的规则调整，政府的思路在于规范和纠偏，一方面进一步规范土地市场秩序，另一方面纠正第一批集中供地中地价过快攀升的现象，给房企预留合理利润空间，从而保证工程质量和后续交付。

02

第三批集中供地：竞拍规则优化调整，资金门槛和出让条件一定程度放松

我们认为，第三批集中供地的出让规则较第二批的变化可以总结为：竞拍规则继续优化调整，出让门槛和出让条件在底线维持的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。这说明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的规则框架和自身承受能力范围内，正在努力优化出让规则，尽量避免大幅流拍。

竞拍规则方面，从目前发布公告的17个城市来看，一半以上城市进行了优化调整，调整方向一是提高第二批试行或者次要竞拍规则的地位至主要，例如北京在第二批试行限地价+竞现房销售面积+竞品质，第三批共有5宗地块均实行这一规则，二是调整触及限价后的竞争内容，例如深圳由竞自持变为竞公共住房面积，重庆由竞自持变为摇号等，此外，武汉精简了触及限价后的竞争环节。

限房价方面部分城市出现放松，包括广州、福州、成都等，广州取消第二批在部分区域试行的限房价政策，福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%，成都降低3宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平。不过厦门则将限房价扩展到岛外地块，第三批集中供地全部限房价。

保证金比例方面，一半左右城市有不同程度调低，其中苏州、济南、杭州最为明显。具体而言，苏州取消50%的比例，将保证金比例统一调为30%，济南保证金比例平均水平也由50%下降至35%，杭州重启了上限5000万的预约勾地制度，拍地门槛回到第一批的较低状态，长沙、无锡整体水平也有所下降，广州、南京整体调整不大，不过取消了较高的保证金比例。

出让条件方面，维持“三限”底线，整体以放松为主基调。首先是限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”得到保留，第二批开拍早的无锡增加了资金来源审查要求，并全面要求二级及以上开发资质。其次在其他出让条件方面，很多城市有实质性放宽，主要包括以下几种情况：

1. 取消或者降低地块配建或产业引进要求，例如广州、合肥、成都、长沙等，

2. 放宽土地出让金支付条件，例如苏州降低首次付款比例，广州、合肥、重庆放松支付期限，

3. 降低企业参拍门槛，例如南京、杭州降低对参拍资质的要求。

不过，也有部分城市根据城市发展要求，提高地块开发建设要求，例如北京朝阳区一宗地试行全现房销售，厦门首次提出便全部实行定品质出让，南京进一步规范配建租赁住房的建设和管理等。

我们认为，当前在这些放松措施中，放宽土地出让金支付期限对吸引房企参与是更加有效的手段，但是考虑到地方财政需要，地方政府放宽的范围或者程度都会有限。降低配建或产业引进要求也会提升地块本身的盈利预期，不失为避免流拍的有效举措之一。

综合目前出让规则的放宽情况，我们不难发现，第二批集中供地流拍率高的城市放宽幅度更大。广州第二批流拍率高达52%，此次在多个层面均有放宽，尤其对于回炉地块，出让门槛和条件明显下降，杭州流拍率也不低，因此重启了低门槛的预约申请制度，合肥有近30%的流拍，此次放松了土地出让金的支付期限，降低配建和产业引进等要求，苏州第二批流拍率近14%，此次在保证金比例和土地出让金支付方面也做出调整，相比而言，第二批热度仍然较高的深圳，并没有出台放松举措。

企业表现

投资意愿整体下滑

国企、中小规模房企跃居拿地主力

01

投资意愿整体下滑

国企、中小规模房企跃居拿地主力

在第二批集中供地的周期内，行业融资环境逐步恶化，加之销售回款的“雪上加霜”，企业尤其民营企业的资金压力与日俱增，在此背景下，大批民营企业不得不暂缓投资，不参与第二批集中供地。

因此，我们能够看到，第二批集中供地中，国企、中小规模房企一跃成为成交主力，基本颠覆了第一批集中供地的竞争格局。

从企业性质来看，一方面，国企整体拿地规模显著上升，占比近半。第二批集中供地中，国企拿地金额、建面占比均超过45%，较第一批上升20个百分点以上，在此基础上，国央企拿地金额、建面占比分别达76%、68%。与此相对，民企拿地力度大幅下降，拿地金额、建面占比大幅下降至25%、34%。另一方面，分城市来看，国央企在绝大部分城市均处上风，其中在14城拿地金额占比超过70%，在北京、广州、深圳三城更是达到90%及以上。

从企业规模来看，规模房企暂缓下，中小规模房企拿地规模大幅上升至过半。第二批集中供地中，规模前100房企拿地金额和建面占比均未超过50%，较第一批下降超20个百分点，其中，前20以及20-50位企业拿地规模下降较大，均超过10%。与此相对，中小规模房企拿地规模占比大幅上升，拿地金额、建面占比分别达到56%、69%。规模房企主动收缩的情况下，至少在拿地规模上，“强者恒强”的竞争格局不复存在。

02

优良经营与稳健财务“保驾护航”

部分企业仍在逆势拿地

具体到企业层面，单个企业拿地规模也大大缩水，不过值得注意的是，在拿地积极性整体不高的情况下，仍有企业逆势拿地或者保持着正常投资节奏，国央企如中海地产，民企如龙湖集团。

中海地产在第二批集中供地中发力十分明显，拿地力度较第一批显著增大。具体而言，中海地产拿地金额超600亿元，是第一批拿地的4倍以上，拿地城市达12个，单城拿地最高达4宗，与此相对，其第一批仅在5城拿地，每城仅1宗。同时，拿地城市能级也有明显提升，在第一批5城基础上，在北京、深圳、广州、杭州等四城均有斩获，其中，在土拍热度高企的深圳，其以封顶价加安居房建设拿下4宗地块，可谓最大买家。

龙湖集团保持着投资力度，并对投资城市进行了调整。龙湖集团此轮拿地金额与第一批相当，拿地城市数量由11个增至13个，单城拿地数量也有所上升，布局方面，其未在重庆、杭州、福州、济南等地继续拿地，增加在成都、南京的投资力度，进入第一次未拿地的北京、上海、合肥、沈阳、长春等城。

这说明优良的经营和财务状况，畅通的融资渠道，赋予了这些企业应对外部环境波动的能力。在行业投资整体较为低迷的时期，这些企业一方面可以保持既定的投资策略，另一方面也能抓住机会以更低成本获取优质土储，从而形成良性循环。我们认为，在之后的竞争格局中，国央企以及经营和财务状况优良的民企的优势有望扩大。

城市供应与成交

市场温度骤降

后续流拍改善或能纾解不利影响

01

初始供应有所增加

实际供应并未放量

整体而言，第二批初始供应有所增加，但是从实际供应来看，第二批集中供地并未放量。第二批集中供地22城初始供应涉宅用地976宗，占地面积5707.1万方，除去提前撤牌、中止或者延期的地块后，实际供应涉宅用地751宗，占地面积4044.2万方，较第一批集中供地分别下降15.8%、22.2%。

从具体城市供应情况来看，大部分城市第二批集中供地的实际供应在住宅用地全年计划的三成及以下，一半以上城市第二批集中供地的实际供应要小于第一批集中供地。

02

市场温度骤降

后续流拍改善或能纾解不利影响

第二批集中供地22城共成交涉宅用地648宗，成交金额6439.4亿元，成交建面7132.9万方，较第一批集中供地分别下降25.9%、39.4%以及35.1%。

2.1

● 市场温度骤降，整体一片冰冷

在行业整体投资意愿急速收缩的背景下，第二批集中供地市场整体一片寒意，较第一批热度大幅下降。

第二批集中供地中，一半城市流拍率在30%及以上，部分城市流拍率达到了前所未有的高度，例如广州、宁波、长春等，流拍率均数倍于历年水平，成交方面，仅三成城市地块触顶比例高于10%，七成城市底价成交比例在50%及以上，四成城市高于80%，八成以上城市平均溢价率低于5%。

整体遇冷情况下，城市分化也十分明显。深圳、厦门是第二批集中供地中热度最高的两个城市，考虑到厦门第二批出让在第一批供地的周期内，深圳的市场热度可以说是独树一帜，南京、无锡也有一定市场热度。北京、上海、合肥、福州等城市内部分化严重，一方面流拍率高企，另一方面剩余地块有一定成交热度。

长沙此次市场热度最低，不仅流拍率超过60%，剩余地块也全底价成交，武汉、宁波等城市场热度一般，杭州、广州也不乐观，高比例流拍之后，剩余地块热度仍然一般。

因此，与第一批集中供地的盛况相比，第二批集中供地市场热度出现大幅下降。较第一批集中供地而言，流拍乃至高流拍已经见怪不怪，相比于第一批仅6城最高不超过15%的流拍，第二批集中供地几乎所有城市都有流拍，幅度最高超过六成；成交方面，七成以上城市触顶比例下降，六成城市的下降幅度在50%左右或以上。

具体城市而言，仅有少数城市能够保持市场热度，大部分城市均不同程度下降。第一批集中供地中的热点城市中，除深圳外市场热度均下降，其中，北京、杭州市场热度更是大幅下挫，降温明显；第一批热度较高的城市中，仅福州基本保持热度，其他城市均有不同幅度下降；第一批热度一般的城市中，沈阳、长沙热度大幅下降，上海、苏州也有所下降；青岛、济南等城市本身热度一般，变化不大。

2.2

●双因素助力，盈利空间明显改善

出让规则优化，加之市场热度快速下降，第二批集中供地整体的盈利空间有明显改善。以第一批集中供地中盈利空间较窄的几个热点城市来看，除厦门外，各城平均地货比均下行，来到0.4-0.5的区间内，同时竞自持或竞配建的取消也能够显著降低成本，加快资金周转。

2.3

●若流拍改善，一半以上城市受到的不利影响仍可控

第二批集中供地频现的撤消出让或流拍，让人不得不担忧两个问题：一是这些城市2022年的新房供应是否会发生明显下降，二是地方政府的财政收入是否会受到明显影响。

新房供应方面，若第三批集中供地流拍有所改善，我们认为，更多城市涉宅用地成交量大概率不会低于2020年水平，由此新房供应可能不会明显下滑，但确有部分城市本年度涉宅用地成交量大概率会低于2020年水平，可能导致2022年新房供应下降。

截至目前，近七成城市涉宅用地成交量达2020年的2/3及以上，10城成交量达2020年全年的八成及以上，上海、北京、合肥等城市已接近或超过2020年成交量，因此，我们认为只要第三批集中供地流拍有所改善，这些城市的涉宅土地成交乃至新房供应至少不会低于2020年。不过，福州、重庆等城市目前成交量仅在2020年的50%左右，2021年全年成交量大概率下降，因此2022年新房供应可能会下滑。

地方政府财政收入方面，若第三批集中供地不出现大规模流拍，更多城市大概率持平或者增长，但确有部分城市土地出让金收入大概率会低于2020年。

截至目前，一半以上城市土地出让金已达到2020年的八成或以上，其中，合肥、北京、天津、上海等城三批次未开拍，土地出让金已经接近或超过2020年，因此，只要第三批集中供地流拍有所改善，这些城市的土地财政收入至少会与2020年水平持平。但部分城市例如沈阳、福州、宁波等目前土地出让金才至2020年的六成左右或者以下，福州甚至低至四成，土地财政收入大概率明显缩水。

总而言之，只要大规模流拍不再持续，那么第二批集中供地流拍带来的不利影响对于更多城市来说应该是可控的。

结语

第二批冷淡收场

第三批或略有回升

总而言之，我们不难描绘出第二批集中供地的来龙去脉：出让规则大幅调整，入场门槛提高，规则层面严控地价增长；融资环境与销售回款恶化的双重挤压下，大批民企纷纷选择不参与，行业整体投资意愿急速收缩；市场热度骤降，几乎所有城市难逃流拍阴霾，底价成交成为主旋律，国央企和中小规模企业成为拿地担当。融资环境的逐步恶化、房企资金压力不断上升是此轮集中供地遇冷的主要原因。

年内大部分城市都将完成第三批集中供地，那么对于第三批集中供地我们能够有怎样的期待？我们认为热度料将有所回升，但是整体情况或仍与第二批集中供地保持相似，即民企参与度仍然不高，流拍仍然在所难免，国央企依旧是拿地主力。

一方面，目前房企尤其民企的融资环境和资金压力并未得到太大改善。在金融管理部门的纠偏下，房企开发贷和居民按揭贷款层面已经开始改善，但目前开发贷投放成效暂不明显；近期已有房企开始在银行间市场发债，但这些企业主要是大型央企，民企的融资渠道没有太大改善。

另一方面，第三批集中供地地价下调、地块结构优化以及资金门槛和出让条件的放宽，对市场成交有一定促进作用，但是很难改变基本面。从目前公告情况来看，大部分城市已在尽可能释放“诚意”，这为市场带来了积极的信号，但远达不到“雪中送炭”的效果。

有第一批集中供地的高歌猛进的基础，只要第三批集中供地市场表现有所恢复，我们认为更多城市的涉宅用地成交量和土地出让金收入应该不会低于2020年，部分城市目前甚至已经超过，但是一些完成度非常低的城市确实值得担忧。

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