北京专报丨违背合同、强制签约 自如租房取消协议难“自如”

海报新闻记者 姜雪颖 北京报道

“从此做甩手掌柜，坐享租金收益。”正是看到自如在官网如此令人安心的承诺，2018年9月，王双把位于北京市朝阳区的一套一居室委托自如管理，合同期限为3年，而后续签了1年期的资产服务管理合同。

令王双没想到的是，自己不但没做成“甩手掌柜”，反而遭遇了一连串的烦心事。“如果你把房子委托给自如，一旦出事，自如真是会让你大跌眼镜，本人亲历了自如大坑。”近日，王双告诉海报新闻记者，在她与自如方解约1年期的合同时，自如小程序只有确认合同这一选项，并没有否认的按钮。自如方面回应王双称，小程序可以解约，但是“解约页面他们也没见过”。

据了解，自如原本是链家集团的一个事业部，2016年独立运营成为链家旗下的全资子公司，从事长租公寓行业，已在10座城市布局。

近年来，国内长租公寓、租房平台频频暴雷。蛋壳与自如的模式高度相似，如今蛋壳破碎，自如真的还安全吗？

自如默认自动续约，想要取消不容易

2018年9月，王双与自如签订了一份三年期的委托管理合同，这份合同到期前2个月，自如工作人员李强多次鼓动王双续约合同，并承诺能租向整租一年的租户。在李强的多次游说下，2021年8月，王双与自如重新签署了一份新的一年期资产管理服务合同。

一年期合同签约后，王双本以为能找到整租客户，自己继续做“甩手掌柜”，不料没几天就发现了其中的猫腻。10月18日，王双收到自如短信提示称，合同已不满一年，需签署补充协议。这时，王双登录自如小程序，才发现房子已经空置3天。

“这是我第一次知道房子已经空置。”王双告诉记者，此时自如已经按照新合同在履行管理职责并收取服务费，按照合同规定，若是租户提前解约，她可收到半个月租金作为违约金赔偿。

但与自如沟通后她才知道，租客并非解约，而是短续租，属于正常解约，无违约金赔偿。原来，租客是在王双与自如三年期的合同中最后一个月租住进来的，因为没有找到合适的房子，又与自如续租了一个月。

王双不能接受的是，租客再次短续租的事情，自如既没有告诉她，也没有经得王双同意。“我和李强明确表达了自己要求整租一年的态度，在签署的一年期合同里，也没有关于短续租的任何表述。”

租客退租时恰好处于10月北京租房淡季，想要寻找合适的租户并不是件容易的事情。在自如的要求下，王双将房租降价200元也未有租客签约。最后，王双再次降价100元，才自己找到了合适的租户。但王双的房屋已经空置30天，按照合同规定，双方可自动解约。她对记者算道，“我损失了一个月空置租金收入6205元、下调的租金每月300元，按原合同剩余10个月计算，损失3000元，总体损失超过9000元。”王双认为，自如违反合同规定在先，如果自如没有在北京租房旺季时将房子短租出去，实际很容易找到长租租客，自己也不会有这9000元的损失。

经王双与自如沟通后，自如同意办理解约流程。在办理解约流程时，因双方无法就补充协议的内容达成一致，解约流程一直无法办理。

王双与自如工作人员的聊天记录

更让王双觉得有些霸道的是，11月16日，她再次收到自如短信提示，称补充协议需要尽快登录自如小程序确认，否则超过3天将自动确认。王双登录小程序后，却发现无法中止签署该份协议，小程序上的“是”选项才能进入下一步操作，点击“否”则会返回到上一级菜单，并未提示其他内容。

小程序上的“是”选项才能进入下一步操作，点击“否”则会返回到上一级菜单，并未提示其他内容

对此，自如管家解释说，系统现在不支持驳回。当王双质疑自如此举是在强制与业主续约时，自如管家又表示，“您可以驳回，但是页面我们也没见过。”

由于王双无法操作小程序，11月19日，自如系统自动签署了该份补充协议。王双决定发起诉讼，用法律武器讨个公道。

11月25日，记者就上述情况联系到自如，工作人员称过后会有专人回电，截至记者发稿，仍未得到有关回复。

“格式合同”是否属于“霸王条款”？

在双方进入解约流程时，王双曾经对补充协议的问题提出过异议。自如要求双方无责解约才能办理解约流程，但王双表示要附加一个保留其上诉权力的补充协议，自如不同意此补充协议，导致解约流程一直无法办理。

对此，自如工作人员解释称，公司提供的是“格式合同”，要签就只能这么签，不能修改。

对于自如的说法，山东大地人律师事务所律师杨曦在接受海报新闻记者采访时表示，自如提供的“格式合同”，不能修改，也不能增加补充内容，显然不合理。

记者在采访中了解到，在日常经济活动中，格式条款随处可见，比如保险合同中隐蔽的免责条款，或商品房买卖合同中开发商的特殊声明等等。格式条款在设立之初是为了节约缔约成本，提高交易效率，但由于未经合同双方充分平等协商，格式条款常常会成为提供方逃避法律责任，减轻合同义务的借口。

因此，有业内人士直言：“格式条款不一定是霸王条款，而霸王条款往往是格式条款。”

杨曦解释，格式合同如果出现出现了以下三种情况，就属于无效条款：提供格式条款一方排除对方主要权利的；不合理地免除或者减轻提供格式条款一方的责任、加重对方责任、限制对方主要权利的；合同内容违法的，不真实的。

《民法典》也规定，格式合同应当遵循公平原则确定合同双方的权利与义务，对于加重向对方义务、减轻或免除自身责任等的条款，依法可能被认定为无效。

另外一个焦点是自如小程序上无法取消续约的问题。杨曦分析，合同的订立是建立在双方自愿的基础之上，自如小程序无法实现中止协议，只有确认选项，违反了民事主体从事民事活动的自愿原则。对此，王双可以向法院起诉，确认该补充协议无效。

曾经风光无两的长租公寓到底怎么了？

曾经，长租公寓市场得到了政策、媒体、公众的广泛关注，一时风光无两，成为资本追逐的宠儿。

以自如为例，从2018年至今，自如已经进行了多轮融资。2018年1月，自如宣布完成40亿元人民币A轮融资，估值200亿人民币。这是当时中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。2019年6月，自如进行了B轮融资，合计募资约5亿美元。2020年3月，据华尔街日报报道，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，其中5亿美元是直接投资，另外从其创始人手中购买了5亿美元股票。该轮融资后，自如的估值高达到66亿美元。

企查查app提示的自如融资情况

但另一面，近一两年长租公寓吸引人眼球的更多是负面消息。尤其新冠疫情暴发以来，从友客、巢客到岚越，从乐居公寓、小鹰找房到蛋壳“破碎”……全国各地多家长租公寓机构屡屡被曝陷入资金困局或是无法继续经营。

记者在调查中也发现，在各大网络投诉平台上，自如要求房东减租和赔装修款、租客受骗“租金变贷款”、出租屋甲醛超标、违规隔断等问题而引发的投诉数量也不在少数。

北京市京师律师事务所律师孟博在接受记者采访时提到，长租公寓频频暴雷，反映出了目前该行业存在的准入门槛低、监管不够严格、相关法律法规不够完善等问题。

实际上，和绝大多数长租公寓的套路相似，自如主要盈利模式就是“低进高租”，先从业主手中收房，装修之后再出租给租客，利润主要来自租金差。

但实际运营中，长租公寓存在着“高收低租”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）的情况，资金链一旦断裂，便出现了大量租金无法兑付的情况。同时，对房屋的装修改造支出、不确定的空置率是影响长租公寓发展的一个关键因素。

虽然自如也有一些项目尝试以“租金贷”等方式增加盈利，但毕竟踩在政策红线区，这些风险操作对自如来说无疑是一把悬在头上的达摩克利斯之剑。

监管重锤已经落下

据自如研究院与新华网共同调研撰写的《2021中国城市租住生活蓝皮书》预测，2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿元，城市住房租赁人群也将突破2.6亿，住房租赁行业将迎来下一个“黄金十年”。面对此蓝海，多名专家认为，一方面需要用严格的政策制度管住长租公寓的不规范行为，另一方面也要让长租公寓有健康发展的环境。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受媒体采访时表示，长租公寓企业要实现可持续、健康发展不只是企业本身的事情，政府制定相关的政策至关重要。从企业角度无非是要具有盈利模式。而盈利模式需要政府一系列政策的支持，包括科学规划的制度以及实施，相关的金融、税收，水电气热的政策等。

“规范长租公寓发展应从事前和事中两方面展开。”国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真建议，事前应设立行业准入门槛，制定相关标准规范，如隔间、装修、安全等；事中需地方政府会同住建部门建设长租公寓信息平台，房客租金应在银行开立专户。

目前，针对长租公寓乱象的监管重锤已经落下。住建部部长王蒙徽1月7日表示，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。他提到，要整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险。

（王双、李强均为化名）