首推149套房，仅卖出6套！张槎这个盘怎么了？

江景，是很多人心中的“yyds”。

一个楼盘，只要和江景沾上边，基本叫好又卖座，价格不菲。可凡事有例外。

今天，我们聊的这个盘，地处张槎，享一线江景，5月首推的11座149套房，目前只网签了6套；双11曾喊出“单价13xxx元/㎡起”，差点让人惊掉下巴。

不卖关子，TA就是：海伦堡弘阳悦江一號。

尴尬，首推149套房仅卖出6套

回顾去年6月，海伦堡以楼面价11842元/㎡拿下张槎地块，创下新记录，一时风头无两。

今年1月，该盘开放销售中心，吸引了一大批张槎本地人来围观，十分热闹。

5月1日，该盘首开入市，推售产品有11座平层和联排别墅。其中，11座平层主打94-120㎡三四房，带装修均价19500元/㎡。

有趣的是，查询佛山市房产信息网，目前，11座“已售6套”。虽说网签数据有滞后性，但5个多月过去了，竟只卖出6套，有点耐人寻味了......

6月，加推2座，同样是带装修发售，均价1.9-2.1万/㎡，目前，查询显示“已售42套”。

时隔4个月，加推1座毛坯产品，特价单价低至1.4-1.6万/㎡，比2座便宜3000-5000元/㎡。

没有最低只有更低，双11活动更是喊出底裤价“13xxx元/㎡起”，仿佛回到2018年。

讲真，作为一代张槎地王，海伦堡弘阳悦江一號这半年一路走来，挺不容易。

明明头顶“望江”光环，却为何一降再降？带着疑问，小编走访了该盘。

铁学商不太扛打，近同济大桥

地段上，该盘临近季华北路、同济路，西侧望东平河。

那周边，有啥配套呢？直接上图大家细品：

首先，来看地铁。高德地图显示，项目附近有2个地铁站点，分别为2号线莲塘站、4号线绿岛湖中站，直线距离均超1.2公里，远超步行舒适范围，建议自驾出行。

其中，步行到莲塘站（1.8公里）需用时25分钟，到绿岛湖中站（3.4公里）需45分钟。

2号线莲塘站

其次，来看学校。项目北侧约700米处，是佛山市第四中学新校区，需要凭本事考上。小学方面，2公里内有大富小学、东方村头小学、东方村尾学校，但档次不太高。

再看商业。2公里内，有绿岛广场、源海国金商业广场等，缺乏大型商业体撑门面。

总的来说，铁学商三件套，几乎没一样占优势。

值得一提的是，同济大桥正在建设中，就在项目旁边，步行不足40米，计划2023年完工。

桥一通，虽然缓解了季华大桥的交通压力，但住户大概要与灰尘、噪音为邻了。

此外，营销中心门前为驾校练车路段，期间，小编发现有不少驾校车途经。

如此看来，为啥走量慢，大家心里有了些答案。

靠近东平河，居住环境蛮给力

关了一扇窗，但也开了一扇门。

项目紧邻东平河，目测水质偏绿，平时可以和家人一起沿河道散步、跑步。

不过，景观效果略显小气，目测河面宽度不超100米，划过你眼帘的不是游船，而是运砂船。

东平河的对面，则是绿岛湖板块，耸立着阳光城檀悦、佛山半岛、金茂鹭府等一众楼盘。

项目紧邻融创望江府、龙光玖龙湾等2个小区，南侧约350米处为情侣公园，东北侧约350米处为富竹公园，西北侧1.2公里处为王借岗森林公园。

整体来看，周边较空旷，居住环境、绿化不错。

没想到，平层最高卖2.45万+/㎡

配套一般，环境尚可，那该盘自身条件如何？

据了解，项目占地约3.3万㎡，采用高低配，规划有5栋高层（含洋房、复式）和8栋别墅。

洋房方面，在售1/2/11/12/13座，楼高25-31层，2梯5户设计，涵盖94-120㎡三四房。其中，1、2座最靠近同济大桥，受噪音影响最大；110㎡四房可望东平河。

价格方面，1座毛坯发售，均价1.6-1.7万/㎡，低楼层最低去到1.4万/㎡；

2/11/12/13座则为带装修发售，均价1.8-2.45万/㎡，11座为楼王单位，较贵，均价2.3-2.45万/㎡，相比首开价，贵了3000-5000元/㎡。

以11座一套中高层110㎡四房单位为例，折后总价272.15万，折后单价24741元/㎡，首付3成82.15万，按贷款30年计算，月供11300+元。

现场销售透露，1座正在清货，仅剩少量产品。查询网签数据，已售33套，135套未售。

实探板房：110㎡望江但朝西向

小编一共看了94㎡、110㎡两个样板房。

94㎡三房，传统竖厅设计，右手边为厨房，U型设计，除三件套外，还送洗碗机。

景观阳台朝南向，望小区花园/莲江路，主卧、次卧均带飘窗，主卧带主套，整体空间ok。

110㎡四房，同样是竖厅设计，动静分离。

阳台、主卧、次卧，都可望东平河，江景实景图是这样的：

不太友好的是朝西向，会面临“西晒”问题，特别是炎炎夏日，室内温度会很“酸爽”。

其余2间次卧，空间比较拥挤，最小的一间，目测空间不超过5㎡。

写到最后：刚需多对比

总的来说，这个盘优势明显，但槽点也挺多。

铁学商不扛打，紧挨着同济大桥，户型不如人意......对不少改需而言，还是有所顾忌。

附近的龙光玖龙湾、融创望江府挂牌房源较多，前者挂牌均价1.99万/㎡，今年已成交33套；后者挂牌均价1.86万/㎡，今年已成交25套。

相比之下，小编可能会倾向这2个二手小区，体量比较大，可选择性多，楼龄也比较新。

一手房方面，目前，整个张槎片区一共有7盘在售/待售，均价在16000-21000元/㎡。

建议普通购房者多对比，谨慎考虑。如果有“江景+朝阳”情结，手头资金充足，另当别论。

最高卖2.45万+/㎡，你觉得海伦堡弘阳悦江一號值吗？欢迎留言发表看法。